【正文】 園內(nèi)環(huán)境987設(shè)計規(guī)劃89778園內(nèi)配套8發(fā)展商代理商及品牌知名度977物業(yè)管理988合 計79857276競 爭 樓 盤 數(shù) 值 調(diào) 控 制 表評 估 項【我 們】金鷹國際花園圣歐庭天安國際花園東方名苑權(quán) 數(shù)區(qū)位地段781周邊環(huán)境7871交通條件66價格與付款666市場定位銷售進度園內(nèi)環(huán)境9871設(shè)計規(guī)劃園內(nèi)配套6發(fā)展商代理商及品牌知名度物業(yè)管理合 計二）數(shù)學(xué)運算對比金鷹國際花園價格比值：5860247。第二方面：需求要求市場狀況上：南京市市中心高端物業(yè)市場缺乏真正意義上的豪宅。業(yè)主有需要時，工作人員要隨時出現(xiàn)，業(yè)主不需要時，身邊幾乎看不到什么管理人員。精裝修房便于表現(xiàn)產(chǎn)品獨特魅力，展示獨特的空間設(shè)計二）高層小戶型——極低總價，超小面積針對周邊項目小戶型的銷售，我公司建議做獨特小戶型，避免和天安發(fā)生直接競爭，面積可下放到20m2左右，以極低總價，超小面積入世，操作方式類似于北京的“非常小宅”，這樣既可做差異化產(chǎn)品，避免競爭，又容易引起市場關(guān)注，帶動整個項目知名度。塞特國際廣場就是為這些人做的，特別是其中的有產(chǎn)階層，他們已經(jīng)實現(xiàn)市內(nèi)市外雙重生活，但是在市內(nèi)擁有一套標(biāo)志身份地位的豪宅級物業(yè)依然是其生活中的追求之一。通過對L型基地走勢的有效應(yīng)用，達到完善的圍合式建筑形態(tài)。裙樓、平臺和架空層采用一些新材料、新技術(shù)，可調(diào)節(jié)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟，而且防滲漏水性能良好。建筑風(fēng)格已經(jīng)逐漸成為住戶的精神寄托之一。形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形等等。從消費者角度而言，消費者對園林式住宅盼望已久。人們更加期望情感的溝通與相互了解交往的必要。組團景觀設(shè)計可以依此來借鑒。另一方面在戶型室內(nèi)采用蒙太奇生活編輯手法，采用風(fēng)車型設(shè)計，全面超越目前功能割據(jù)劃分形式，徹底實現(xiàn)人性化起居空間。功力在于套型設(shè)計如何才能滿足家庭的各種構(gòu)成情況，滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、社會經(jīng)濟水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣以及歷史文脈的差異。廚房最好靠近門口，以利購買菜蔬與扔垃圾，避免污染。五、細部構(gòu)成建議——無處不在的精雕細琢細部處理是樓市競爭的決勝領(lǐng)域，在所有房地產(chǎn)項目構(gòu)成要素上，細節(jié)處理才是對房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)水準(zhǔn)和用心與否的真正考驗。5） 行路軌跡a、 機動車：進口開于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟凇?） 干濕分離：達到干濕分離，衛(wèi)生間通風(fēng)良好。22） 通透陽臺，外飄側(cè)面大窗，獨特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。9）關(guān)于樹用科學(xué)方法移植成年樹木，從地面開始分杈，還給孩子若干年前學(xué)猿上樹的快樂，鍛煉一副健康腰腳。23）休閑椅，現(xiàn)場手工打造，原木休閑精品，八小時以外跟自然親密接觸。將風(fēng)動力學(xué)融入建筑學(xué)中去，使窗成為一個空氣對流器，成為家的空氣凈化器； 8）外墻：專設(shè)空調(diào)室外機遮擋設(shè)設(shè)施。4）電視：設(shè)有線電視接口，廳房都有。玻璃全部采用兩層玻璃。19）花，特別的花樣生活設(shè)計，多少種，什么花，四季均有色彩，而且對健康有獨特效應(yīng)。3）主體綠化地面綠化，墻體綠化，陽臺垂掛綠化，使綠化向上無限拓展，不再僅僅俯視綠色，創(chuàng)造仰視綠色概念。18） 餐廚溝通方便性：餐廚一體化思想的落實使餐廚溝通十分方便，達到最短的人行軌跡。3） 室內(nèi)格局：充分考慮采光濾光、通風(fēng)串風(fēng)，全明設(shè)計，貫徹動靜分離、公私分離、潔污分離、干濕分離。隨著住宅產(chǎn)品升級換代，硬件標(biāo)準(zhǔn)在一定層面上趨于同質(zhì)化，更多的人將會通過觀察產(chǎn)品細部處理的好壞評估開發(fā)商的服務(wù)和住宅品質(zhì)。所謂現(xiàn)實性的市場定位，應(yīng)該來說是根據(jù)樓盤綜合質(zhì)量確立的市場定位，進而確定主力戶型定位，然后依據(jù)設(shè)計技術(shù)要求最終完成戶型組合。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。朝向和景觀共同考慮不追求戶戶朝正南的設(shè)計、景觀與朝向同樣重要，戶型設(shè)計更關(guān)注景觀的方面而不是南北朝向，消費者開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造，重視環(huán)境視野價值。對發(fā)展商而言，買家的喜好總是不斷變化的，今年的熱賣戶型到了明天可能就成了垃圾。所謂灰空間是指有私密的開放空間，是處于開放與隔離的一種臨界狀態(tài)?！拔幕睉?yīng)成為本項目景觀設(shè)計的一個重要因素。越是中心人群越需要綠色的體貼，這里的人們是石屎森林的前言受害人，是城市物質(zhì)文明排泄物的第一受害人。建筑風(fēng)格表達要素1) 立面它包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同CI設(shè)計）。窗臺高度4050cm，平均45cm，適合人們坐臥、擺放家庭小飾物。規(guī)劃決定了整個樓盤的建設(shè)方向與利潤指標(biāo)，甚至成為項目能否順利去化的重要決定要素之一。有錢有地位有自己的產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)步入資產(chǎn)者行列。聰慧文明的：強調(diào)現(xiàn)代科技成果給人們?nèi)粘Ｉ顜淼膬?yōu)越與便利，聰慧建筑、文明家園是我們共同的追求，智能化要求將相當(dāng)高。綜合上述，本項目以豪宅開發(fā)的資格面面俱到，理由充分，完全具備也必須以豪宅的路線進行開發(fā)，才是成功之路。一、供給與需求使然第一方面：供給要求市場狀況上：本項目所處地段為南京市中心，繁華的黃金商業(yè)圈內(nèi)，也就是所謂的CBD。通過對與本項目形成直接競爭的最具可比性的三個項目的類比，通過數(shù)學(xué)運算，得出本項目最終合理價格。由于南京的經(jīng)濟發(fā)展所至，外來人群購房只占市場份額的8%，上海為25%，杭州為50%。同時新街口作為CBD他還存在一些不足，首先新街口還有近1/4不合中心區(qū)只能要求的相對低效的土地，把這些土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)、商務(wù)用地或開敞空間；其次新街口的道路系統(tǒng)較差，步行體系與交通換乘體系沒有很好結(jié)合；再次新街口的空間布局較亂，商務(wù)、娛樂與生活相混雜。但新街口由歷史留存和現(xiàn)狀發(fā)展構(gòu)成其CBD具有混合中心的特點，目前商業(yè)功能較強，導(dǎo)致新街口地區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)失衡，寫字樓、金融、保險、證券、酒店等比例欠缺，尤其是CBD要求應(yīng)占份額高達50%的寫字樓嚴(yán)重不足，但核心區(qū)域寸土寸金，導(dǎo)致價格與門檻較高，導(dǎo)致這一物業(yè)消費不旺盛，制約了寫字樓的發(fā)展。在河西開發(fā)之初到2000年，河西房地產(chǎn)的價格基本上每平方二千多元，到了2001年下半年和2002年，河西房地產(chǎn)的價格已經(jīng)達到3500元/平米左右，二年左右的時間價格上升了1000多元；其次開發(fā)檔次越來越高，起初河西的房產(chǎn)開發(fā)大多是小規(guī)模的開發(fā)，加上當(dāng)時河西的人氣不旺，高檔次項目不多，但到了2001年，河西開發(fā)的檔次有很大的提升，而且開發(fā)規(guī)模越來越大，人氣越來越旺；再次，購房客群的層次不斷提升，在河西開發(fā)初期，在此購房者以拆遷戶居多，主要是解決住的問題，但隨著開發(fā)的不斷深入，大量高薪族選擇河西安家，政府官員、教師、企業(yè)管理者成了河西購房主體。本市城區(qū)項目的消費對象，在外來購買能力總體并不高的情況下，只能依靠自然積淀的市場蓄積，隨著價格的不斷上升，市場購買力逐漸下降也就不足為奇了。政府明確表示將在2003年開發(fā)目前經(jīng)濟適用房4倍的房源進行市場供應(yīng)。 2001年南京樓市的火爆，很大程度上是受到城建的影響。因此，消費增幅下降不會很明顯。 實現(xiàn)上述態(tài)勢的關(guān)鍵點是國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，因為房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的晴雨表，國民經(jīng)濟的好壞，也直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)銷售增幅回落其實是有政策背景的，房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，所以，在房地產(chǎn)投資不斷增長的態(tài)勢下，政府必然要通過宏觀調(diào)控行為使其不至于過高地增長。 房價合理的上漲對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是好事，但是過快的上漲，為今后預(yù)留的空間就會太小，不利于長遠的發(fā)展。 拉動內(nèi)需將成為所有政策中最關(guān)鍵的部分，房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會，是今后帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的經(jīng)濟增長點，所以房地產(chǎn)業(yè)將會成為拉動內(nèi)需的主力之一，國家宏觀產(chǎn)業(yè)政策也將會對房地產(chǎn)發(fā)生傾斜。南京鐘山論壇結(jié)論分析通過剛剛閉幕的“2002“三多” 一為開發(fā)量多。城東板塊是南京房地產(chǎn)各板塊發(fā)展較早、較成熟的一大板塊，該板塊因有天然的、不可比擬的自然環(huán)境優(yōu)勢，因此開發(fā)的樓盤無論是品質(zhì)、檔次還是價格都是較高的，南京有產(chǎn)階級置業(yè)大多首選于此，因客戶群的素質(zhì)高，城東板塊形成了南京富人區(qū)，隨著開發(fā)力度的不斷深入，可開發(fā)土地不斷減少，該板塊進入了調(diào)整蓄勢期。寧南板塊主要是指東以溧寧公路為界，西至寧丹公路，南起繞城公路，北抵緯八路，區(qū)域內(nèi)有較多工廠，也有很多風(fēng)景點，如花神湖等，該區(qū)域居住人口較少，因城市進程加快，政府統(tǒng)一對寧南進行規(guī)劃。二）城中板塊市場分析結(jié)論通過對板塊的簡單評析，以及對城中板塊的細致解讀，發(fā)現(xiàn)有兩大契機：一方面：這一板塊中的已規(guī)劃為住宅用地的項目極其稀少，主要競爭均已面市，潛在競爭為我們東南側(cè)的一塊裸地。在CBD的“中央”效應(yīng)下，新街口CLD日益形成。因而在產(chǎn)品與客群定位上需要有更強的針對性。＝㎡對比圣歐庭價格比值：5600247。CBD區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的幾塊高檔樓盤在規(guī)模及品質(zhì)上均達不到豪宅的真正要求。還有豪宅開發(fā)倡導(dǎo)的是一種極致生活方式，某些對豪宅鐘意的買家希望購買到一處可以引導(dǎo)提升自己生活方式的住宅，同時人以類聚居，也是特定人群對豪宅的期望。三）沿街商用房——夾層設(shè)計，定項引資 本項目一、二兩層為商鋪，本項目本身處于黃金地段新街口CBD，所以商鋪的區(qū)劃不是問題，但如要更大的提升他的價值，發(fā)揮他最大優(yōu)勢，還需在產(chǎn)品上有獨到之處，把一、二兩層做成夾層，放大空間布局，在同一高度里創(chuàng)造更有價值的空間，做夾層，可以放大低層面空間，使的功能更齊全，在里面可以營業(yè)、娛樂、辦公等一起進行。并且他們有足夠的經(jīng)濟基礎(chǔ)購買這樣的產(chǎn)業(yè)。一方面取得在繁華市中心寧靜生活的優(yōu)勢，另一方面使得小區(qū)自我相融，自己精彩，與外界呈自然隔絕狀態(tài)，比較易于迎合當(dāng)今社會有產(chǎn)階層的心理欲求。除了迎街的商業(yè)裙樓，都盡力把底層架空，取消裙樓，抬高第一層住宅的“身高”。立面做立面無非是統(tǒng)一與變化之間做文章，但局部的變化寓于整體的統(tǒng)一之中，立面上的變化主要有：鐘塔、燈塔、拉線等飾物。強調(diào)日照、朝向均好?！緞?chuàng)意簡語——后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑】標(biāo)志性的東西必須是自己的東西。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。共融需要過渡，人們需要在一個大集體中建立一個小團體，組團景觀設(shè)計恰恰能滿足人們這方面的要求。操作要點三：園藝設(shè)施設(shè)計硬件設(shè)施是社區(qū)景觀的重要組成部分，一般設(shè)施要求功能簡明、體量小巧、造型別致、富有意境。完善功能配置主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計。因此，套型模式就會千變?nèi)f化，多樣化也就成為套型設(shè)計永無休止的追求目標(biāo)。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細部處理能力。b、 非機動車：不駛?cè)霗C動車道，不進入單元之內(nèi)。8） 平面可塑性：平面可塑性（即功能互換性）也應(yīng)放到設(shè)計中去。建筑（古韻新風(fēng)，融會貫通）1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進行精雕細琢。10）樣板花園在建筑施工的同時進行環(huán)境施工，確保房屋與環(huán)境一齊交付，讓業(yè)主以最快速度享受在美倫美奐的愜意灑脫。24）露天水簇館，由此將水的概念引入小區(qū)環(huán)境設(shè)計中去，每戶放養(yǎng)一條魚，促進更多溝通與生活樂趣。建議占墻面2/3面積設(shè)計，并做窗套。9）特別的智能配套10）小區(qū)統(tǒng)一安裝曬衣架和防盜網(wǎng)。雙回路供電3）氣：設(shè)城市管道煤氣，煤氣表外置。五金件全部使用專賣進口五金件； 是不怕踩的青草地。2）關(guān)于墻圍墻，屋墻，水墻，共同構(gòu)筑向上延伸的主體景觀。17） 廚房煙道設(shè)計：建議預(yù)設(shè)煙道并集中排放，最好采用無明管設(shè)計或外置，省去了業(yè)主麻煩。還配備一些超大戶型。面對日益細分的市場，比，就要比細微處；比，主要比一種無微不至的用心和認真，這是發(fā)展商所應(yīng)該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢。如今后的廚房面積隨著現(xiàn)代化設(shè)備和家居人口的減少，會隨之變小，大廚房概念不復(fù)存在；而衛(wèi)生間的設(shè)立，以前由于功能單一而面積偏小，現(xiàn)在隨著人們衛(wèi)生要求的提高和清潔功能的增多，大衛(wèi)生間應(yīng)運而生，最好設(shè)前室，兩衛(wèi)也越來越普遍，甚至某些樓盤還相對超前地出現(xiàn)了三衛(wèi)。其二，室內(nèi)空間多多運用薄墻、虛墻（非磚石水泥結(jié)構(gòu)），住戶可重新進行間隔。四、房型設(shè)計建議——全家共享空間蒙太奇本項目房型設(shè)計原則戶型設(shè)計的重要性不言而喻。注：關(guān)于灰空間。所以要充分利用各項資源構(gòu)筑本社區(qū)中心景觀文化，在加強城市的自然背景因素及自然環(huán)境因素的同時，要具體體現(xiàn)項目本身文化內(nèi)涵，即要體現(xiàn)一定的文化環(huán)境質(zhì)量。新街口、CBD不缺繁華，唯缺綠色。建筑風(fēng)格是一代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學(xué)觀。從這個意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義。強調(diào)景觀的均享，弱化組團，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。坡屋頂、閣樓。做到車庫有電梯，直通住宅樓各層房間，業(yè)主下車后不須繞出車庫，而直接進電梯入家門。這種說法雖然有著其狹義和普遍適用性問題的存在，卻也不得不承認房地產(chǎn)發(fā)展返本歸宗的大趨勢，規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)綜合構(gòu)成要素中所占比例越來越大。3）有產(chǎn)階層社會的精英，城市發(fā)展的潮流人物。城市范疇的：從生活取向以及城市生活返本歸原的方面，深化都市中心在中國，在100年之內(nèi)都將是人們理想的生活領(lǐng)地。差異化要求：為了同現(xiàn)有高端物業(yè)市場的產(chǎn)品以及潛在競爭產(chǎn)品拉開差距，本項目的定位及建設(shè)必須站在一個超前及相當(dāng)高的高度上進