【正文】 模式。先于我們項(xiàng)目或與我們項(xiàng)目同期上市的項(xiàng)目，有哪些？我們?cè)跆幚砗瓦@些項(xiàng)目的關(guān)系？這些都是要重點(diǎn)研究的。商鋪價(jià)值判斷（1）商業(yè)利潤(rùn)；（2）產(chǎn)租能力。這個(gè)標(biāo)志決定了我們基本思維。投資形式：自營(yíng)返租、租賃型，商業(yè)方面的引導(dǎo)和限制，項(xiàng)目決策SWOT分析KFS分析風(fēng)險(xiǎn)分析（書(shū)上）財(cái)務(wù)分析（投資收益、資本收益、現(xiàn)金流量）（二）待售商鋪類(lèi)型類(lèi)型（同前，略）待售商鋪評(píng)價(jià)城市類(lèi)型、規(guī)模、規(guī)劃發(fā)展方向（1）人口（略）（2）商圈（略）：擁有消費(fèi)量（3）位置（略）：項(xiàng)目位置（4）業(yè)態(tài)：不同業(yè)態(tài)有不同的經(jīng)營(yíng)方式，不同的市場(chǎng)影響，不同的收益。（5）銷(xiāo)售講義編制。沃爾瑪”（3）打包式：西安時(shí)代百盛——西安電力（4）加盟式：上海曹楊路有個(gè)加盟式的“華聯(lián)招商的促進(jìn)手段在招商困難之中，一般情況下，開(kāi)發(fā)商以優(yōu)惠條件推進(jìn)招商，如前期低租、返利、送裝修、送免租期等，調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)招商是必要的，但是應(yīng)當(dāng)遵循“小額”和不失形象的原則。商業(yè)物業(yè)的管理主要涉及到：資產(chǎn)管理、品牌管理、經(jīng)營(yíng)運(yùn)行管理和物業(yè)管理這四個(gè)方面的內(nèi)容。 （5）寧波天一廣場(chǎng)和正大廣場(chǎng)：同為shopp mlaa，他們又有很大差異：建筑布局廣場(chǎng)和獨(dú)幢，天一注重情景消費(fèi)，正大注重實(shí)物消費(fèi)。（一）素質(zhì)教育業(yè)務(wù)培訓(xùn)服務(wù)意識(shí)，了解行情，熟悉業(yè)務(wù)職業(yè)操守團(tuán)隊(duì)精神教育每一項(xiàng)工作都不是我一個(gè)人做的，但有我的努力，和同伴共同利益；遵守服務(wù)秩序和規(guī)則。但是經(jīng)營(yíng)體系相同，經(jīng)營(yíng)商品不同。映象預(yù) 售SP活動(dòng)專(zhuān)家 目標(biāo)對(duì)象 在招商過(guò)程中，招商目標(biāo)對(duì)象允許變換，但是商品種類(lèi)、特色、價(jià)格特征，這些重要商業(yè)特征須符合招商對(duì)象設(shè)定要求。（3）銷(xiāo)能：商業(yè)銷(xiāo)售商品兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的能力，抓住消費(fèi)的變化、實(shí)現(xiàn)最大量的銷(xiāo)售是商企的目標(biāo)。價(jià)格：一般采用逐步推升的辦法利好（主力商業(yè)入駐）有“逐步釋放”、“先行釋放”兩種。（1）客戶優(yōu)勢(shì)：要求我們有客戶資源（2）商業(yè)優(yōu)勢(shì)：要求我們與商企密切配合（3）資金優(yōu)勢(shì)：要求我們與有資金的機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期聯(lián)盟（4）專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)：要求我們不斷學(xué)習(xí)，不斷積累經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目獲得方式（1）自有（2）代理、總代理、分代理、招商（3）包銷(xiāo)、總包和分包、分成（4）一般中介工作內(nèi)容：代理銷(xiāo)售、代理招商、定位、策劃、推廣。收入：人均收入和家庭總收入收入和人口的年齡、性別、學(xué)歷、就業(yè)（產(chǎn)業(yè)）有關(guān)（展開(kāi)）職薪水平調(diào)查：可以設(shè)立商業(yè)服務(wù)對(duì)象消費(fèi)性支出城市商鋪價(jià)值和總量消費(fèi)總支出有關(guān)，支出少、商鋪多，商鋪價(jià)值低。支出細(xì)分：消費(fèi)支出分析、教育、服飾、飲食、休閑等的家庭支出的比例。28 / 28四、商鋪營(yíng)銷(xiāo)（一）定位和決策業(yè)態(tài)選擇評(píng)價(jià)表業(yè)態(tài)指標(biāo)1可操作性2開(kāi)發(fā)效率3收益最大化4市場(chǎng)認(rèn)同性5商圈適合性6商業(yè)發(fā)展適合性7市場(chǎng)稀缺性8先進(jìn)性☆評(píng)分說(shuō)明:可以按表左所列指標(biāo)增加說(shuō)明1—4項(xiàng)為最高五顆星,58項(xiàng)為最高三顆星,是次要指標(biāo)。兩種不同釋放方式反映了兩種不同的推盤(pán)策略，逐步釋放是“慢熱”型，而“先行釋放”是快速型。商企發(fā)展、消費(fèi)變化、購(gòu)買(mǎi)力變化、消費(fèi)傾向。一般招商順序：招商順序應(yīng)由近向遠(yuǎn)。投資同上新聞、廣告開(kāi) 盤(pán)SP活動(dòng)本企業(yè)高管、投資人士同上新聞、廣告5揭 幕慶典、SP活動(dòng)政、財(cái)、商、文相關(guān)主流媒體、專(zhuān)業(yè)媒體等新聞、廣告映象、全方位推 廣 力 度 表（示范）類(lèi)型階段特征項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目融資招 商銷(xiāo) 售揭 幕推廣形式傳媒推廣力度●●●●●●●●●●●●●●●投放力度●●●●●●●●●●●●●●●●●●文案 （2）新天地和杭州西湖南山路，雖然同是以景觀、休閑見(jiàn)長(zhǎng)，但是新天地是石庫(kù)門(mén)文化見(jiàn)長(zhǎng)，西湖新天地融于杭州的人文、地理、景觀，文化的差異。企業(yè)文化企業(yè)內(nèi)部特質(zhì)。 （4）廣州的北京路和上下九，同在廣州，同是市級(jí)商業(yè)中心都具有休閑功能，但是差異還是很多，地理位置、建筑特色、顧客類(lèi)型、商品特色……。 商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理主體應(yīng)當(dāng)是商業(yè)運(yùn)行企業(yè)，但是，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理在我國(guó)剛剛起步，歷史很短，所以現(xiàn)在這項(xiàng)工作由開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體所派生出來(lái)的物業(yè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司所擔(dān)綱。反之，在異地請(qǐng)來(lái)大型商企，難度很大，條件肯定十分苛刻，可行性也很小，因?yàn)橛绊懺撈髽I(yè)的戰(zhàn)略布局和發(fā)展策略，所以招商從本地開(kāi)始。目前有幾種類(lèi)型招商和合作模式