【正文】 處于目前待開發(fā)之填海區(qū)，區(qū)域內(nèi)眾多發(fā)展商進(jìn)駐，項目的具體情況，為實現(xiàn)企業(yè)項目開發(fā)既定目標(biāo)制訂科學(xué)合理，行之有效的項目整體營銷策略，特委托我司對該項目整體營銷策略進(jìn)行研究。招商地產(chǎn) T205 項目整體營銷戰(zhàn)略和策略執(zhí)行報告（匯報稿） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。順頌商祺！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們謹(jǐn)希望以一種科學(xué)的分析方法、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，結(jié)合市場分析，得出既科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)又符合客戶需求的可執(zhí)行性方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。本項目所在區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域內(nèi)在售樓盤少，選取近時間內(nèi)相鄰區(qū)域的幾個典型樓盤，對其現(xiàn)場包裝情況（見附件一）和報紙廣告發(fā)布情況（見附件二）進(jìn)行分析得出以下分析：? 區(qū)域營銷缺少資源整合，未建立區(qū)域形象各種訴求賣點主要為自身產(chǎn)品特色以及與周邊區(qū)域的相鄰關(guān)系，而置業(yè)者對區(qū)域的認(rèn)知依然模糊，區(qū)域認(rèn)同感沒有得到提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料?！?置業(yè)門檻降低城市經(jīng)濟快速、持續(xù)發(fā)展，居民收入提高，近年金融政策的改變和支持，置業(yè)門檻降低，置業(yè)者趨向年輕化和大眾化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。Sunbelt來 源：美國二十世紀(jì)后半葉開始，大批人口不斷由東北部、中西部向西部和南部海岸地區(qū)遷移。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。征名、企業(yè)宣傳 酒會 炒作、廣告牌 企業(yè)品牌推廣 概念滲透 開盤信息傳播 建立形象 固化形象 價值深化 項目推廣 項目銷售 （鋪墊） （區(qū)域營銷） （企業(yè)品牌營銷） （概念營銷） （項目營銷）第一階段：營銷鋪墊階段時 間：2022 年 12 月投標(biāo)成功——2022 年 5 月底，持續(xù)期 5 個月時間策略分解：對招商企業(yè)進(jìn)行宣傳；進(jìn)行項目信息傳播并參與媒體的區(qū)域炒作。第五階段：項目營銷階段時間劃分：2022 年 6 月初 0040 地塊開盤——2022 年 12 月初 0043 地塊開盤，持續(xù)期 6 個月時間策略分解：前期以 0040 地塊項目營銷為主，力度達(dá)到峰值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。營銷時間計劃：2022 年 9 月初——2022 年 2 月底，持續(xù)期 6 個月時間媒體組合策略：用舉辦活動、戶外廣告、媒體進(jìn)行營銷組合，對企業(yè)品牌營銷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。分述四：概念營銷階段執(zhí)行計劃營銷目標(biāo)：把項目的“海邊生活方式”概念全面推介給置業(yè)者，得到置業(yè)者廣泛認(rèn)同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第四章 階段營銷執(zhí)行計劃分述分述一：營銷鋪墊階段執(zhí)行計劃營銷目標(biāo)：傳播企業(yè)及項目信息，為項目營銷做鋪墊營銷主題和總概念：招商地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，填海區(qū)項目為招商地產(chǎn)走出蛇口最具象征意義的一步。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域營銷項目認(rèn)知過程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。e Oceania賣點羅列：高爾夫海景海濱公園園林綠化空中花園兩儀主題會所體育運動、生活休閑聯(lián)動平面布局建筑風(fēng)格整體形象核心賣點：海邊生活解 釋：海邊生活包括海邊運動、海邊休閑、海邊居家、海邊。e Park來 源： 曼德拉總統(tǒng)就職演說中將南非稱為：彩虹之邦。綠色金庫營銷戰(zhàn)略之二：由企業(yè)品牌增值演變?yōu)楫a(chǎn)品增值營銷戰(zhàn)略之三：以招商地產(chǎn)為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者下的區(qū)域資源共享條件下的協(xié)作競爭在區(qū)域營銷階段，各發(fā)展商之間是協(xié)作的關(guān)系，招商地產(chǎn)應(yīng)該是區(qū)域協(xié)作中的領(lǐng)跑者，要以我為主導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1） 目前片區(qū)尚不成熟，市政配套設(shè)施不完備，市場認(rèn)同度有待提高；2） 片區(qū)內(nèi)雖然路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但是公共交通不發(fā)達(dá)；3） 0040 地塊距離沙河西路近，有噪音影響；4） 項目兩地塊被分隔開，增大了整體營銷難度；5） 招商地產(chǎn)的品牌影響力需要進(jìn)一步提升才能在陌生區(qū)域推動如此大規(guī)模的項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。1）物業(yè)定位新城市海濱公園優(yōu)質(zhì)住宅2）預(yù)期價格：6300 元/m 23）目標(biāo)客戶群追求出色生活的首次置業(yè)者，比例 75%，香港有高爾夫、海景旅游度假情結(jié)的置業(yè)者，比例 25%?？蛻袈殬I(yè)目標(biāo)客戶的職業(yè)大致為以下幾類：企業(yè)主、大型公司的經(jīng)理階層、小型私營公司決策層、有一定職務(wù)的政府公務(wù)員（處級以上） 、金融界成功人士（處級以上） 、證券界高級經(jīng)濟人、企業(yè)代表、分析師兼操盤策劃人士、高新企業(yè)中服務(wù)年限長（10 年以上）持有股票多的技術(shù)人員和有職務(wù)（主管以上）的中層技術(shù)人員?！铐椖糠植嫉赜蛘猩痰禺a(chǎn)開發(fā)項目的分布地域全部位于蛇口，本項目是招商地產(chǎn)首個在蛇口之外的項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。深圳招商房地產(chǎn)有限公司：承蒙信任，貴司所屬 T205 項目因項目營銷發(fā)展之需要，委托我司進(jìn)行項目整體營銷策略研究。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料?！羁蛻舴秶猩痰禺a(chǎn)開發(fā)的住宅物業(yè)的客戶主要是南山區(qū)的客戶，還有小部分福田區(qū)的客戶和香港客戶，羅湖區(qū)的客戶非常少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。4）目標(biāo)客戶特征經(jīng)濟實力家庭月收入 12022 元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。機會（O）1） 與東面華僑城社區(qū)、西面深圳大學(xué)以及北面科技園相臨，有非常優(yōu)越的文化氛圍，有利于提升本項目的品質(zhì)檔次；2） 在本片區(qū)內(nèi)本項目規(guī)模最大，且開發(fā)時間早，可建設(shè)成為片區(qū)標(biāo)志性高尚社區(qū)，奠定片區(qū)主導(dǎo)地位；3） 本區(qū)域是未來幾年內(nèi)市政府重點開發(fā)區(qū)域；4） 去年全市經(jīng)濟增長平穩(wěn)，居民收入穩(wěn)中有升，商品房銷量持續(xù)增長，房地產(chǎn)消費熱潮將延續(xù)；5） 個人購房貸款利息已經(jīng)維持在一個比較低的水平；6） 中國即將加入 WTO，必將使深港兩地經(jīng)濟的發(fā)展更為有利，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。區(qū)域炒作是項目實現(xiàn)持續(xù)銷售的保障，否則由于競爭者太多，項目很容易被模仿、復(fù)制，導(dǎo)致后期銷售“后繼乏力” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。象征著南非和諧、奮斗、美麗、成功的將來。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。營銷時間計劃：2022 年 12 月投標(biāo)成功——2022 年 5 月底，持續(xù)期 5 個月時間媒體組合策略：報紙為主營銷活動籌劃：企業(yè)推介（招商地產(chǎn) 2022 年度主要工作、開發(fā)別墅介紹、積極參與環(huán)深圳灣區(qū)域炒作） ；項目征名。招商 T205 項目總形象命名新聞發(fā)布會一、時間：2022 年 6 月 20 日（星期三）二、地點：沙河高爾夫球會會所三、發(fā)布方：招商地產(chǎn)四、發(fā)布內(nèi)容：? 介紹陽光帶區(qū)域規(guī)劃理念及政府政策? 深圳灣填海區(qū)正式命名深圳灣國土局領(lǐng)導(dǎo)區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)區(qū)國土局領(lǐng)導(dǎo)香港招商局招商銀行招商證券媒體社長（帶記者一名）陽光帶協(xié)作企業(yè)老總，如：中信、東部集團、招商地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、三九地產(chǎn)等深圳市品牌企業(yè)（3~4 家）世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。嘉賓名牌、嘉賓代表證十一、 媒體配合建議邀請深港媒體名錄深圳特區(qū)報 深圳商報 深圳電視臺深圳有線廣播電視臺中外房地產(chǎn)導(dǎo)報投資導(dǎo)報南方都市報 深圳晚報 中國房地產(chǎn)報羊城晚報 廣州日報 香港商報香港經(jīng)濟日報 東方日報十二、 費用預(yù)算總費用約為：10 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。? 政府與發(fā)展商協(xié)作發(fā)展區(qū)域的優(yōu)勢 健康之旅海風(fēng)中感受陽光帶景觀? 陽光帶沿線景觀城市濱海風(fēng)景線：濱海大道、紅樹林、沙河高爾夫，科技園、錦繡中華、世界之窗、民俗文化村 享受生活，陽光帶前景展望? 訪談社會學(xué)家，業(yè)界專業(yè)人士、知名規(guī)劃設(shè)計公司，描繪陽光帶發(fā)展前景 陽光帶海濱城，生活新境界? 描述社區(qū)未來的居民構(gòu)成，生活方式，強調(diào)高尚社區(qū)的人文形象 走進(jìn)陽光帶尋找理想家園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開盤前 100 日工作明細(xì)表銷售準(zhǔn)備工作細(xì)目開盤前100日開盤前90日開盤前80日開盤前70日開盤
。活動 企業(yè)人員參與社會公共活動，加強曝光率、老業(yè)主代表活動營銷組合 戶外廣告 展示企業(yè)理念媒體 有主題、有系列、有計劃，一家媒體固定記者保持一致風(fēng)格的炒作，每周一次。高低高 低附加值優(yōu)勢相對成本利益品牌商業(yè)品牌強有力品牌生產(chǎn)率品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。營銷主題和總概念：招商地產(chǎn)托起您成功的明天（暫定） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。形象包裝：項目宣傳廣告位置：沿沙河西路地塊位置區(qū)域品牌宣傳廣告牌位置：濱海大道紅樹林保護(hù)區(qū)沙河西路與濱海大道交匯處公司品牌宣傳廣告位置：新洲路與濱海大道交匯處 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。海濱城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資