【正文】 ，且都規(guī)模較大，因此項目兩地塊在營銷過程中怎樣進(jìn)行互惠互補(bǔ)、實現(xiàn)“雙贏”的聯(lián)動營銷同樣是本項目營銷需要解決的問題； 項目所在區(qū)域眾多品牌發(fā)展商進(jìn)駐，競爭大戰(zhàn)不可避免，因此采取何種形式參與本區(qū)域的競爭還是本項目營銷需要解決的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。目的的不同，置業(yè)者對戶型、配套、交通等方面的要求不同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？蛻袈殬I(yè)目標(biāo)客戶的職業(yè)大致為以下幾類：國企或私營公司工作年限長（5 年以上）的技術(shù)型白領(lǐng)階層、小生意人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？蛻粲^念條件優(yōu)越，職業(yè)領(lǐng)域受社會尊重，市場熱門前沿職業(yè)，心理自信而成熟；對新事物接受，看重前景和未來，對陌生新城區(qū)非常接受?？蛻裟挲g目標(biāo)客戶的年齡以 3045 歲為主，少數(shù) 50 歲以上（企業(yè)主） ?！钇髽I(yè)文化注重實效，嚴(yán)謹(jǐn)而決策科學(xué)，商業(yè)化運(yùn)作成熟企業(yè)。有充足的資金進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)。對深圳灣濱海的訴求僅停留在“觀賞”的層面上，沒有進(jìn)行深層次挖掘。營銷環(huán)境——區(qū)域資源未整合，賣點(diǎn)訴求趨同；濱海僅停留在觀賞層面，層次低。第一章 營銷戰(zhàn)略制定的七個基本點(diǎn)基本點(diǎn)一、項目預(yù)期實現(xiàn)目標(biāo)☆ 成為年度明星樓盤，成為區(qū)域標(biāo)志性建筑物、新城市區(qū)域形象代表；☆ 豐富招商地產(chǎn)企業(yè)品牌市場感知效力；☆ 實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。第三章 營銷戰(zhàn)略和階段策略制定 .........................................................................................................................................22一、營銷戰(zhàn)略制定 ................................................................................................................................................................22二、階段營銷策略制定 ........................................................................................................................................................28第四章 階段營銷執(zhí)行計劃分述 .............................................................................................................................................32分述一：營銷鋪墊階段執(zhí)行計劃 ........................................................................................................................................32分述二：區(qū)域營銷階段執(zhí)行計劃 ........................................................................................................................................32分述三：企業(yè)品牌營銷階段執(zhí)行計劃 ................................................................................................................................46分述四：概念營銷階段執(zhí)行計劃 ........................................................................................................................................50分述五：項目營銷階段執(zhí)行計劃 ........................................................................................................................................59分述六：營銷階段后續(xù)的執(zhí)行計劃 ....................................................................................................................................59第五章 營銷執(zhí)行應(yīng)變策略 .....................................................................................................................................................60附錄： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這些因素從不同方面與角度影響著項目營銷策略的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)過我司本項目組成員共同努力，現(xiàn)謹(jǐn)向貴司敬呈《T205 項目整體營銷策略報告》 ，敬請貴司詳閱，以供項目發(fā)展決策之參考。0040 地塊與 0043 地塊已經(jīng)定位，目前 0040 地塊處于方案修正階段，0043 地塊處于方案設(shè)計階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此招商地產(chǎn)目前的客戶輻射范圍是以蛇口為中心向外擴(kuò)散的，輻射力度是以蛇口為中心向外逐漸衰減的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。在家時間短，要求社區(qū)有良好的生活配套，使其對老人、小孩放心。客戶年齡目標(biāo)客戶的年齡以 3040 歲為主?？蛻粲^念生活條件好，事業(yè)正處于上升期，對新事物接受能力強(qiáng)，對個人前途有信心，思想是開放的、向上的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。競爭參與者水平參差不齊基本點(diǎn)七、項目工程進(jìn)度本項目工程進(jìn)度根據(jù)招商地產(chǎn) T2050040 地塊工程進(jìn)度表制定，原點(diǎn)為 2022 年 5 月，0040 開工時間為 2022年 9 月，0043 比 0040 延遲開工 6 個月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以區(qū)域驅(qū)動項目和不以區(qū)域驅(qū)動項目相比：區(qū)域價值 + 項目價值 = 市場實現(xiàn) 項目價值深圳灣填海區(qū)區(qū)域形象：二十一世紀(jì)濱海城市形象——深圳灣最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料?！c區(qū)域形象深圳灣 特里尼達(dá)位于加勒比海的小安第列斯群島仿佛是流經(jīng)委內(nèi)瑞拉境內(nèi)的奧里諾科河吐入大海的一顆明珠。陽光帶和諧一致——與產(chǎn)品的定位匹配——與錦緞之濱相匹配主要賣點(diǎn)：海濱公園園林綠化輔助賣點(diǎn)：以室外籃球場、泳池為主的體育運(yùn)動主題會所平面布局建筑風(fēng)格T205 項目整體形象定位：城市中濱海海邊生活度假家園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 。二、階段營銷策略制定根據(jù)營銷內(nèi)容并考慮 0040 地塊工程進(jìn)度和 0043 地塊工程進(jìn)度來劃分 T205 項目營銷階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。海濱城”總形象推向市場，為后期營銷節(jié)省費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。后續(xù)：0043 地塊開盤后，兩地塊營銷時同樣可以利用聯(lián)動營銷進(jìn)行賣點(diǎn)組合，全面推廣?，F(xiàn)場包裝：無形象包裝：無費(fèi)用預(yù)算：100 萬人民幣效果評測：已達(dá)到本階段營銷目標(biāo)。海濱城；項目占領(lǐng)整個區(qū)域。陽光帶? 招商 T205 項目命名陽光帶最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。其中包括：形象設(shè)計費(fèi)用約：8 萬元酒會及新聞發(fā)布會會場租賃費(fèi)用約：10000 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。6 月 13日（星期三）發(fā)邀請函及酒會日程表 確定區(qū)域形象設(shè)計方案通知廣告公司制作會議 LOGO、嘉賓代表證、嘉賓名牌、會議資料袋、會議文件夾、信箋紙、會議指南、禮品招商地產(chǎn) 世聯(lián)6 月 14日（星期四） 通知記者參加新聞發(fā)布會 落實區(qū)域形象 LOGO 設(shè)計 招商地產(chǎn) 世聯(lián)6 月 15日（星期五） 簽訂媒體宣傳協(xié)議 招商地產(chǎn) 世聯(lián)6 月 19日（星期二）新聞發(fā)布會現(xiàn)場布置，啟用區(qū)域形象LOGO與主講嘉賓溝通落實演講主題落實參加新聞發(fā)布會記者招商地產(chǎn) 世聯(lián)6 月 20日（星期三）新聞發(fā)布會召開接待與會記者 招商地產(chǎn) 世聯(lián) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。日（星期三） 午餐安排Action 3：形象包裝與現(xiàn)場包裝實施：形象包裝現(xiàn)場包裝的實施時間及作用：酒會結(jié)束后進(jìn)行，使項目形象得以延續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。16 月 28日（星期四）招商 T205 項目命名酒會盛況 嘉賓合影房地產(chǎn)版頭版（整版）26 月 29日（星期五） 深圳灣陽光帶新貴的誕生 陽光帶全景房地產(chǎn)版頭版（半版）37 月 6 日（星期五） 高起點(diǎn)規(guī)劃賦予陽光帶財富源 陽光帶區(qū)域規(guī)劃圖 房地產(chǎn)版頭版（半版）47 月 13日（星期五）健康之旅海風(fēng)中感受陽光帶景觀 價值景點(diǎn)房地產(chǎn)版頭版（半版）57 月 20日（星期五） 享受生活，陽光帶前景展望 區(qū)域風(fēng)情圖房地產(chǎn)版頭版（半版）6 7 月 27日 陽光帶海濱城，生活新境界 T205 效果圖 房地產(chǎn)版頭版（半版） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。計劃宣傳版面：2 個整版：*2= 萬元6 個半版：*7= 萬元計劃合計總費(fèi)用為：108 萬元整 （注：以上依據(jù)特區(qū)報現(xiàn)行文字特刊報價）分述三：企業(yè)品牌營銷階段執(zhí)行計劃營銷目標(biāo)：把招商地產(chǎn)的企業(yè)品牌打造成為強(qiáng)有力的增值品牌，有品牌增值帶動產(chǎn)品增值?，F(xiàn)場包裝：無形象包裝：無費(fèi)用預(yù)算：250 萬人民幣效果評測：根據(jù)市場中置業(yè)者的反應(yīng)來判斷營銷目標(biāo)是否達(dá)到。2）附加值優(yōu)勢由上圖分析可以得出，招商地產(chǎn)的企業(yè)品牌目標(biāo)為要建立成為強(qiáng)有力品牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)