【正文】 飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。 3． 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 4． 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 1． 全面普查。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。詳見(jiàn)表 41 表 41 不同年齡收入情況（ %） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 35 頁(yè) 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:00 （ 2） 按照調(diào)查方法劃分。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。 這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者的意見(jiàn)的一種方法。這樣可以幫助營(yíng)銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。如果開(kāi)始抓的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場(chǎng)調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁(yè) 共 35 頁(yè) 如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量 ，皆為因變量。從各種信息資料中，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況，從中了解目前市場(chǎng)上哪類房產(chǎn)最好銷？其價(jià)格如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏愛(ài)？ 2 分析企業(yè)內(nèi)部資料。 （四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入 伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。年輕人組織家庭，這是小家庭的時(shí)期消費(fèi)；當(dāng)孩子長(zhǎng)大，有分室要求了，又是一種時(shí)期消費(fèi)；小孩子成家了，老夫妻需要適應(yīng)老年生活的住宅，這又是一種時(shí)期消費(fèi)。這可以參見(jiàn)本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用？的敘述。 成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來(lái)制定價(jià)格。貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，其代表的土地價(jià)格相對(duì)減少，即提高價(jià)格。具體來(lái)說(shuō)，一般先行設(shè)臵內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的價(jià)格，目的是摸清樓盤由價(jià)格表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場(chǎng)接受程度。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價(jià)格就低。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下 4 種類型： 1）全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁(yè) 共 35 頁(yè) 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 3）全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應(yīng)有效分隔。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。擬定假設(shè)的主要目的是限制研究或調(diào)查的范圍，以便使用今后收集到的資料來(lái)檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。也就是說(shuō)描述性調(diào)查旨在說(shuō)明什么、何時(shí)、如何等問(wèn)題，并不解釋為何的問(wèn)題。 通常有七個(gè)方面，確定問(wèn)題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制定調(diào)查計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。 （ 1） 樣本的數(shù)量。 行為記錄法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開(kāi)座談會(huì)，大家暢所欲言。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開(kāi)座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見(jiàn)。 （ 3） 配額抽樣。在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對(duì)象，并對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。 南東大 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 35 頁(yè) 發(fā)貼 : 486 20200828 11:58 第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員可根 據(jù)具體情況選擇不同的方法。 （ 6） 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查 。 5． 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查。 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 （ 9） 財(cái)政收支。 2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 4． 人員促銷的配備狀況。 6． 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。 （ 2） 判斷抽樣。 二是按照所需收集的信息，寫出一連串問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類型。 答卷法。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 35 頁(yè) 實(shí)際痕跡測(cè)量法。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號(hào)法、觀察法所不能提供的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。 描述性調(diào)查。為此便可做 若干假設(shè)，例如：“消費(fèi)者認(rèn)為該公司房屋設(shè)計(jì)方安較差，不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用重 點(diǎn)調(diào)查法，并配合個(gè)人訪問(wèn)法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來(lái)進(jìn)行調(diào)查研究。就是把零碎的、 雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種： 客廳大而不當(dāng)，對(duì)著客廳的門多，無(wú)隱蔽空間； 客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗； 客廳視野差，窗不應(yīng)正對(duì)墻面； 客廳的形狀不好或尺度不合理； 入戶無(wú)過(guò)渡空間； 餐廳面積過(guò)大或過(guò)??； 主臥室的寬度小于 3 米或面積過(guò)小； 戶內(nèi)交通線長(zhǎng)； 衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無(wú)前室； 四居室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無(wú)儲(chǔ)藏空間； 功能分區(qū)不合理； 各功能空間面積比例不當(dāng)； 躍層戶型室內(nèi)樓梯的位臵不當(dāng)； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 35 頁(yè) 衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。 第三，房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。一般可以同地區(qū)同類房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位臵、設(shè)計(jì) 、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。 在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)施，大面積的花園總能令消費(fèi)者對(duì)樓盤滿意，增進(jìn)需求。如果市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，或增加提供優(yōu) 質(zhì)服務(wù)，或送管理費(fèi)及其他附加費(fèi)等措施吸引客戶，爭(zhēng)取公開(kāi)發(fā)售成功。 行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。況且如果市場(chǎng)能接受的價(jià)格高于原來(lái)目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定的價(jià)格，使你能多賺錢，那么何樂(lè)而不為呢？ 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。如今在市場(chǎng)日益成熟的情況下，價(jià)格的高企只是開(kāi)發(fā)商一廂情愿而已。 一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)面目 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理 調(diào)查資料的方法，通過(guò)調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出 一些合理建議。一旦明確下來(lái)，參加實(shí)施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。 從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場(chǎng)占有率下降的原因， 如市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌材料等等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。 探測(cè)性調(diào)查。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 35 頁(yè) 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)， 會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。 實(shí)驗(yàn)法。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。