【正文】 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 背 景 區(qū) 位 產(chǎn) 品 特 色 ? 兩縱一橫特色商業(yè)配套街，區(qū)隔兩大生活版塊： ? 北部高密度商業(yè)、城市住宅群，享受南部低密住宅輻射和蔽護(hù) 169。2022 本報(bào)告是保密的 憂思二 市場(chǎng)后勁不足，恰逢宏觀調(diào)控 —— 如何面對(duì) 本項(xiàng)目客群在哪？ 供需失衡： 區(qū)域客源 /向外擴(kuò)張 ？ 結(jié)構(gòu)失調(diào)： 戶型調(diào)整 /尋找新興客源 ？ 購買意識(shí)： 前景宣傳 /外在引導(dǎo) ？ 169。2022 本報(bào)告是保密的 整體市場(chǎng)供大于求，激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無可避免，如何繼續(xù)保持本項(xiàng)目領(lǐng)先的銷售業(yè)績(jī)和銷售態(tài)勢(shì)？ 解決市場(chǎng)問題 將主要針對(duì)需求展開 169。2022 本報(bào)告是保密的 認(rèn) 知 城 市 項(xiàng)目 競(jìng) 爭(zhēng) ? 市場(chǎng)在售樓盤潛在樓盤眾多，年銷售僅 100萬平米 ， 供應(yīng)量遠(yuǎn)超需求 ? 大多數(shù)項(xiàng)目臨近市中心， 對(duì)本案客源截流明顯。2022 本報(bào)告是保密的 目標(biāo)理解 初級(jí)目標(biāo) 銷售 二期 5萬平米的順利完銷 次級(jí)目標(biāo) 品牌 塑 立項(xiàng)目的市場(chǎng)地位 全面提升松江集團(tuán)在呼市的信譽(yù)度、美譽(yù)度 終級(jí)目標(biāo) 整體 幫助項(xiàng)目三期乃至濱海新城整體營銷 在更高的平臺(tái)展開 169。2022 本報(bào)告是保密的 【 客群定位 】 第一主線 工業(yè)大學(xué)教師，周邊區(qū)域客群，有一定文化層次，收入水平相對(duì)有限注重高品質(zhì)低總價(jià)的產(chǎn)品 第三主線 一期傳統(tǒng)客群，多次置業(yè)者，本案二期大戶型的主要購買群體 第二主線 呼市其它區(qū)域改善客群，一次置業(yè)者。2022 本報(bào)告是保密的 背景思考 ? 大區(qū)域商業(yè)氛圍沒有樹立起來，需要有特色商業(yè)或主力商家的帶動(dòng)完成。 169。2022 本報(bào)告是保密的 主題 3：風(fēng)情餐飲區(qū) 除了視覺的享受外，味覺的享受是更重要的，這里所聚集的各地風(fēng)情餐飲 (價(jià)格也合適 )，絕對(duì)是個(gè)致命誘惑；另外，如果只是路過小憩，同樣可以領(lǐng)略各地的風(fēng)情飲品。 ? 人才互動(dòng)： 參與松江地產(chǎn)中高級(jí)經(jīng)營管理人才及員工培訓(xùn)工作。 在本項(xiàng)目上 ， 我們希望利用核心客戶管理（ CRM） 技術(shù)實(shí)現(xiàn)與松江客戶會(huì)的嫁接 ， 全方位激活每一個(gè)有價(jià)值會(huì)員為營銷創(chuàng)造最大價(jià)值 。2022 本報(bào)告是保密的 電子銷控系統(tǒng)（ SCS） 電子化銷售 —— 銷售流程 包括可售房源查詢、價(jià)目表、大定 /退定 /換房、簽約 /退房 易居服務(wù) 169。2022 本報(bào)告是保密的 【 五 】 易 居 服 務(wù) 169。2022 本報(bào)告是保密的 商業(yè)街設(shè)計(jì) 商業(yè)區(qū)塊主題規(guī)劃 酒店 風(fēng)情餐飲 運(yùn)動(dòng)主題特賣（馬具、雪具） 休閑購物 休閑購物 +咖啡茶吧 169。2022 本報(bào)告是保密的 業(yè)態(tài)設(shè)置、組合與商家選擇方面 A、整個(gè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)結(jié)合外部景觀資源，社區(qū)配套需要，區(qū)域人均消費(fèi)力較強(qiáng)等特點(diǎn)，客觀科學(xué)的進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位，以求整體經(jīng)營的把握更容易體現(xiàn)經(jīng)營價(jià)值，如： ? 餐飲區(qū)的比例要高，同時(shí)要很好的結(jié)合中心景觀廣場(chǎng)與社區(qū)景觀軸的景觀資源； ? 社區(qū)商業(yè)的內(nèi)容緊湊但是全面，適合全齡層的需要，適合不同愛好者的需要，但同時(shí)需要強(qiáng)調(diào)商業(yè)的品質(zhì)感與高檔次； ? 設(shè)置一些特色主題酒店 /酒店公寓，以駐留城市中有品位的中高消費(fèi)群，提升消費(fèi)能力； ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃全面而有特色，不僅滿足基本生活需求，同時(shí)又可以吸引外部消費(fèi)群前來針對(duì)性消費(fèi)。2022 本報(bào)告是保密的 宏觀分析 ? 處呼市標(biāo)志性景觀區(qū)內(nèi)，有潛力向全國發(fā)展。2022 本報(bào)告是保密的 夯實(shí)區(qū)域，引導(dǎo)其他客源 【 之三 客群鎖定策略 】 169。2022 本報(bào)告是保密的 二 期 169。2022 本報(bào)告是保密的 認(rèn) 知 城 市 競(jìng) 爭(zhēng) 背 景 區(qū) 位 產(chǎn) 品 總建筑面積： 282995平方米 住宅總建筑面積： 234623平方米 底商面積： 18172平方米 風(fēng)情商業(yè)街： 24000平方米 小學(xué)： 5000平方米 會(huì)所： 1200平方米 總用地面積： 212156平方米 綜合型社區(qū)，大盤規(guī)劃，配套完備，板塊遠(yuǎn)景的帶動(dòng) …… 項(xiàng) 目 169。2022 本報(bào)告是保密的 憂思一 區(qū)位：城郊大盤 /新興的中心大盤 ？ 產(chǎn)品：純粹的住宅區(qū) /綜合型社區(qū) ？ 價(jià)值：目前居住的場(chǎng)所 /未來的升值潛力 ？ 品味：傳統(tǒng)特色 /新興多元的文化 ？ 消費(fèi)者尚沒有完全認(rèn)知到 濱海新城 的真正價(jià)值 —— 如何處理 本項(xiàng)目是什么？ 169。2022 本報(bào)告是保密的 【 二 】 認(rèn) 知 169。 169。2022 本報(bào)告是保密的 問題三： 如何為后期土地營銷進(jìn)行鋪墊 解決項(xiàng)目、板塊核心價(jià)值的塑造問題 目標(biāo)實(shí)質(zhì) 問題一： 如何準(zhǔn)確尋找客群 解決二期迅速完成銷售的要求。 受板塊前景及產(chǎn)品總價(jià)吸引購買 其他 呼市及周邊旗縣客群，二期的有益補(bǔ)充，并為三期持續(xù)旺銷進(jìn)行客群積累 169。 ? 景觀特色較差，整個(gè)區(qū)域的特質(zhì)需要慢慢完善。2022 本報(bào)告是保密的 操作要點(diǎn) 業(yè)態(tài)設(shè)置、組合與商家選擇方面 C：商家選擇 ? 特色經(jīng)營商戶：此類商戶以特色經(jīng)營為主，緊貼潮流脈搏，前衛(wèi)時(shí)尚、屬于擅長(zhǎng)經(jīng)營的一類；但主要以個(gè)體經(jīng)營者為主。它們包括： ?中餐：茶馬古道、渝信川菜、湘里