【正文】 （1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c（9）b （10）d （ 11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （ 21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde計算題19 / 59 （1）根據(jù)所給條件計算如下： 1)預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為： ??23069750()%???元 2)總建筑費用現(xiàn)值為： ????%09()???元 3)專業(yè)費用=9 190 0006％=551 400(元) 4)租售費用及稅金=29 7520 665％=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)20％ =(地價20％)+(9 190 000+551 400)20％ =(地價20％)+1 948 280 6)總地價=(29 7520669190000551 400l4876031948280)247。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元/平方米、120 元/平方米，出租費用為租金的 20%。（11）某房地產(chǎn)的土地面積 1000 平方米，建筑面積 2022 平方米。試評估該宗土地的地價。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計建設(shè)期為 2 年，第一年投人 60％的總建設(shè)費，第二年投入 40％的總建設(shè)費，總建設(shè)費預(yù)計為 1000 萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。資本化率為 7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。＝ 年3)估算實體性貶值率 實體性貶值率＝247?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995 年至 1999 年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元；③被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 ，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用 6 年，預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的 80%。a．機(jī)器設(shè)備從使用到報廢為止的時間b．機(jī)器設(shè)備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間c．從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時間d．機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時間（9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實際已使用年限，不需考慮的因素是( )。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費用法等。 a、 b、5 c、 d、10（16）通常情況下，可以用市場法進(jìn)行評估的資產(chǎn)是（ ）a、專利權(quán) b、專用機(jī)器設(shè)備 c、通用設(shè)備 d、專有技術(shù)（17）在應(yīng)用市場法時，一般應(yīng)該選擇（　　）參照物進(jìn)行比較。5 / 59第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法一、練習(xí)題術(shù)語解釋（1）復(fù)原重置成本 （2）更新重置成本 （3）實體性貶值 （4）功能性貶值（5）經(jīng)濟(jì)性貶值 （6）總使用年限 （7）實際已使用年限 （8）資產(chǎn)利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比較法 （12）收益法單項選擇題（1）被評估賓館因市場原因，在未來 3 年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5 萬元，假定折現(xiàn)率為 10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（ ）萬元。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)2 / 59（8）資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是（ ） a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者 c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機(jī)構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（ ）a、市場性 b、公正性 c、咨詢性 d、預(yù)測性（10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。特定資產(chǎn)是待評估的對象。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。a、15 b、 c、10 d、50（2）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（ ） 。a、3 個或 3 個以上　　b、2 個或 2 個以上 c、1 個或 1 個以上　d、4 個或 4 個以上多項選擇題（1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（ ） 。 （10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。a．技術(shù)進(jìn)步因素 b．設(shè)備使用的日歷天數(shù)c．設(shè)備使用強(qiáng)度 d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水平（10）運用修復(fù)費用法估測成新率適用于( )。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價值。（＋6）＝%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本實體性貶值率＝%＝(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本 100012＝12022（元） 第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元) ＝ 萬元 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（60%247。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評估價值最接近于( )萬元。該宗土地的價值應(yīng)評估為 300 萬元。專業(yè)費用為總建設(shè)費用的 6％，利息率為 10％，利潤率為 20％，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價預(yù)計為 3000元／平方米,折現(xiàn)率 10％。計算結(jié)果以元為單位（取整） 。土地于 1994年 10 月 1 日通過有償出讓方式以 1000 元/平方米的價格取得，使用權(quán)年限為 50年。折現(xiàn)率為 10%。(1+20％)=16574783247。（6）是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。二層暫時空置。假設(shè)殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7％，不動產(chǎn)綜合還原利率為 8％，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的 15％。 （11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有( ) 計算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2022 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。 （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元。14 / 59 . .ABCD建 筑 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為 30 萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。 + 1247。（2）某被評估設(shè)備購建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，1998 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為 10 萬元，1999 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日。a．復(fù)原重量成本 b．更新重置成本 c．實體貶值 d．功能性貶值（7）采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用的價格指數(shù)是( )a．設(shè)備進(jìn)口國零售商品價格指數(shù) b．設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù)c．設(shè)備出口國綜合價格指數(shù) d．設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù)（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指( )。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。（9）成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。 a、 b、 c、 d、6（15）某評估參照物價格為 10 萬元，成新率為 ，被評估資產(chǎn)的成新率為，二者在新舊程度方面的差異為（ ）萬元。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時，應(yīng)以改造后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abde （6）ab（1） 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。 a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)（7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于（ ） 。該宗土地的價值應(yīng)評估為（ ）萬元 a、500 b、300 c、280 d、360多項選擇題（1）資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（ ）a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停業(yè)整頓（2）資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指（ ）a、選擇適用的價值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍c、制定科學(xué)的評估方案 d、以充分科學(xué)的事實為依據(jù) e、遵循科學(xué)的評估程序（3）資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為（ ）a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法。國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。清算假設(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公4 / 59開市場假設(shè)下的評估價值。a、復(fù)原重置成本 b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本（3）某項資產(chǎn) 1997 年購建，賬面原值 100000 元，2022 年進(jìn)行評估，若以購建時物價指數(shù)為 100%，則 3 年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（ ）元。a、評估范圍 b、評估目的 c、評估假設(shè) d、評估基準(zhǔn)日 e、評估工作日期（2）重置成本的估算方法有（ ）a、物價指數(shù)法 b、功能價值法 c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 d、重置核算法 e、觀察法（3）實體性貶值的估算方法有（ ）a、觀察法 b、經(jīng)濟(jì)使