【正文】 模式。先于我們項目或與我們項目同期上市的項目，有哪些？我們怎處理和這些項目的關(guān)系？這些都是要重點研究的。商鋪價值判斷（1）商業(yè)利潤；（2）產(chǎn)租能力。這個標志決定了我們基本思維。投資形式：自營返租、租賃型，商業(yè)方面的引導和限制，項目決策SWOT分析KFS分析風險分析（書上）財務(wù)分析（投資收益、資本收益、現(xiàn)金流量）（二）待售商鋪類型類型（同前，略）待售商鋪評價城市類型、規(guī)模、規(guī)劃發(fā)展方向（1）人口（略）（2）商圈（略）：擁有消費量（3）位置（略）：項目位置（4）業(yè)態(tài)：不同業(yè)態(tài)有不同的經(jīng)營方式，不同的市場影響，不同的收益。（5）銷售講義編制。沃爾瑪”（3）打包式：西安時代百盛——西安電力（4）加盟式：上海曹楊路有個加盟式的“華聯(lián)招商的促進手段在招商困難之中，一般情況下，開發(fā)商以優(yōu)惠條件推進招商，如前期低租、返利、送裝修、送免租期等，調(diào)動經(jīng)濟手段促進招商是必要的，但是應(yīng)當遵循“小額”和不失形象的原則。商業(yè)物業(yè)的管理主要涉及到：資產(chǎn)管理、品牌管理、經(jīng)營運行管理和物業(yè)管理這四個方面的內(nèi)容。 （5）寧波天一廣場和正大廣場：同為shopp mlaa，他們又有很大差異：建筑布局廣場和獨幢，天一注重情景消費，正大注重實物消費。（一）素質(zhì)教育業(yè)務(wù)培訓服務(wù)意識，了解行情，熟悉業(yè)務(wù)職業(yè)操守團隊精神教育每一項工作都不是我一個人做的，但有我的努力，和同伴共同利益；遵守服務(wù)秩序和規(guī)則。但是經(jīng)營體系相同，經(jīng)營商品不同。映象預 售SP活動專家 目標對象 在招商過程中，招商目標對象允許變換，但是商品種類、特色、價格特征，這些重要商業(yè)特征須符合招商對象設(shè)定要求。（3）銷能：商業(yè)銷售商品兌現(xiàn)產(chǎn)品價值的能力，抓住消費的變化、實現(xiàn)最大量的銷售是商企的目標。價格：一般采用逐步推升的辦法利好（主力商業(yè)入駐）有“逐步釋放”、“先行釋放”兩種。（1）客戶優(yōu)勢：要求我們有客戶資源（2）商業(yè)優(yōu)勢：要求我們與商企密切配合（3）資金優(yōu)勢：要求我們與有資金的機構(gòu)建立長期聯(lián)盟（4）專業(yè)經(jīng)驗：要求我們不斷學習，不斷積累經(jīng)驗項目獲得方式（1）自有（2）代理、總代理、分代理、招商（3）包銷、總包和分包、分成（4）一般中介工作內(nèi)容：代理銷售、代理招商、定位、策劃、推廣。收入：人均收入和家庭總收入收入和人口的年齡、性別、學歷、就業(yè)（產(chǎn)業(yè)）有關(guān)（展開）職薪水平調(diào)查：可以設(shè)立商業(yè)服務(wù)對象消費性支出城市商鋪價值和總量消費總支出有關(guān)，支出少、商鋪多，商鋪價值低。支出細分：消費支出分析、教育、服飾、飲食、休閑等的家庭支出的比例。28 / 28四、商鋪營銷（一）定位和決策業(yè)態(tài)選擇評價表業(yè)態(tài)指標1可操作性2開發(fā)效率3收益最大化4市場認同性5商圈適合性6商業(yè)發(fā)展適合性7市場稀缺性8先進性☆評分說明:可以按表左所列指標增加說明1—4項為最高五顆星,58項為最高三顆星,是次要指標。兩種不同釋放方式反映了兩種不同的推盤策略，逐步釋放是“慢熱”型，而“先行釋放”是快速型。商企發(fā)展、消費變化、購買力變化、消費傾向。一般招商順序：招商順序應(yīng)由近向遠。投資同上新聞、廣告開 盤SP活動本企業(yè)高管、投資人士同上新聞、廣告5揭 幕慶典、SP活動政、財、商、文相關(guān)主流媒體、專業(yè)媒體等新聞、廣告映象、全方位推 廣 力 度 表（示范）類型階段特征項目實施項目融資招 商銷 售揭 幕推廣形式傳媒推廣力度●●●●●●●●●●●●●●●投放力度●●●●●●●●●●●●●●●●●●文案 （2）新天地和杭州西湖南山路，雖然同是以景觀、休閑見長，但是新天地是石庫門文化見長，西湖新天地融于杭州的人文、地理、景觀，文化的差異。企業(yè)文化企業(yè)內(nèi)部特質(zhì)。 （4）廣州的北京路和上下九，同在廣州，同是市級商業(yè)中心都具有休閑功能，但是差異還是很多，地理位置、建筑特色、顧客類型、商品特色……。 商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理主體應(yīng)當是商業(yè)運行企業(yè)，但是，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、管理在我國剛剛起步，歷史很短，所以現(xiàn)在這項工作由開發(fā)企業(yè)或開發(fā)企業(yè)為主體所派生出來的物業(yè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司所擔綱。反之，在異地請來大型商企，難度很大，條件肯定十分苛刻，可行性也很小，因為影響該企業(yè)的戰(zhàn)略布局和發(fā)展策略，所以招商從本地開始。目前有幾種類型招商和合作模式