【正文】 過80萬，拉動(dòng)消費(fèi)超過120億元。成都有居住郊區(qū)化的現(xiàn)實(shí)需求u 市內(nèi)六區(qū)人口密度過高，城區(qū)居住成本的增加導(dǎo)致居住需求逐漸向郊縣轉(zhuǎn)移u 城市居民人均住房使用面積不斷增長u 周邊區(qū)域有接納市區(qū)人口轉(zhuǎn)移的空間及環(huán)境導(dǎo)致了成都城市功能發(fā)展客觀上需要向郊區(qū)擴(kuò)展成都高檔住宅主要分布在雙流、龍泉、青城等近郊從別墅供應(yīng)的數(shù)量來看，供應(yīng)最多的依次為龍泉、青城山和雙流，%% 。u 正如上海沒有浦東則稱不上現(xiàn)代化的國際大都市，巴黎沒有拉德方斯，也稱不上是歐洲現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)文化中心。2. 從產(chǎn)業(yè)比例上看，成都與北京卻相差很遠(yuǎn)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有可調(diào)整空間，若設(shè)想第一產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定的增長，那么成都發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長值則主要靠第二和第三產(chǎn)業(yè)來拉伸其經(jīng)濟(jì)增長。目前成都城市排名：全國第四城（會(huì)展業(yè)全國第四、私家車全國第三、全國第四樞紐機(jī)場、第四大歐洲出境口岸）成都戰(zhàn)略地位——城市價(jià)值 西部第一借西部大開發(fā)的推力，人均GDP名列中國西部省會(huì)城市之冠，中國城市化進(jìn)程中付出代價(jià)最少的城市之一。第八屆西博會(huì)初步成果豐碩——參展企業(yè)劇增2007西博會(huì)，參展企業(yè)總數(shù)達(dá)到4600家，西博會(huì)平臺(tái)正在被更多的關(guān)注和參與。自戰(zhàn)略實(shí)施以來，國家不斷加大對(duì)西部地區(qū)的支持力度，截至2007年，國家累計(jì)新開工西部開發(fā)重點(diǎn)工程70項(xiàng)，投資總規(guī)模約1萬億元，中央累計(jì)投入財(cái)政性建設(shè)資金5500億元、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付7500億元、20002004年，%。是成都輻射川南的重鎮(zhèn)，是新津的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)，水系資源比較豐富。距西南航空港 25 公里 ，成（都）樂（山）大件路和 108 國道（川藏路）兩條高等級(jí)公路東西穿境，在境內(nèi)穿境交匯，交通十分便捷。這是花橋的機(jī)會(huì)?。。∫彩且粋€(gè)能夠?qū)⒒蝽?xiàng)目上升到國家級(jí)項(xiàng)目的可預(yù)期、可操作的戰(zhàn)略方向?。?！ 同是國家級(jí)扶持工程，我們以西部大開發(fā)為例 西部大開發(fā)的國家級(jí)政策傾斜帶來發(fā)展良機(jī)西部大開發(fā)戰(zhàn)略始于1999年8月，由國務(wù)院設(shè)立國務(wù)院西部地區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，統(tǒng)籌西部大開發(fā)戰(zhàn)略。西博會(huì)社會(huì)影響力逐漸擴(kuò)大隨著西博會(huì)影響力的擴(kuò)大，越來越多的具有國家級(jí)背景的單位參加到主辦當(dāng)中第八屆西博會(huì)初步成果豐碩——會(huì)展規(guī)模擴(kuò)大2007西博會(huì)，展會(huì)面積達(dá)到了90000平米，西部巨大市場吸引力使投資者趨之若鶩。成都再不抓住“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”的歷史性機(jī)遇，將有可能喪失“中國經(jīng)濟(jì)第四增長極”的地位！第一維度——國家宏觀政策態(tài)勢(shì)及機(jī)會(huì)分析總結(jié)西部大開發(fā)有“西博會(huì)”這個(gè)展示西部大開發(fā)成果以及經(jīng)驗(yàn)交流的良好平臺(tái)，那么展示全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展結(jié)果及經(jīng)驗(yàn)交流的平臺(tái)在哪里機(jī)會(huì)1：需要一個(gè)國家級(jí)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展交流交易平臺(tái)機(jī)會(huì)2：借西部大開發(fā)的東風(fēng)，占領(lǐng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)鏈的高點(diǎn)機(jī)會(huì)3：花橋有機(jī)會(huì)可能成為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一張名片四． 成都城市價(jià)值空間及機(jī)會(huì)分析需將花橋置于全域成都的價(jià)值空間范圍內(nèi)分析其戰(zhàn)略定位 成都已躋身中國第四大城市，大成都經(jīng)濟(jì)圈是我國經(jīng)濟(jì)增長第四極建設(shè)一個(gè)以成都為中心，綿陽、德陽、樂山、雅安等中等城市為次中心，以寶成、成昆、成渝鐵路和成綿、成樂、成雅、成渝高速路為主軸的成都平原經(jīng)濟(jì)區(qū)域。小結(jié)：成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)值還有巨大上漲空間1. 從產(chǎn)值上看，成都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低與全國一線城市，但是其經(jīng)濟(jì)增長速度卻達(dá)到全國一線城市水平，甚至超過北京上海，表明成都還有巨大上漲空間。 城南新中心發(fā)展?jié)摿薮?，引發(fā)成都城市重心南移u 從城市發(fā)展眼光來看，華南板塊不過是廣州一個(gè)遠(yuǎn)離客廳的臥室，而新城南則是成都面向未來的會(huì)客廳。 成都城市功能外擴(kuò)——居住郊區(qū)化趨勢(shì)已基本明朗成都市內(nèi)六區(qū)人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊地區(qū)近幾年成都人均居住面積逐步增大，生活品質(zhì)不斷提高近年來成都人均居住面積逐漸增大，由于市區(qū)居住面積有限，將導(dǎo)致居住逐漸向郊區(qū)遷移，并且成都房地產(chǎn)需求方對(duì)于住房的舒適性越來越看重。 成都市郊區(qū)生態(tài)化辦公的客觀條件已經(jīng)具備成都工業(yè)增長快速，強(qiáng)調(diào)工業(yè)向園區(qū)集中的概念郊區(qū)辦公園與中心商務(wù)區(qū)分離產(chǎn)業(yè)服務(wù)園與工業(yè)園區(qū)分離在服務(wù)業(yè)時(shí)代，在大都市的近郊，依托大制造園區(qū)或者交通樞紐的區(qū)位，將會(huì)興起“郊區(qū)辦公園+產(chǎn)業(yè)服務(wù)園”的科、工、貿(mào)為一體的新型綜合產(chǎn)業(yè)型城鎮(zhèn) 成都會(huì)展業(yè)發(fā)展迅猛，已成為中國第四大會(huì)展城市2005年成都展會(huì)的活動(dòng)達(dá)到近200個(gè)，年創(chuàng)造直接產(chǎn)值8億元以上，間接產(chǎn)值60億元以上。“溫江花博會(huì)”對(duì)于花橋項(xiàng)目的啟示：u 大型會(huì)展項(xiàng)目對(duì)于區(qū)域價(jià)值提升具有很強(qiáng)的拉動(dòng)效應(yīng)u 必須要考慮主題會(huì)展后的場館的綜合利用問題，避免資源的浪費(fèi)u 溫江花博會(huì)的BOO融資模式使投資者承擔(dān)很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)u 會(huì)展主題的選定必須注意其可持續(xù)性發(fā)展和穩(wěn)定性，一旦會(huì)展移址則需要新的機(jī)會(huì)和自身的產(chǎn)業(yè)升級(jí) 成都餐飲業(yè)發(fā)達(dá)成都餐飲消費(fèi)占GDP比重較大，高于國內(nèi)其他一線城市，餐飲消費(fèi)力強(qiáng)勁。成都旅游業(yè)產(chǎn)值增長快速（03年受非典影響）由于旅游資源豐富，成都每年旅游產(chǎn)值增長快速，近幾年增長率基本達(dá)到20%成都——農(nóng)家樂發(fā)源地1987年首個(gè)農(nóng)家樂在郫縣農(nóng)科村產(chǎn)生。15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。同時(shí)，還積極爭取了國家網(wǎng)絡(luò)出版重點(diǎn)工程、民族游戲重點(diǎn)工程等數(shù)字娛樂專項(xiàng)項(xiàng)目支持。 解讀：集體建設(shè)用地的使用權(quán)限最高期限可達(dá)50年，突破了原有集體建設(shè)用地最高租賃20年的期限，打開了集體建設(shè)用地價(jià)值上漲的空間。 二期與一期聯(lián)合將成為新津三星級(jí)酒店，搭配餐飲茶樓。2006年梨花節(jié)期間接待游客90萬人次，旅游收入突破億元。第二產(chǎn)業(yè)：以工業(yè)建材、沙石開采為主，現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)以能耗型為主，尤其是沙石開采對(duì)金馬河生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重，目前成都市已嚴(yán)令禁止在金馬河沿線開采沙石。 英國斯蒂文乃奇 新城模式二——邊緣新城p 邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對(duì)獨(dú)立于大都市的新城鎮(zhèn)。 開發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期：房地產(chǎn)開發(fā)先于捷運(yùn)系統(tǒng)以保證客流量典型TOD新城：216。 政府支持216。2. 交通方面，遠(yuǎn)景規(guī)劃要建設(shè)地鐵系統(tǒng)，連接城鎮(zhèn)中心以及機(jī)場。城市要能夠留住人，而不是僅僅提供過路的門戶而已。 打造產(chǎn)業(yè)鏈，培育產(chǎn)業(yè)集群216。 美國加州爾灣 新城模式五——副中心新城p 副中心新城：通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。 土地利用政策限制城市中心的發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)站點(diǎn)周邊高密度、高強(qiáng)度發(fā)展216。 國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通216。機(jī)會(huì)1：臨近縣城的花橋有機(jī)會(huì)成為新津同核生態(tài)城重要的城市功能組團(tuán)機(jī)會(huì)2：花橋項(xiàng)目應(yīng)該有承接新津的外向型的城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的需求機(jī)會(huì)3：花橋具有后發(fā)的優(yōu)勢(shì)，能夠站得更高、看得更遠(yuǎn)新津同核田園生態(tài)城的“核”由誰來扮演？生態(tài)核要求：1. 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、宜居2. 外向型的城市功能是核所必備功能3. 處于成新走廊帶，擁有良好的交通優(yōu)勢(shì)4. 具備城市展示窗口，有標(biāo)志性建筑六． 花橋開發(fā)資源條件及機(jī)會(huì)分析 花橋鎮(zhèn)現(xiàn)狀——城鎮(zhèn)化建設(shè)水平較低（%），還處于初級(jí)階段。4. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。u 麗津酒店：五津北路，正爭創(chuàng)新津三星級(jí)酒店。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營、抵押等形式 第二十三條國家信息化辦公室組織的中國副省級(jí)和省會(huì)城市門戶網(wǎng)站評(píng)比成都列第6位；《中國城市發(fā)展報(bào)告》(2005)中，成都市信息化水平就已達(dá)到全國第六位。u 休閑是成都人日常生活的重要組成部分利用假日或者雙休日或全家出游或邀上三五好友上成都郊縣休閑放松是成都人日常生活的重要組成部分，也是支撐成都休閑旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的主力客群。4. 拓展境內(nèi)外旅游市場。投資方通過政府項(xiàng)目提升區(qū)域價(jià)值，政府有效的解決了融資瓶頸的問題。 當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均GDP達(dá)到3000美元，到人均GDP10000美元前，有一個(gè)較長的經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期。u 以為川大，信息工程學(xué)院及西南民院為主的教育業(yè)。二要看滲透度，就是看包括海外投資在內(nèi)的國際資本有多少，有多少外籍人士在這里居住或就業(yè)。全域成都多中心布局為花橋等外圍區(qū)域提供發(fā)展機(jī)會(huì)全域成都城市布局從單核單中心向多核多中心調(diào)整，為類似花橋區(qū)域成為城市功能中心之一創(chuàng)造了條件，而本案也有可能成為城市功能中的一部分，如生態(tài)休閑辦公、第二居住等。u 旅游度假基地u 商貿(mào)物流基地u 綠色農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地u 勞務(wù)培訓(xùn)輸出基地u 制造業(yè)生產(chǎn)配套基地u 能源原材料基地u 勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)承接基地 土地當(dāng)量——土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)“風(fēng)起云涌”態(tài)勢(shì)在“2007中國金融論壇”上，人民銀行行長周小川表示，要鼓勵(lì)制度創(chuàng)新，加大金融支農(nóng)力度,在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，可以引入土地當(dāng)量的市場交易制度?？平涛男l(wèi)政策：調(diào)整教育數(shù)量，提高辦學(xué)效益；放開個(gè)人辦學(xué)的條件限制；發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)基金；適當(dāng)提高技術(shù)股的比例，促進(jìn)科技向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化從操作層面理解西部大開發(fā)各項(xiàng)政策經(jīng)濟(jì)層面u 引導(dǎo)民間資本向西部地區(qū)傾斜u 積極推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整興建國家級(jí)大型項(xiàng)目u 放寬金融限制實(shí)現(xiàn)社會(huì)資金在成渝地區(qū)的沉淀u 進(jìn)一步加大對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的資金投入力度政策層面u 放寬改革試驗(yàn)區(qū)各項(xiàng)行政審批程序u 保證耕地底線同時(shí)支持土地綜合治理u 大力推行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戰(zhàn)略的實(shí)施和政策支持u 加大西部投資政策開放力度 西部大開發(fā)的展示平臺(tái)——成都“中國西部國際博覽會(huì)”中國西部國際博覽會(huì)2000年創(chuàng)辦以來一年一屆，每年的5月25日—28日在成都舉辦，現(xiàn)已連續(xù)舉辦八屆，已成為集“商品展銷、經(jīng)貿(mào)交流、招商引資、理論研討”于一體的大型綜合性國際博覽會(huì)，成為加快實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和開展國際經(jīng)貿(mào)交流合作的重要平臺(tái)，成為展示中國西部歷史文化底蘊(yùn)、改革開放成果和發(fā)展前景的重要窗口。試驗(yàn)區(qū)以不擴(kuò)大貧富差距、城鄉(xiāng)差距，不損害環(huán)境為前提，著重在構(gòu)建和諧社會(huì)與平衡區(qū)域二元化發(fā)展方面作出探索。u 花橋鎮(zhèn)是新津縣重要的無公害蔬菜示范基地和淡水養(yǎng)殖基地。新津歷史上是著名的水陸碼頭，擁有豐富的風(fēng)景旅游資源和水資源。在十一五規(guī)劃中明確指出，將加大對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目的投資力度及政策傾斜程度。該區(qū)域建立的共生共贏型經(jīng)濟(jì)體系，將成為中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長極。成都將成為中國西部最具活力的可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市目標(biāo)：u 20072010年：生態(tài)市建設(shè)啟動(dòng)調(diào)整期u 20102015年：建設(shè)達(dá)標(biāo)期u 20152020年：全面實(shí)現(xiàn)生態(tài)市建設(shè)目標(biāo)城市定位：u 生活舒適的安居城市u 銳意開拓的創(chuàng)業(yè)城市u 個(gè)性獨(dú)特的魅力城市u 科學(xué)發(fā)展的創(chuàng)新城市u 生態(tài)文明的和諧城市全面啟動(dòng)生態(tài)市、生態(tài)縣和國家環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)等“細(xì)胞工程” 全域成都的城市規(guī)劃——單中心向多中心發(fā)展/南北東并進(jìn) 未來的成都，將依托放射加網(wǎng)狀的道路基礎(chǔ)設(shè)施體系，形成網(wǎng)絡(luò)狀城市群，形成由：1個(gè)特大城市（成都市主城區(qū)）、6個(gè)邊緣組團(tuán)（新都—青白江、溫江、東升、華陽、龍泉、郫縣）、4個(gè)中等城市（都江堰、邛崍、彭州、崇州）、4個(gè)小城市和30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)構(gòu)成的城鄉(xiāng)一體新城市格局。2. 國際級(jí)交流中心根據(jù)規(guī)劃的領(lǐng)館區(qū)，在未來的日子里將有20多個(gè)國家的領(lǐng)事館落戶城南。未來是集大學(xué)城\科研城\居住新城\休閑新城\健康城于一體的5A生活特區(qū)?；ㄔ磩e墅聚集區(qū)對(duì)提升花橋土地價(jià)值有積極作用 成都城市功能外擴(kuò)——商業(yè)郊區(qū)化趨勢(shì)已見端倪 商業(yè)郊區(qū)化產(chǎn)生的機(jī)制從推力、拉力和支持力看成都商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展的條件推力：u 市區(qū)商業(yè)進(jìn)入業(yè)態(tài)組合調(diào)整期u 工業(yè)布局正在向郊區(qū)調(diào)整u 成都正處于城市功能外擴(kuò)階段拉力：u 居住郊區(qū)化趨勢(shì)已基本明朗u 郊區(qū)自然環(huán)境好，土地資源豐富支持力：成都市快速軌道交通線網(wǎng)絡(luò)建成后，郊區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系更便利 成都已經(jīng)具備商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件根據(jù)國際慣例，隨著人均GDP的增長，會(huì)帶動(dòng)商業(yè)模式的發(fā)展，當(dāng)GDP達(dá)到30004000美元時(shí)，商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展。成都會(huì)展業(yè)起步較早成都會(huì)展業(yè)起步于1984年的全國糖酒交易會(huì)，到目前為止成都已有全國糖酒會(huì)、全國體博會(huì)、西部國際博覽會(huì)、中國—?dú)W盟投資貿(mào)易合作洽談會(huì)等等。2006年成都旅游重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，總投資額1379000萬元，年內(nèi)已完成投資104850萬元。農(nóng)家樂要想在市場中存活，應(yīng)當(dāng)向規(guī)模化集中管理，并更多的賦予其內(nèi)涵，如很多農(nóng)家樂都與各區(qū)縣的傳統(tǒng)節(jié)日相結(jié)合的方式。成都數(shù)字娛樂業(yè)發(fā)展環(huán)境良好人才環(huán)境基礎(chǔ)：成都軟件和信息服務(wù)業(yè)人才資源豐富、成本低廉、優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)（出資）入股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股，參與分紅的行為。結(jié)論一：與其它區(qū)縣相比新津縣還有巨大發(fā)展空間結(jié)論二：若要增加新津縣投資，但需要能有高起點(diǎn)，高引力的項(xiàng)目來吸引投資新津土地出讓成本較低要想獲得土地價(jià)值最大化，就必須有強(qiáng)有力的助推力提升區(qū)域價(jià)值。 新津產(chǎn)業(yè)功能現(xiàn)狀——產(chǎn)業(yè)資源現(xiàn)狀基本屬于中低端，產(chǎn)業(yè)配套不完善新津工業(yè)產(chǎn)業(yè)：食品、機(jī)械、建材、化工四大支柱產(chǎn)業(yè)，包裝、電子、醫(yī)療器械為輔。大件路的翻修及免費(fèi)通行將縮短與雙流、成都的空間距離，為臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有利的交通條件。鎮(zhèn)域交通：1. 新津工業(yè)園—花橋—普興2. 新崇路興義鎮(zhèn)內(nèi)改向華陽方向延伸，橫貫興義、花橋、普興等鄉(xiāng)鎮(zhèn)3. 水上交通：花橋位于水路中心交匯位置，水上交通優(yōu)勢(shì)明顯花橋?qū)⒊蔀檫B接新津東西南北的交通中心點(diǎn) 與機(jī)場距離合理，便于外部交流與合作 花橋鎮(zhèn)位于新津縣經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的核心位置 花橋劣勢(shì)——不利于花橋進(jìn)一步發(fā)展七． 可借鑒案例及新城開發(fā)模式研究 新城開發(fā)模式通常分為以下六種 新城模式一——田園新城p 田園新城：1898年在英國以霍華德“田園城市”思想為開端，開始興起的新城模式。 規(guī)劃大規(guī)模的開放娛樂休閑空間216。如Port Sunlight（英國，利物浦），筑波科學(xué)城（日本，筑波）p 產(chǎn)業(yè)新城是以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)成功借鑒之處：216。 巴黎拉德芳斯——多功能綜合體 新城模式六——行政中心新城p 行政中心