【正文】 廈推廣策劃沈陽市伯爵西餐廳二部全程營銷策劃方案最具說服力的可行性研究報告湛江市怡和花園住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃書淄博現(xiàn)代城項(xiàng)目計(jì)劃書“湘藝苑”廣告策劃方案整體策劃蘇州都市花園主題定位報告成都市天之韻策劃案廣州天潤花園項(xiàng)目整體策劃書XX花園市場研究報告提綱第二階段達(dá)到70%以上在目標(biāo)消費(fèi)者中的知名度。2001年12月12日——2002年1月11日，開業(yè)前期的鋪墊和蓄勢?！熬_制導(dǎo)”推廣：對不同的目標(biāo)消費(fèi)者的不同消費(fèi)特性采取不同的營銷推廣方式?？梢岳秒娨暤奶攸c(diǎn)（3）短期目標(biāo)：因此本階段是聚集眼球，提升知名度的大好時機(jī)。l新聞報道+硬性廣告+公關(guān)活動+現(xiàn)場營業(yè)推廣，形成全方位的信息傳播。五、有獎促銷活動：活動名稱：“春之聲”給重慶人民拜年送大禮活動地點(diǎn)：“春之聲”服飾廣場活動對象：廣大市民活動時間：待定活動目的：通過有效的物質(zhì)刺激手段，吸引消費(fèi)者的關(guān)注，促進(jìn)銷售額的增長。抒發(fā)情感、超越夢想l總計(jì)：130萬元　　為了營造弄海園鮮明獨(dú)特的企業(yè)形象、樹立其準(zhǔn)確超凡的訴求理念，以確保弄海園的企業(yè)宣傳能富有較強(qiáng)的傳播優(yōu)勢。）　　⒎青島經(jīng)濟(jì)廣播電臺、青島人民廣播電臺。　?、捕賯€廣告背心的設(shè)計(jì)制作費(fèi)；題目：夕陽紅金港花苑項(xiàng)目策劃案來源：作者以四川大禹企劃有限公司企劃總監(jiān)身份，對成都港都花苑實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的金港花苑房地產(chǎn)項(xiàng)目主持策劃的總結(jié)。經(jīng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢有：樓盤地處東門，土地價格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學(xué)、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場就在附近，生活方便。我們針對這130萬老齡人口進(jìn)一步細(xì)分：具備中低檔樓盤購買力者應(yīng)占10%以上，即13萬人；統(tǒng)一按老兩口計(jì)算。老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。其它公寓配置大面積花草綠地，老年公寓配置各戶自留地；制定相對較低的價格，采用分期付款，銀行按揭等靈活的收費(fèi)方式；我們把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，與全國各地、古往今來、國內(nèi)國外、各行各業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成功失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)相結(jié)合，用辯證唯物主義的觀點(diǎn)加以綜合分析，從感性認(rèn)識上升到理性認(rèn)識，最后作出科學(xué)決策，經(jīng)實(shí)踐證明這個決策是正確的。打不贏就走，走不通就繞。核心價值分析第三節(jié)媒介策略四從2000年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。C包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。第二節(jié)因?yàn)橹曛薜陌踩h(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是株洲市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施。（3）低價位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個小區(qū)形象的提高。項(xiàng)目價格策略分析24對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。與競爭對手相區(qū)別，不直接、簡單地賣環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買家的利益點(diǎn)，使公眾形成對“天然綠色”生活的認(rèn)同；通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。廣告口號：“湘藝苑”暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播?；顒影才牛篈,大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式；B,書畫藝術(shù)家的展覽；C,文人墨客的講座研討互動會；D,明星才藝表演會。提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；3，引導(dǎo)試銷期（1）另外，在開盤當(dāng)天，建議使用“氣艇”這種新型的媒體?！跋嫠囋贰钡慕ㄖ娣e為S平米，均價為R元，廣告預(yù)算為S5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。虛化畫面，打出“湘藝苑“日內(nèi)瓦湖濱小鎮(zhèn)”思路誕生：　　圍繞度假物業(yè)思路，我司認(rèn)為要成為一個真正的度假物業(yè)，必然要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上特別是景觀設(shè)計(jì)上要更加具有針對性，為此我們以瑞士風(fēng)景名勝日內(nèi)瓦為喙頭，提出了“日內(nèi)瓦湖濱小鎮(zhèn)”概念，加強(qiáng)對社區(qū)沿寶圣湖岸的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)親水性，設(shè)立了湖濱公園、碼頭，并增設(shè)了諸多湖上游樂設(shè)施，使項(xiàng)目旅游概念更足，對外界而言，在水一水真正成為一個具有魔力的世界。2001年12月8日，C組團(tuán)開盤，我們及時調(diào)整價格策略，在價格相對A、B組團(tuán)有所提高的情況下，當(dāng)天迅速成交86套，場面火爆。242．4．目標(biāo)市場細(xì)分前但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。11．社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。49結(jié)152．項(xiàng)目市場定位公關(guān)活動，豐富內(nèi)涵：　　“在水一方”推出后，我們相繼策劃了“看房一日游”、“夕陽紅歌舞藝術(shù)節(jié)”、“渝海地產(chǎn)經(jīng)過周密的分析和前期的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)“5+2”生活模式在重慶尚屬空白點(diǎn)，而本地塊的各項(xiàng)條件與“5+2”生活模式很吻合。沒有上車的人出現(xiàn)在“湘藝苑”小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道、宣傳。根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務(wù)，挖掘潛在客戶；（2）媒體策略一、策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。借典禮邀請政界名人，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。營銷活動建議一藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“株洲十佳樓盤”提供動力。（4）目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。1“湘藝苑”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。（4）交通便利?？梢钥紤]與市政府合作開通幾路專線。消費(fèi)者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點(diǎn)。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r格相對高層住宅便宜。湘銀：忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。株洲市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。營銷公關(guān)活動建議第六節(jié)項(xiàng)目優(yōu)勢分析二經(jīng)驗(yàn)是寶貴和必不可少的，經(jīng)驗(yàn)是科學(xué)的基石。大力宣揚(yáng)中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德，倡導(dǎo)孝心消費(fèi)，引導(dǎo)子女為老人集資買房；所有路面都進(jìn)行防滑處理；只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。老年人看病難的訴求觸動了筆者的靈感。4：從先出產(chǎn)品后找市場上升到先找市場后出產(chǎn)品?！　、泵雷u(yù)度評估　　?、囱睾＞熬€公共車站防雨廳廣告牌；（旨在借娛樂的時間針對所有能娛樂的家庭）為爭取主動，許多地產(chǎn)公司由于面臨竣工籌款的緊要關(guān)頭（如金都地產(chǎn)），大規(guī)模的廣告宣傳早已開始。各階段媒體預(yù)算分配：（1）（2）“酷”裝展示——分為兩個部分：一是以有特色的褲裝為展示內(nèi)容，二是模特服飾穿著和佩帶的“酷”?！吨貞c電視7頻道》——是重慶本地區(qū)最有吸引力的電視頻道，其覆蓋率達(dá)到整個大重慶范圍，影響人口三千多萬?？诒杂X傳播方式（形成社會關(guān)注焦點(diǎn)或者熱門話題，自覺引發(fā)各媒體爭相報道）l短期目標(biāo)：針對“春之聲”幾近于零的知名度，在開業(yè)前迅速提升知名度，吸引更多目標(biāo)消費(fèi)者的關(guān)注?！叭轿弧钡拿襟w組合策略：l在活動的營造方面將成為今后的一項(xiàng)重要工作——只有活動才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對“春之聲”品牌的忠誠度。“春之聲”的品牌延伸概念：（4）深圳寶安電子城營銷成功案例大連海昌欣城策劃案新世紀(jì)購物中心廣告策劃第九商業(yè)大街營銷推廣方案鋒尚、左岸工社營銷創(chuàng)新案例島“紅秋千”兒童游樂城市場策劃方案成都芙蓉古策劃方案都市休閑購物廣場新聞發(fā)布會策劃（文案）星河灣二、三期品牌推廣策劃構(gòu)造雅居樂戰(zhàn)略性營銷體系『案例』某爛尾樓的（代理公司）的策劃案『案例』飛鏢會員連鎖俱樂部經(jīng)營策劃方案國際企業(yè)中心方案設(shè)計(jì)任務(wù)書國際企業(yè)中心南區(qū)及東區(qū)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書國際企業(yè)中心景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書經(jīng)典經(jīng)典招綠茵閣的成功經(jīng)營策略無錫太湖金色水岸營銷方案住宅試住促銷案例世紀(jì)花園項(xiàng)目推廣“夕陽紅”金港花苑項(xiàng)目策劃案房　地　產(chǎn)　上海普陀區(qū)項(xiàng)目策劃報告重慶安特花園策劃報告南京香榭麗促銷演出活動方案活動策劃：“邊城水戀”中國茶文化現(xiàn)場展示周末活動會案例賞析：天兆家園康斯丹郡營銷策劃思考上海新家坡解析二、（8）廣播：高頻次信息傳播l四、那么，我們在信息密度、媒體組合上應(yīng)采用高調(diào)形式，以形成轟動效應(yīng)，為開業(yè)造足“人氣”，為春節(jié)和寒假增添動力，最大限度地吸引社會公眾的關(guān)注和參與。以報版的軟性訴求為主，活動形式：lll綜觀一九九三年弄海園總體廣告宣傳的實(shí)施狀況，從波及面上來看，應(yīng)當(dāng)說效果頗為明顯，短短的時間里獨(dú)特而又強(qiáng)有力的宣傳攻勢，已使得弄海園　●樹立準(zhǔn)確、有效、超凡的訴求理念，實(shí)現(xiàn)占位意圖。　?、成衔缡粫r，四五輛廣告車：由攝影師跟車，分頭抓拍氣球發(fā)放和溫馨家庭歡樂場面（事先選好模特穿插人群之中）；廣播廣告（二臺同時）隨之發(fā)布；內(nèi)容：20世紀(jì)90年代以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場因政府扶持和政策傾斜而持續(xù)升溫，成為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭。龍舟路沿線為舊城改造、需求心理分析：老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金；四：環(huán)境配套設(shè)施全面的戶型設(shè)計(jì)，環(huán)境、配套都完全符合老人們的習(xí)慣和內(nèi)在需求，并響亮地傳播了樓盤的廣告主題語：成熟地愛一次！方案推出后，由于定位準(zhǔn)確，特色突出，營銷獨(dú)特，房價便宜，功能完善，因而大受好評，創(chuàng)造了開盤兩個月銷售一空的奇跡，并贏得了可觀的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目由于地塊的原因，規(guī)模化程度嚴(yán)重受限，于是我們改為著眼于縱向一體化，實(shí)際上是把普通客戶群部分相同需求的規(guī)模化，變成了特定客戶群全部相對需求的規(guī)?；??！跋嫠囋贰睆V告策劃方案目廣告宣傳目的二言任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,住房銷售均價由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米,%。二、地段：位于株洲市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等。三．4）本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有。視銷售進(jìn)度讓價應(yīng)是本案的基本策略。家就在身旁，“湘藝苑”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。賣點(diǎn)界定1精品物業(yè)，安全第一樓盤四通過對“湘藝苑”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化。（4）“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活動揭曉。策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。目標(biāo)受眾小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。公開強(qiáng)銷期（1）（2）《湖南日報》《三湘都市報》《株洲日報》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。雖然針對性差，但成本底。配音：無畫面2：兩人走到門外路旁相關(guān)鏈接：　　1.“在水一方”是重慶2001年最出風(fēng)頭的樓盤之一，在重慶首次提出了“5+2”生活模式；　　2．2001年參加“重慶市十佳人居精典住宅小區(qū)”評選活動榮獲金獎；　　3．開盤當(dāng)天創(chuàng)下299套的銷售奇跡。我們在經(jīng)過周密的市場調(diào)研后，認(rèn)為如果項(xiàng)目作為普通住宅在該地段推出，劣勢是顯而易見的，怎樣引導(dǎo)和挖掘市場需求是我們操作本項(xiàng)目的關(guān)鍵。1343．3．付款方式建議天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。404．21．2．定向市場分析　　2001年6月，在水一方第一期試探性廣告面市，廣告以“低總價、低月供、優(yōu)美的湖景”“總價5萬元起，月供236元起”為訴求點(diǎn)進(jìn)行市場試探，第一次面向市民提出“5+2”生活模式，在業(yè)界和媒體引起轟動。項(xiàng)目共分4期