【正文】 區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計(jì)的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。 購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費(fèi)送物上門。老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺(tái)，提供必要的條件。 收全款。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時(shí)確定某種優(yōu)惠政策。（3）21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時(shí)候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)候。5．促銷此次的“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用圍擋、報(bào)紙軟文、路牌等廣告；銷售促進(jìn)；公共關(guān)系；人員推銷和直接營銷并用的模式：（1）廣告由于銷售主要針對(duì)大連地區(qū)進(jìn)行，故“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當(dāng)?shù)貓?bào)刊、專門針對(duì)老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時(shí)在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場(chǎng)所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺(tái)廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。 根據(jù)政府對(duì)宗地用途的要求限定，項(xiàng)目可能要面臨著沒有產(chǎn)權(quán)銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會(huì)使項(xiàng)目的資金占用量加大，而且將嚴(yán)重影響到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對(duì)會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對(duì)于非記名會(huì)員制度來講，更容易被中國市場(chǎng)接收。 采取會(huì)員制盈利模式的價(jià)格定位會(huì)員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會(huì)員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。結(jié)合方案一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，故建議項(xiàng)目在一期開發(fā)時(shí)，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個(gè)原則：總體量不應(yīng)過大，以防市場(chǎng)抗性較大，不利于后期調(diào)整；以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；以80平米和65平米的戶型作為前期主打產(chǎn)品；具體規(guī)劃如下：（圖中紅色區(qū)域?yàn)榻ㄗh一期開發(fā)區(qū)域）如圖中紅色區(qū)域所示，*幢、*幢和*幢住宅樓距康體中心最近，總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個(gè)單元皆規(guī)劃為80平米戶型； 1幢兩個(gè)單元規(guī)劃為80平米，另外三個(gè)單元規(guī)劃為65平米的戶型；1幢兩個(gè)單元規(guī)劃為65平米戶型，剩余一單元規(guī)劃為45平米戶型。盈利模式建議：在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合大連市場(chǎng)實(shí)際情況，在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房?jī)煞N模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)?；蜷_始運(yùn)營的情況下，采取以會(huì)員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對(duì)于會(huì)員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門檻；在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會(huì)員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。 金此次，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售就是某某公司進(jìn)入這一模式的大好時(shí)機(jī)，公司將投入一定的人力、物力和財(cái)力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺(tái)。因此，對(duì)于面向社會(huì)銷售住房的80%，某某公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。2010年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會(huì)出售第一期現(xiàn)房，按第四檔價(jià)出售。 房屋置換：為了方便部分在大連城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時(shí)值班；園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時(shí)巡邏。 社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動(dòng)還將為某某公司創(chuàng)造一定的利潤。上述兩個(gè)絕對(duì)有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)“夕陽紅”個(gè)人養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機(jī)會(huì)。這些必然給社會(huì)公眾帶來了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是某某此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的重要條件之一。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。2007年，%?！贝筮B市民政局社會(huì)福利處處長認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“夕陽紅”未來發(fā)展的重頭戲，“夕陽紅”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“夕陽紅”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。既然已然存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。隨著城市化進(jìn)程加快，近年大連的東北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了大連房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)大連經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。(1)房地產(chǎn)需求旺盛2007 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)2007 年報(bào)告》，對(duì)國內(nèi)20 個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、大連、蘇州和三亞，大連位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的東北部城市。這對(duì)于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。(3)政治保障——黨和國家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)。二、公司簡(jiǎn)介1．公司概況2．發(fā)展目標(biāo)3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)4．經(jīng)營理念本公司的經(jīng)營理念是——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場(chǎng)上顧客最為信賴的公司和品牌。2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2008年~2010年兩年。l 案例（一）4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。2．老年公寓的模式。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長。一、老年公寓需求的不斷增長。我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。我國已成為人口老齡化國家。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨(dú)居老人為13％，％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。2．老年公寓的布局不盡合理。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。主要競(jìng)爭(zhēng)情況分析四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1．機(jī)會(huì)2．威脅3．優(yōu)勢(shì)4．劣勢(shì)5．關(guān)鍵問題五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析六、營銷計(jì)劃1．目標(biāo)市場(chǎng)2．產(chǎn)品3．價(jià)格4．渠道5．促銷七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析八、盈利模式、價(jià)格定位、一期產(chǎn)品建議一、內(nèi)容概要 1．本商業(yè)計(jì)劃書說明了大連開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2008年，開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目的計(jì)劃。6．“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，故該項(xiàng)目先期投資為5000萬元，某某公司可以自籌資金1/2，即2500萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項(xiàng)目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列