【正文】 一般競爭者必然是存在的。以上數(shù)據(jù)表明，大連的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場，這樣領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者， 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1．機(jī)會(huì)（1）巨大的“銀色市場”來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2007年大連老年人已突破85萬。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。5．關(guān)鍵問題分析“夕陽紅”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)高價(jià)、高檔專業(yè)的形象進(jìn)入市場，是否能如預(yù)期的那樣得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可與接受？大連養(yǎng)老服務(wù)市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機(jī)構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會(huì)對(duì)人們是否選擇“夕陽紅”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。2．產(chǎn)品“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是由大連某某開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司開發(fā)的我國東北部第一個(gè)大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，某某公司在開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的構(gòu)想提出之初，就將“夕陽紅”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。 社區(qū)提供的各項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)價(jià)格按照市場價(jià)格計(jì)算。（2）銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與人員推銷選擇節(jié)假日，在市區(qū)內(nèi)選擇場所為老年人提供免費(fèi)的健康咨詢、簡單體檢等服務(wù)，以吸引目標(biāo)消費(fèi)者的注意、調(diào)動(dòng)其參與性；在同一場所可同時(shí)進(jìn)行“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)模型的展覽會(huì)，在當(dāng)場派發(fā)公司印制的“夕陽紅”社區(qū)的宣傳資料，并有公司專門安排的咨詢?nèi)藛T進(jìn)行現(xiàn)場咨詢與推銷展示陳說；（3）直接營銷從專業(yè)的老年醫(yī)療、健身等機(jī)構(gòu)尋找特定目標(biāo)顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷售目錄的方式進(jìn)行促銷七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析（鑒于資源限制，這里只提供了簡單的現(xiàn)金流量表）現(xiàn)金流量表一、房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 二、管理服務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（每年）利用公共服務(wù)設(shè)施收到的現(xiàn)金利用商業(yè)設(shè)施收到的現(xiàn)金代戶出租服務(wù)收到的現(xiàn)金 家政等服務(wù)收到的現(xiàn)金 設(shè)備維修支出的現(xiàn)金逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。一期產(chǎn)品規(guī)劃建議康體中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康體中心的工程的及時(shí)完工利于樹立消費(fèi)者投資信心和項(xiàng)目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進(jìn)入運(yùn)營又對(duì)康體中心的完善和運(yùn)營有極大的推動(dòng)作用，故建議康體中心工程的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)積極而快速地進(jìn)入施工狀態(tài)；而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導(dǎo)、戶型種類的市場認(rèn)同以及盈利模式的市場認(rèn)同等各方面因素制約，須堅(jiān)持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進(jìn)行市場試探，根據(jù)市場反饋，再及時(shí)調(diào)整整體規(guī)劃的市場策略。盈利模式列舉會(huì)員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新會(huì)員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。水電費(fèi)用支出的現(xiàn)金 作為人員工資支付的現(xiàn)金 現(xiàn)金流出小計(jì)： 我們已經(jīng)清楚地意識(shí)到，網(wǎng)絡(luò)營銷必然是未來房地產(chǎn)銷售的重要趨勢，某某公司需要盡快適應(yīng)這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以某某公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷勢在必行。同時(shí)開始出售獨(dú)院。 當(dāng)?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進(jìn)入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。張揚(yáng)個(gè)性這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。公司準(zhǔn)備投資建設(shè)和開發(fā)的“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，也是看準(zhǔn)中國政府準(zhǔn)備改革原來由政府承擔(dān)的對(duì)孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機(jī)會(huì)，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個(gè)更為完整的老年服務(wù)市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準(zhǔn)一個(gè)由政府作為財(cái)政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 而另一方面，大連市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。2007年全市商品房交易均價(jià)6173元/平方米，%；商品住宅交易均價(jià)6578元/平方米，%。市場結(jié)論通過以上分析,我們可以看出,大連對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求,在大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。而大連因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。6．“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，故該項(xiàng)目先期投資為5000萬元，某某公司可以自籌資金1/2，即2500萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項(xiàng)目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。2．老年公寓的布局不盡合理。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨(dú)居老人為13％，％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。我國已成為人口老齡化國家。一、老年公寓需求的不斷增長?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2008年~2010年兩年。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)。這對(duì)于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。隨著城市化進(jìn)程加快，近年大連的東北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了大連房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)大連經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。既然已然存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場潛力。”大連市民政局社會(huì)福利處處長認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。這些必然給社會(huì)公眾帶來了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動(dòng)還將為某某公司創(chuàng)造一定的利潤。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。房屋置換：為了方便部分在大連城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。 因此，對(duì)于面向社會(huì)銷售住房的80%，某某公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。金 盈利模式建議：在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合大連市場實(shí)際情況，在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)?；蜷_始運(yùn)營的情況下，采取以會(huì)員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對(duì)于會(huì)員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門檻；在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會(huì)員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。 采取會(huì)員制盈利模式的價(jià)格定位會(huì)員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會(huì)員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。根據(jù)政府對(duì)宗地用途的要求限定，項(xiàng)目可能要面臨著沒有產(chǎn)權(quán)銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會(huì)使項(xiàng)目的資金占用量加大，而且將嚴(yán)重影響到項(xiàng)目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。 （3）21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時(shí)候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)候。收全款。老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺(tái)，提供必要的條件。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計(jì)的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。綜上分析，我們可以得出結(jié)論，某某開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)?！跋﹃柤t”在不久之后，面對(duì)的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。（3）GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)象也開始多元化，僅大連市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。2007年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。 (2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì), 老年人口數(shù)量不斷攀升。(5)人文環(huán)境——休閑大連 要做全國最佳養(yǎng)老地大連正成為不少外地人（尤其是東北人）退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入大連養(yǎng)老業(yè)。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會(huì)，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期