【正文】 高 ?品牌優(yōu)勢(shì)：全國(guó)知名領(lǐng)先型企業(yè)，在鄭州市場(chǎng)客戶擁護(hù)度高， 品牌價(jià)值極高 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O）： ?目前鄭州市場(chǎng)剛性需求得到釋放，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求區(qū)域 ?未來本項(xiàng)目所在的區(qū)域土地稀缺，高端項(xiàng)目供應(yīng)有限 ?區(qū)域客戶居住升級(jí)需求強(qiáng)，對(duì)升級(jí)型高檔產(chǎn)品的需求旺盛 ?區(qū)域土地稀缺，加之地鐵建設(shè)，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，酒店公寓 物業(yè)具備一定市場(chǎng)空間 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）： ?地段劣勢(shì)：區(qū)域周邊目前環(huán)境較差，對(duì)項(xiàng)目高端定位有一定影響 ?規(guī)模劣勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模有限，在與區(qū)域大盤規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)上處于劣勢(shì) ?容積率劣勢(shì)：容積率高，低密度產(chǎn)品規(guī)模有限，對(duì)項(xiàng)目檔次 提高有限 項(xiàng)目威脅（ T）： ?外部宏觀市場(chǎng)的波動(dòng)，帶來一定的不確定性 ?區(qū)域內(nèi)面臨諸多大盤的集中競(jìng)爭(zhēng) ?區(qū)域內(nèi)缺乏高端項(xiàng)目的市場(chǎng)支撐 ︳ 13 本項(xiàng)目核心操作思路分析 針對(duì)核心問題地觀點(diǎn)分析核心操作思路：跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的視野，領(lǐng)先對(duì)手半步，抓住高端細(xì)分客群，打造高端細(xì)分產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端定位 針對(duì)核心問題一： ?核心觀點(diǎn)：本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)區(qū)域最高端定位 針對(duì)核心問題二： ?核心觀點(diǎn)：充分發(fā)揮地段、資源、品牌等核心優(yōu)勢(shì)，塑造核心賣點(diǎn) 針對(duì)核心問題四： ?核心操作策略：以提高項(xiàng)目高端定位為原則，建議去掉小高，所有高層產(chǎn)品定位為板樓產(chǎn)品 針對(duì)核心問題五： ?核心操作策略：保證項(xiàng)目高端形象，對(duì)商業(yè)控制規(guī)模 ,提高檔次 針對(duì)核心問題六： ?核心操作策略：以本項(xiàng)目高端主題概念作為本項(xiàng)目核心溢價(jià)點(diǎn) 針對(duì)核心問題三： ?核心觀點(diǎn)：以跳出區(qū)域的高端細(xì)分化競(jìng)爭(zhēng)定位來規(guī)避本項(xiàng)目面臨的與大盤競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì) ︳ 14 本項(xiàng)目綜合性定位調(diào)整分析 ? 項(xiàng)目基本情況概述 ? 區(qū)域居住類物業(yè)市場(chǎng)分析 ? 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 ? 區(qū)域突破競(jìng)爭(zhēng)理論及策略 ︳ 15 項(xiàng)目基本情況概述 —— 區(qū)位分析 位于城市核心區(qū)域，發(fā)展成熟 ? 項(xiàng)目位臵：項(xiàng)目位于隴海路中路，慶風(fēng)街西側(cè)，鄭州市中心西南，城市核心區(qū)域，行政隸屬二七區(qū) 金水區(qū) 中原區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) ︳ 16 ? 區(qū)域概況：二七區(qū)是鄭州市的商貿(mào)中心區(qū) ，總?cè)丝?61萬 ? 區(qū)域地位分析：二七區(qū)是鄭州老城區(qū)，發(fā)展較早，成熟度高，區(qū)域內(nèi)的二七商圈是鄭州傳統(tǒng)商圈，商業(yè)價(jià)值高于其他三區(qū) ? 居住價(jià)值：區(qū)域居住氛圍強(qiáng)，且具備較多文化遺跡，居住價(jià)值高 ? 商業(yè)價(jià)值：二七商圈位于區(qū)域中心，鄭州三大商圈之一，大型商業(yè)配套聚集，商業(yè)價(jià)值高 ? 投資價(jià)值：區(qū)域道路體系完善，加之地鐵 1號(hào)線的建設(shè)，投資價(jià)值逐步提升 通往中原路 通往紫荊山路 城市核心區(qū)域之一，居住價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值均較高 項(xiàng)目基本情況概述 —— 區(qū)域價(jià)值分析 碧沙商圈 二七商圈 ︳ 17 項(xiàng)目基本情況概述 —— 項(xiàng)目核心資源及配套 ?區(qū)域各類配套均較為完善 ? 教育配套： 102中學(xué)、區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，隴西小學(xué)等 ? 醫(yī)療配套：鐵路局中心醫(yī)院、河南醫(yī)科大附屬醫(yī)院、骨科醫(yī)院等 ? 交通配套： ? 道路交通：隴海路、大學(xué)路、航海路 ? 軌道交通：本項(xiàng)目距中原路站約 ? 此外區(qū)域內(nèi)積聚了大量政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位，匯聚了大批高購(gòu)買力的客群 區(qū)域基本配套成熟，交通體系完善，居住價(jià)值極高，且聚集了大批高購(gòu)買力的客群 教育配套 醫(yī)療配套 ︳ 18 項(xiàng)目基本情況概述 —— 項(xiàng)目基本指標(biāo) 規(guī)劃用地面積 60556 總建筑面積 其中 住宅總建筑面積 酒店辦公建筑面積 家樂福超市建筑面積 商業(yè)建筑面積 (不含家樂福地下一層商業(yè)面積 2808m2) 會(huì)所建筑面積 幼兒園建筑面積 1704 總戶數(shù) 2190 容積率 綠地率 30% 項(xiàng)目基本屬性：高容積率，以居住類物業(yè)為主的中等規(guī)模項(xiàng)目 ︳ 19 項(xiàng)目基本情況概述 —— 用地分析 ? 四至范圍：東臨慶豐街、西側(cè)存在遮擋、南臨永安街、北臨 城市主干道隴海中路 ； ? 項(xiàng)目周邊道路狀況： ? 隴海中路：城市主干道，雙向六車道，路寬約 18米，通達(dá)性及展示性均較好 ? 慶豐北街：雙向兩車道，路寬 9米，道路狀況較差 ? 永安街：雙向兩車道，路寬 9米，道路狀況較差 三面臨街，西側(cè)存在遮擋，北側(cè)隴海路為城市主干道，總體交通狀況較好 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級(jí)花園 沿街矮樓 舊房 菜市場(chǎng) 隆福國(guó)際 升龍國(guó)際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 ︳ 20 用地分析 —— 北側(cè) 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級(jí)花園 沿街矮樓 舊房 菜市場(chǎng) 隆福國(guó)際 升龍國(guó)際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 ⑤ ① ② ③ ⑥ ④ 路北側(cè)主要為居住社區(qū)、商業(yè)配套、教育配套，整體環(huán)境好，展示性強(qiáng) ︳ 21 用地周邊 —— 東側(cè) 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級(jí)花園 沿街矮樓 舊房 菜市場(chǎng) 隆福國(guó)際 升龍國(guó)際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 ③ ① ② ④ ⑤ ⑥ 東側(cè)主要為社區(qū)底商及教育配套，商業(yè)價(jià)值高，但展示面有限，且路寬有限，交通狀況差 ︳ 22 隴西小學(xué) 102中學(xué) 鑫苑星級(jí)花園 沿街矮樓 舊房 菜市場(chǎng) 隆福國(guó)際 升龍國(guó)際 沿街老房 沿街老房 44中學(xué) 沿街老房 沿街老房 用地周邊 —— 西側(cè)、南側(cè) ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 項(xiàng)目西側(cè)存在遮擋，東側(cè)主要為商業(yè)配套，商業(yè)環(huán)境雜亂，對(duì)商業(yè)物業(yè)存在一定影響 ︳ 23 用地內(nèi)部 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 地塊基本方正，便于規(guī)劃，內(nèi)部平整，待拆遷建筑較少，地塊條件較好 ︳ 24 用地優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析： ? 城市核心地段，價(jià)值高，稀缺性強(qiáng) ? 地塊方正、平整，利于規(guī)劃 ? 地塊周邊大交通環(huán)境較好，通達(dá)性、標(biāo)識(shí)性均較好 ? 項(xiàng)目周邊教育、商業(yè)配套完善 ? 周邊老居住區(qū)聚集，居住升級(jí)客戶聚集 ? 周邊企事業(yè)單位較多，高購(gòu)買力客戶聚集 劣勢(shì)分析： ? 容積率較高，對(duì)實(shí)現(xiàn)高端形象有一定影響 ? 項(xiàng)目展示面主要集中在項(xiàng)目北側(cè)，對(duì)商業(yè)物業(yè)物業(yè)布局存在一定限制 ? 地塊周邊現(xiàn)階段環(huán)境較差 從地塊優(yōu)勢(shì)分析：對(duì)居住物業(yè)、投資型公寓物業(yè)較為有利，對(duì)商業(yè)利好性不大 從地塊劣勢(shì)分析：對(duì)商業(yè)物業(yè)的影響較大 ︳ 25 本項(xiàng)目綜合性定位調(diào)整分析 ? 項(xiàng)目基本情況概述 ? 區(qū)域居住類物業(yè)市場(chǎng)分析 ? 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 ? 區(qū)域突破競(jìng)爭(zhēng)理論及策略 ︳ 26 區(qū)域居住類物業(yè)市場(chǎng)概況 區(qū)域在售及潛在供應(yīng)項(xiàng)目市場(chǎng)特征 項(xiàng)目名稱 建筑面積 公寓 多層洋房 普通住宅 主力面積區(qū)間 價(jià)格 銷售速度 主力面積區(qū)間 價(jià)格 銷售速度 主力兩居 主力三居 價(jià)格 銷售速度 升龍國(guó)際中心 120萬（住宅 80萬） 43