【正文】 用年限法 c、使用年限法 d、修復(fù)費用法 e、成新率法（4）功能性貶值包括（ ）a、超額投資性功能性貶值 b、超額運營性功能性貶值 c、復(fù)原重置成本的功能性貶值 d、更新重置成本的功能性貶值e、修復(fù)性功能性貶值（5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（ ）a、維修費用 b、保險費用 c、折舊費用 d、資金成本 e、管理費用（6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（　　　?。?。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。②資本資產(chǎn)定價模型法。a．所有機(jī)器設(shè)備b．具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備c．具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備d．具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備（11）設(shè)備的技術(shù)壽命與( )有關(guān)。（3）評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)Ⅰ型機(jī)組，該機(jī)組于 1996 年 5月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機(jī)組于 2022 年 5 月 20 日的價值。80%） X] 100% ＝[1－（60%247。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為 10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米 1000 元，建筑物的年純收益為( ) 元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( ) a．供求原則 (26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高 15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( ) a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85(27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為 50 年，殘值率為 2％。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。（7）房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬平方米，月租金為 7 元／平方米。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造價為 800元/建筑平方米。試估算該房地產(chǎn) 1998 年 5 月 31 日出售時的總價格。 =13812319(元) （2）根據(jù)題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。一層已經(jīng)于 1996 年5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金為 180 元/平方米。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為10 年，已經(jīng)使用 8 年。建筑費預(yù)計每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。 用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應(yīng)注意在( )方面與評估對象保持一致。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元（24）在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括 ( )。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標(biāo)更具說服力。115%＝(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限＝4247。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為： 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為： 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 （1 所得稅邊際稅率） 負(fù)債比[（）1000012（133%）] [11/（1+10%）5]/10% = 91434（元）第三章 機(jī)器設(shè)備評估一、練習(xí)題9 / 59單項選擇題（1）機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點分類，不包括( ) a．專用設(shè)備 b．通用設(shè)備 c．生產(chǎn)性設(shè)備 d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（2）成本法主要適用于評估( ) a．可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備 b．可正常變現(xiàn)的設(shè)備 c．可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備 d．續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益的設(shè)備（3）機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費用包括( ) a．各種管理費用 b．安裝調(diào)試費用 c．人員培訓(xùn)費用 d．總體設(shè)計賞用（4）計算重置成本時，不應(yīng)計入的費用是( ) a．購建費用 b．維修費用 c．安裝費用 d．總調(diào)試費用（5）估測一臺在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是( ) a. 利用價格指數(shù)法 b．利用詢價法詢價再考慮其他費用 c．利用重置核算法 d．利用功能價值法（6）物價指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的( )。（4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機(jī)會成本，或者說是資本成本。至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。規(guī)模效益指數(shù)為 。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d、替代原則 （5）下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（ ）a、獨立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學(xué)性（6）在企業(yè)兼并時，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設(shè)是（ ） 。b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。a、145000 b、115000 c、152022 d、151800（4）某被評估資產(chǎn) 1980 年購建賬面價值為 50 萬元，1989 年進(jìn)行評估，1980 年、1989 年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為 120%、170%，則被評估資產(chǎn)的重置成本為（ ）萬元。a、該項資產(chǎn)技術(shù)落后　　　　　b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會勞動生產(chǎn)率提高 　　　d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（ ）a、相同的功能效用 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格 d、相同的設(shè)計 e、相同的材料 問答題（1）資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？7 / 59（3）運用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)的純收益？（4）如何確定折現(xiàn)率？計算題某待評估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn) 10000 件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為 元,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為 元。 （12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補(bǔ)償。a. 使用強(qiáng)度 b．使用時間 c．技術(shù)更新速度 d．維修保養(yǎng)水平（12） 運用價格指數(shù)法評估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①從 1996 年 5 月至 2022 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù) 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2022 年為100%，2022 年為 102%；②Ⅰ型機(jī)組在 2022 年的出廠價格為 100 萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置價格的 25%；③被評估機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的 60%，估計評估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計要求；④該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運營成本超支額大約在 4 萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10%。80%） ] 100% ＝%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實體性貶值－功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 ＝（－－）% ＝(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 ＝－－ ＝(萬元)(3)1)運用市場重置方式(詢價法)評估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=560%/[(560%)+7]100%=3/10100%=30%評估值=125(130%)=(萬元)2)運用價格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(11%)(1+2%)=(萬元)13 / 59實體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(133%)(P/A,10%,7)== 萬元評估值=(130%)=(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。 （14）某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到 127 萬元、142 萬元、15l 萬元 3 個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近( )萬元。該建筑物 2022 年 1 月的重置成本為 500 萬元，2022 年 1 月的評估值接近( ) 萬元 a．400 b．392 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。甲地容積率為 5，單價為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1％；設(shè)備配置齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。預(yù)計年房租損失費為年預(yù)期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12％，管理費、修繕費為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財產(chǎn)保險費為 萬元／年。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50 年的土地的價格為 1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。(14) 某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。 （3）根據(jù)題意：該房屋價格=970(1+l％+2％+％)1200 =9701200 =851466(元)（4） ??????????????23234455581%8181%?????????????被 估 房 地 產(chǎn) 十 年 租 期 內(nèi) 的 收 益 現(xiàn) 值 =萬 元（5） ????451 01%510618 ???????元 平 方 米 ????????452 0453 01150618 82./2%11506176 ??????????????元 平 方 米元 平 方 米20 / 59 ????454123410%50161078 ?????????元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價格為每平方米 元（6