【正文】 簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議等。 在第一次接觸某處的物業(yè)時，售樓人員如果認(rèn)為你有潛在的購房可能性，一般情況下，他便會主動提出讓你留下聯(lián)系地址。 25 招 不要表露對物業(yè)有好感； 告之賣方已看中其它物業(yè)并準(zhǔn)備付定金； 告之賣方已看中其它物業(yè)并準(zhǔn)備付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能在便宜點兒補償已付出不能退的訂金； 告之想購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有 物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠； 不停找物業(yè)的缺點要求降價； 告之自己很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點可以解決問題；或者表現(xiàn)出強列的購買欲望，迫使對方降價 第 13 頁 共 44 頁 告之準(zhǔn)備一次性付款，要最優(yōu)惠的價； 帶著 5000 元，說只要售價合適馬上決定購買； 實在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個強烈購買欲的客戶； 用其它物業(yè)的價格做比較，要求再減價； 1 告之能力有限買不起，要求再便宜一點兒；以自己的經(jīng)濟能力不夠 作為理由 1 告之資金尚在外地或國外，購房款需慢慢支付，爭取更優(yōu)惠的付款條件； 1 告之物業(yè)管理費太貴，不支付，要求是否可送物業(yè)管理費； 1 告之公司預(yù)算有限只能是指定的售價； 1 告之自己的現(xiàn)金積壓在股市上或其它生意上，想購置但付款條件或售價能否優(yōu)惠； 1 告之這房子是別人送的，自己不想掏錢買，預(yù)算有限，就這么多錢； 1 告之從朋友處己知能有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇； 1 告之自己沒代理行直接與開發(fā)商交易應(yīng)能免傭金，更便宜點。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案間的特殊性。 在買賣未成交前，如果買主要求降價或提出其他額外優(yōu)惠條件時，對方常會苦著臉舉出一大堆不能降價的理由，這些理由聽起來都很合理。如某開發(fā)公司在售房時稱因房地產(chǎn)市場不景氣，為周轉(zhuǎn)資金，成本價出售積壓房，并承諾后續(xù)配套設(shè)施很快 完成。通常還可通過補充協(xié)議對正式合同內(nèi)容加以修改、補充。 配電負(fù)荷說明。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計價還要標(biāo)明使用率。 2 產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。 5 單位違反規(guī)定購房，合同無效。 購內(nèi)銷房付清購房款或申辦按揭貸款，購房合同正式成立 . 個人在購房中除應(yīng)付的房款外 ,還需承擔(dān)如下費用 : （ 1）預(yù)售合同登記備案費： （ 2）出售合同交易手續(xù)費： （ 3）他項權(quán)證抵押登記費： （ 4）房屋保險費： 房價貸款年限保險費率 （ 5）權(quán)證登記費： 說明： ① 4 二項費用由需向銀行借款的購房者承擔(dān)。 四 .貸款利率按照人民銀行規(guī)定的個人住房貸款利率執(zhí)行，即期限在 5 年以內(nèi) (含 5 年 )，年利率%；期限在五年以上，年利率 %。 商業(yè)性第 22 頁 共 44 頁 個人住房貸款和組合貸款需全額全程購買房屋財產(chǎn)險；政策性貸款保險費用的規(guī)定如下：凡貸款期限為1－ 5 年（含）的個人貸款借款人，按相應(yīng)個人貸款期限的保險費檔次購買保險；凡貸款期限為 5 年以上的借款人，可先按個人貸款期限為 5 年的保險費檔次購買保險；高于 5 年（含）的可繼續(xù)按 5 年期購買保險，直至貸款還清（注：政策性貸款自今年 5 月 1 日起，財 產(chǎn)保險可自愿購買）。所以，在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，應(yīng)盡量申請最大額度、最長期限的公積金貸款。否則，取得的產(chǎn)權(quán)不能受到法律的保護(hù)。 在辦理商品房買賣合同公證時，申請公證雙方需要向公證機關(guān)提交相關(guān)的資料，這些資料包括，出售方：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（居民身份證）、房屋所有權(quán)證或土地使用證、商品 房銷售許可證及買賣房屋合同文本。即十八周歲以上公民，或十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，可自辦房地產(chǎn)登記。 買受人個人負(fù)擔(dān)。 假設(shè)貸款申請人李先生今年 32 歲，欲購買的商品房擬成交價格 為 60 萬元，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、建筑面積 100 平方米的一套房屋。 （一）采用抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保，是借款人或者第三人提供住房作為抵押，同時提供第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 建設(shè)銀行開辦的個人住房抵押貸款是指以自己或他人 所有的房產(chǎn)作為抵押物而申請的一種個人住房貸款。 第 20 頁 共 44 頁 購房程序（五） 選擇付款方式 “零碎錢” 如果開發(fā)商允許的付款方式靈活、多樣，購房者亦可選擇適宜自己經(jīng)濟能力的付款方式。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。 購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 1． 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等； 2． 房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等； 3． 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等； 4． 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等； 5． 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等； 6． 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定； 7． 保修責(zé)任； 8． 乙方使用權(quán) 限； 9． 雙方認(rèn)定的爭議仲裁機構(gòu)； 10． 違約賠償責(zé)任； 11． 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。 建筑結(jié)構(gòu)類型，承重墻體平面布置說明。 A 在簽合同時提醒你一定要牢記： 開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。而在購房談判中，營銷人員會努力迎合顧客的心理，對顧客一知半解的房地產(chǎn)知識予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足中時常會忽略對房屋的一些重要細(xì)節(jié)和問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。 下面就是一些營銷人員常用的策略： （ 1）“不知 道”策略。 市場比較法（以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格） 這是市場上使用最多也最符合市場行為規(guī)則的定價方法。 (3)了解賣方售得屋款擬作何用途。購房談判的過程也就是討價還價的過程（尤以二手房買賣為最）。這類所謂的商品房盡管售價很低，但缺乏基本的安全保證，隨時都有可能受到查處。 因為房產(chǎn)價值的評定主要是土地與建筑物兩大塊 ，土地價格決定于土地等級與該區(qū)域?qū)嶋H發(fā)展程度； 建筑物則主要考慮其內(nèi)在質(zhì)量，大型建筑公司管理比較嚴(yán)格，對質(zhì)檢優(yōu)良率都有一定指標(biāo)要求，質(zhì)量還是比較有保證的。凈寬度不應(yīng)小于 米。 客廳是大過道 。若做成吊柜，還可適當(dāng)存放物品，節(jié)省空間，可謂一舉數(shù)得。但是，客廳設(shè)計中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少。 2．優(yōu)秀房型的設(shè)計特色有哪些 什么樣的房型熱銷？這是眾多房地產(chǎn)開發(fā)商都十分關(guān)心的問題。至此，李先生辦完了貸款手續(xù)。至此，張先生辦理完了貸款買房的種種手續(xù)。評估師告訴他們，需要一周左右的時 間才能來取評估報告。 商業(yè)房貸好在哪 相對于公積金貸款，商業(yè)貸款的特點是： 利率稍高 首付款高 手續(xù)相對簡單 組合房貸好在哪 組合貸款是購房人辦公積金貸款額度不夠或辦理商業(yè)貸款額度不夠時，可以同時申請商業(yè)貸款或公積金貸款。 (6)收取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。 二、通過對自身的消費需求狀況 (購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等 )進(jìn)行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進(jìn)行篩選、比較，確定幾個備選項目。 (3) 由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗房，簽署“樓宇交 接書”。商業(yè)貸款只需辦理住房保險，而住房公積金貸款如果不選擇擔(dān)保中心做擔(dān)保的話，按規(guī)定要辦理壽險，而住房保險則自愿購買。就這樣，直到 2 月 26 日的下午，兩口子才把填完的表和身份證、戶口本等復(fù)印材料交到市住房公積金管理中心。工作人員收了保險單的發(fā)票后，告訴他們等通知辦最后一道手續(xù) —— 劃款、放貸手續(xù)。律師告訴他們，律師將對他們的材料進(jìn)行初審并向銀行出具法律意見書。 第四，在閱讀房產(chǎn)廣告時，還應(yīng)留意廣告上是否注明優(yōu)惠折扣。 重視客廳的設(shè)計 客廳是家庭住宅的門戶，在整套房子中占有重要的地位。就一般城市住宅而言，這一區(qū)區(qū)彈丸之地所構(gòu)成的過渡空間，對增加住宅的私密性或?qū)嵱眯?，都顯得十分必要，因為它為人 們進(jìn)出家門時換鞋、掛衣、存雨具、放包等提供了方便。設(shè)計住宅房型，尤如設(shè)計一幅城市風(fēng)景的藍(lán)圖。 餐廳：和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。 在選擇房產(chǎn)時，首先，要考慮所在位置地段是否有發(fā)展，是否有政府支持政策，是否已具備較好的基礎(chǔ)配套設(shè)施。 在這“五證”中，最重要的是土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，它表明所售房屋是合法項目。 因此需要審查下列文件，以便大體上間接了解房屋的設(shè)計、施工、用料、設(shè)備設(shè)施等方面的質(zhì)量。讓對方明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。同時一些開發(fā)商的高額利潤也給高房價“錦上添花”。但買賣之間畢竟不同于慈善事業(yè)，一方多得，另一方相對就要少賺。比如以較低的頭期款和代為辦理購房按揭等優(yōu)惠條件誘你付款買房，而你一旦交了第一筆錢，就等于將人質(zhì)送到他的手上，其后你只能被動挨宰 。其實第 15 頁 共 44 頁 營銷人員是利用人們的心理特點：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個投標(biāo)者，那無疑更是物以希為貴了，豈有坐失良機之理，雖然貴點也認(rèn)了。 C 《新建住宅使用說明書》基本內(nèi)容 第 17 頁 共 44 頁 《新建住宅使用說明書》應(yīng)對建筑結(jié)構(gòu)特點和各種設(shè)施容量、配置、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出使用說明和提出注意事項。 商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居 (竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 在支付預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)充分考慮以上五個關(guān)鍵階段，結(jié)合自己手頭兌現(xiàn)能力，分期分批地支付購房款，做到“貨到”付款，以保障購房款的安全性。 ■保險 費 由于我國目前尚未成立個人信用制度，個人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。 當(dāng)屬于組合貸款且采用抵押加購房綜合險擔(dān)保方式時，其保險費的計算目前分為兩部分：（ 1）房屋財產(chǎn)保險費按商業(yè)性貸款方式，全程全額購買保險。 第 24 頁 共 44 頁 購房程序（六）稅費清單 目前在房地產(chǎn)交易中需購房人交納的稅費主要有： 1．簽訂預(yù)售合同時需交納的稅費： 稅費種類 稅率 計稅前提 計算標(biāo)的 納稅人 印花稅 1‰ 簽署房屋預(yù)售合同 購房金額 買賣雙方各 ? *公證費 3‰ 合同公證 購房金額 買受人 *律師費 ‰ 簽署房屋預(yù)售合同 購房金額 買受人 *此兩項費用不是必須交納的費用，購房人如不委托律師或不辦理公證 手續(xù)則不需交納。萬一不能親自到場，代為辦理的人要出具當(dāng)事人有效的委托書，如果不能出具有效的委托書，任何代辦人員都會遭到交易部門的拒絕，即受它當(dāng)事人的親屬也不能例外。 在提交了所需材料之后，公證機關(guān)除去要對所提交材料是否齊備、屬實進(jìn)行審核之外，主要對合同的下述內(nèi)容進(jìn)行審核：當(dāng)事人雙方的基本情況；合同中買賣房屋的坐落位置、數(shù)量、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積；房屋買賣價款數(shù)額、付款日期、付 款方式；被買賣房屋交付使用時間；辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及有關(guān)手續(xù)的約定；雙方違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其它內(nèi)容；合同雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時間等。 雙方登記之后，交易部門將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)行審核（二手房召價格評估報告），并向主管部門報批，待批準(zhǔn)后再通知買賣雙方辦理過戶手續(xù)。由市公積金管理中心每年年初公布。此種方式僅是公積金政策性貸款所提供的一種擔(dān)保方式。 即：個人住房貸款涉及的費用＝評估費＋律師費＋保險費＋抵押登記費。 購房者對尚未完工的房屋支付全額預(yù)售款，具有一定的風(fēng)險性。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說 明安裝到什么程度。 住宅公用面積使用規(guī)定說明?！缎陆ㄗ≌|(zhì)量保證書》由房地產(chǎn)公司按規(guī)定的內(nèi) 容，要求印制。至此消費者發(fā)覺上當(dāng)要求退房。 （ 3）事前行銷。 讓購房者先喜歡產(chǎn)品，而且也能接受推