【正文】 28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標顧客群的需求。其二，經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。簡言之，“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。（3）先入為主眾所周知，中國的老年市場長期以來由政府設立的專門壟斷機構(gòu)，這類機構(gòu)通過進行相應的改革走向市場化道路，“夕陽紅”公司率先進入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設的劃撥用地優(yōu)惠等；二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務，在政府主動試行改革之時，先進入者就沒有什么競爭者，經(jīng)營風險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性循環(huán)的狀態(tài)。不可否認大連的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的大連將是越來越多老年人的選擇，而大連的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。%。（2）政府的關注與支持　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。大連的經(jīng)濟狀況高速增長，2007年，%，%；，%。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強雙方的安全感；，減輕政府的負擔；，為社會提供就業(yè)空間；“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。 而另一方面，大連市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。在最早進入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達238 萬,占全市人口的18 % 。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。他們普遍認同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構(gòu)無法替代的。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。有關數(shù)據(jù)顯示，%（其中，%）。5．實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風險不超過3%。養(yǎng)老服務社區(qū)的市場情況分析3. 北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。以我國大連市為例，％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。從居者本身的利益。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。1．地點的選擇。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。％。（％），（％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。2007年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達到10055人，%。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。1．中國人口老齡化的發(fā)展。2．觀念的變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。居室要陽光充分和通風。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。一、內(nèi)容概要二、公司簡介4.3．開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務業(yè)務，通過不斷延伸的老年服務，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務?？梢灶A見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務、加大社區(qū)養(yǎng)老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學習借鑒和推廣。從大連市近幾年城市經(jīng)濟發(fā)展情況來看，大連的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了大連這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激大連市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來大連市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年大連老年人已突破85萬。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。3．主要競爭情況分析（1）養(yǎng)老服務市場的競爭分析經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的大連市場尚無專門的養(yǎng)老服務社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“夕陽紅養(yǎng)老服務社區(qū)”而言，大連市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者。據(jù)了解，在10年前，大連全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。在所有的投資中，%?！跋﹃柤t”養(yǎng)老服務社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。（2）競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前大連的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。4．劣勢由大連眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發(fā)的“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)激烈地爭奪顧客群。管理服務活動的總費用支出約為****萬元，這些活動帶來的收入約為****萬元，公司每年將從中獲得利潤****萬元。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。完善配套的醫(yī)療保健設施和文化娛樂設施是這里的顯著特色，人車分離設計、無障礙通道、四層院落式電梯設計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應俱全。鄰里如親主張三：子孝孫賢家政護理：為客戶提供經(jīng)過培訓之后持證上崗的養(yǎng)老護理員以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。法律顧問：園區(qū)與有關的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務。 2980318032803380酒店式公寓樓（元/平方米） 68銷售安排：2009年4月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無獨院），按第一檔最低價出售。2010年6月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動工，向全社會出售第二期期房，按第四檔價出售。這種銷售模式優(yōu)勢在于：①它簡化了商品市場的交易活動，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和財力的不足,提高企業(yè)運作的效率和效益；②相對于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風險；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務員和更為廣泛的客戶關系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。公司將拿出面向社會銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡銷售的對象，嘗試網(wǎng)絡銷售，為將來公司的銷售積累經(jīng)驗、奠定基礎。 額 （萬元）銷售獨居式民居收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） 銷售院落式住宅樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%）作為銷售費用支出的現(xiàn)金銷售會員卡收到的現(xiàn)金 老年大學學費收到的現(xiàn)金幼兒園等服務收到的現(xiàn)金 茶園茶館服務收到的現(xiàn)金 食堂餐廳服務收到的現(xiàn)金 交通車服務收到的現(xiàn)金 園林養(yǎng)護支出的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計： 管理服務活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：八、盈利模式、價格定位及一期產(chǎn)品建議作為大連中高檔老年住宅項目的開山之作，***項目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場機遇等方面存在著得天獨厚的優(yōu)勢，但項目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設施、政府的支持力度等因素又制約著項目的發(fā)展，同時，相關項目的陸續(xù)推出，為項目帶來目標客戶分流的威脅。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。二、價格初步定位在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。（建議80平米單元設計為1梯兩戶；65平米單元設計為1梯三戶；45平米單元規(guī)劃為1梯四戶）根據(jù)一期開發(fā)產(chǎn)品的市場試探反饋，及時調(diào)整項目后期開發(fā)的規(guī)劃和設計，以利于項目的良性和平衡地發(fā)展