【正文】 方已交納了 土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）； ④建委的《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》； ⑤房地局的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在一個(gè)道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)完善的地方，往往能形成熱點(diǎn)，而熱點(diǎn)地區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目，容易隨著整個(gè)區(qū)域的發(fā)展而發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，即使購(gòu)置自用住宅，也應(yīng)有投資眼光，因?yàn)榉慨a(chǎn)具有保值、增值功能，如購(gòu)置的房產(chǎn)沒(méi)有與市場(chǎng)的增值同步，實(shí)際上就意味著損失。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。次臥室的面積宜大于 10平方米。 衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā) ，廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對(duì)外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過(guò)廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。 優(yōu)秀的住宅房型，是一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，而這個(gè)亮點(diǎn)又成為賣家得力的賣點(diǎn)，體現(xiàn)人性與特色，凝聚賣者的心血。解決貯藏功能，即可堆放什物，又可保持房間整潔，節(jié)約生活空間，提供更多的方便。 重視其它次要功能的設(shè)計(jì) 所謂次要功能，是指以下幾個(gè)方面： 1)“玄關(guān)”， 即住宅分戶門以內(nèi)引伸出的一小塊地方或獨(dú)立式住宅的門斗。廚房間除了放大其使用面積之外，還應(yīng)注重功能的開發(fā)和室內(nèi)環(huán)境的保護(hù)，充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。簡(jiǎn)言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū)： 公共活動(dòng)區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、餐廳、門廳等。此外，實(shí)力發(fā)展 商對(duì)建筑商的選擇也要求較高，故好的建筑公司開發(fā)的房產(chǎn)優(yōu)良率高，客戶也能買到放心房。 其次，要注意廣告上關(guān)于價(jià)位的標(biāo)識(shí)。 按律師的要求， 2 月 24 日，李先生又交了兩口子近期證件照各一張、財(cái)產(chǎn)證明、收入證明。 ，事先問(wèn)清填寫方法，如遇到不會(huì)填的，可以空著，交表時(shí)問(wèn)清楚再補(bǔ)填。下午 4 點(diǎn)，張先生兩口子拿著保險(xiǎn)單回到了銀行。 3 月 8 日，張先生兩口子拿著貸款調(diào)查通知書到了建行北京分行朝陽(yáng)支行。因?yàn)閮扇吮仨毜絾挝徊楦髯缘?公積金賬號(hào)。 第 4 頁(yè) 共 44 頁(yè) 全程體驗(yàn)公積金貸款 張先生了解到律師可以代辦住房公積金貸款，但必須交納 900 元的代辦費(fèi)。 。 2 月底，張先生和李先生帶著各自的夫人開始他們的貸款買房經(jīng)歷。 (2) 領(lǐng)取《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定及表格。 六、 做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交定金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書和確定簽署正式合同的時(shí)間。 三、對(duì)備選項(xiàng)目通過(guò)收集的樓書資料，電話咨詢或熟悉該項(xiàng)目的朋友做一番初步了解，然后抽出幾天時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。 以上是每一位購(gòu)房者都必經(jīng)歷的購(gòu)房全過(guò)程，其中省略了辦理貸款的部分。 。因此，住房公 積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)它都具備。 2 月 24 日，張先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到售樓處，拿了購(gòu)房合同又打車去了方莊的市管理中心領(lǐng)取借款申請(qǐng)表。 3 月 7 日上午，張先生接到了取評(píng)估報(bào)告的通知。經(jīng)過(guò)半個(gè)多小時(shí)的審驗(yàn)，經(jīng)辦人告訴他們，還必須到市住房資金管理中心擔(dān)保中心或太平洋喜洋洋保險(xiǎn)公司辦保險(xiǎn)。 深感手續(xù)繁雜的張先生總結(jié)出了幾點(diǎn)注意事項(xiàng)，提醒“后來(lái)者”： 、身份證、首付款發(fā)票等所有與購(gòu)房有關(guān)的資料最好隨時(shí)攜帶，如方便，準(zhǔn)備數(shù)份復(fù)印件。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購(gòu)房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，等預(yù)售登記手續(xù)辦完后，他才可以拿著《預(yù)售合同》到位于該項(xiàng)目的合作銀行 —— 農(nóng)業(yè)銀行北京分行西城支行在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)的律師辦公處辦 理申請(qǐng)手續(xù)。 第 6 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（一） 籌劃賣房 客戶購(gòu)房、獲知房源信息的渠道多 種多樣，其中最直接且效果最明顯的莫過(guò)于報(bào)紙廣告了。廣告上一般都會(huì)注明 發(fā)展商、投資商、承建商， 其中發(fā)展商就是這個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司；投資商即是這個(gè)項(xiàng)目的主要出資股東，有的是一家獨(dú)資，有的是幾家聯(lián)合；承建商則是建設(shè)此項(xiàng)目的建筑工程公司。來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示：在住宅類型選擇中，多層選 擇占 ％，小高層占 ％，高層占 ％，復(fù)式占 ％，別墅占 ％；在戶型選擇中，高檔偏好的居住為三室、二廳、二陽(yáng)臺(tái)、雙衛(wèi)生間，選擇率分別為 58％、 53％、 70％、 60％。 講究房間的間隔分布 前幾年，“大廳小臥”之風(fēng)從香港刮過(guò)來(lái)，一時(shí)形成氣候，房產(chǎn)商紛紛效仿。由于通行路線交叉穿越，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響了休息區(qū)的私密性和安靜。另一趨勢(shì)是公共衛(wèi)生間：洗浴與廁所分離。 2)貯藏功能 的考慮。有條件的，可以專設(shè)健身房，一般的可將貯藏室空出一部分，或置于較大的平臺(tái)上亦可，盡量提供一個(gè)能活動(dòng)的空間，為家庭室內(nèi)健康運(yùn)動(dòng)提供方便。不僅僅是以前的樓房，即使是現(xiàn)在有的中高檔商品房，都有這樣的客廳存在。 臥室：主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于 3 米，面積大于 12 平方米 。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。在地段相近的區(qū)域挑選房產(chǎn)，對(duì)于相差 2 萬(wàn)元～ 3 萬(wàn)元總價(jià)的兩項(xiàng)物業(yè)，一定要多權(quán)衡質(zhì)量?jī)?yōu)劣，情愿多花點(diǎn)錢，也要買個(gè)踏實(shí)的東西，因?yàn)?5 年 10 年后，差值可能就會(huì)拉得很大。 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東（大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成），則應(yīng)審查每一股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。即使將來(lái)經(jīng)過(guò)整頓，轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏?xiàng)目，第 11 頁(yè) 共 44 頁(yè) 其前提也必須是發(fā)展商按規(guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓費(fèi)用，而后這部分費(fèi)用還是要分?jǐn)偟矫總€(gè)住戶身上。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，買方應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件： (1)．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和／或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》； (2)．《國(guó)有土地使用證》； (3)．繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。究竟該怎樣最大限度地獲取利益，同時(shí)又不致使談判陷入僵局，就是我們的目的。同時(shí)，你真正要做的事情，就是要在不經(jīng)意的談話間，讓對(duì)方主動(dòng)地提出諸如讓價(jià)比例、付款方式等可承諾的優(yōu)惠條件。如果賣方售得屋款，并不急用，則房屋殺價(jià)，必遭許多挫折。 一、房?jī)r(jià)構(gòu)成 決定商品房?jī)r(jià)格因素很多，其中最主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤(rùn)。反過(guò)來(lái)，也為購(gòu)房者判斷房?jī)r(jià)高低提供了一種方法。 除非客戶帶有足夠現(xiàn)金和支票能夠馬上下定金或有購(gòu)買決定權(quán)，否則不作“議價(jià)談判”。 營(yíng)銷人員在遇到有備而來(lái)的購(gòu)房者時(shí)常用此法。如此一來(lái)給買方造成心理壓力，“現(xiàn)在的價(jià)位是最低價(jià)，買了就能賺錢。 （ 6）“低價(jià)”策略。 （ 7）“拍賣”策略。 一證兩書：《商品房預(yù)售 /銷售許可證》、 《商品住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。 已通過(guò)市、區(qū)縣質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，并有書面的合格證明。 自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施容量、配置 、管線走向說(shuō)明。 1小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說(shuō)明。 在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題： 購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。那么，究竟哪些房 屋買賣合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種： 1 房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。所 ?quot。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。一般十年至十五按揭年限為最佳選擇。 如何既買到稱心的房屋又能減少預(yù)售款風(fēng)險(xiǎn)呢？購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)好好把握住預(yù)售合同的約定，以減少預(yù)售帶來(lái)的資金流失的風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)銀行對(duì)這種貸款的基本規(guī)定友誼下幾點(diǎn)： 一 .貸款的額度不能超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值或擬購(gòu)房?jī)r(jià)值的 70%，就底部就高?，F(xiàn)就上述各項(xiàng)費(fèi)用做一具體說(shuō)明，以供參考。借款人可以用所購(gòu)住房作為抵押，并自愿為抵押房屋購(gòu)買太平洋保險(xiǎn)公司北 京分公司的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。 ②人身險(xiǎn)部分保險(xiǎn)費(fèi)：（ 1）凡貸款期限為 1— 4 年（含）且未辦理完成抵押登記手續(xù)的借款人，按個(gè)人貸款期限為 3 年的保險(xiǎn)費(fèi)（ 1— 3 年費(fèi)率相同）檔次購(gòu)買保險(xiǎn)。李先生首先要與房地產(chǎn)商正式簽訂一式四份的商品房預(yù)售合同，扣掉首付款后，剩下 42 萬(wàn)元準(zhǔn)備申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，貸款期限為 15 年。 三、需要提供的資料和證明 借款人和配偶及參與計(jì)算貸款額度的直系親屬的戶口簿、身份證的原件和復(fù)印件。國(guó)家規(guī)定： 120 平方米以下為總房?jī)r(jià)的 2%， 120 平方米以上為總房?jī)r(jià)的 4%， 1998 年 6 月以前竣工的空置房免契費(fèi)。 房地產(chǎn)其他權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)的申請(qǐng)登記文件。 10 周歲以上的未成年人和不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人和無(wú)民事行為能力的人不滿十周歲以下的未成年人和不能辨認(rèn)自發(fā)行為的精神病人，可由他們的法定代理人即監(jiān)護(hù)人代理登記，代理人應(yīng)出具代理人證明。 另外在辦理商品房買賣合同公證時(shí)，購(gòu)房一方應(yīng)注意以下一些問(wèn)題：首先房屋買賣合同應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易所核定；其次商品房開發(fā)銷售手續(xù)不健全的房屋，一般不予公證；辦理合同公證應(yīng)盡量委托自己的律師代為辦理，這樣無(wú)論從專業(yè)的角度，還是從操作便利的角度看，對(duì)購(gòu)房人都會(huì)更加 有利。 第 26 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（八）怎么辦合同公證？ 目前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)交易糾紛也逐漸成為投訴熱點(diǎn)，消費(fèi)者需要尋求法律保護(hù)，因而商品房買賣合同公證成為一個(gè)有效手段。 在辦理手續(xù)的過(guò)程中，有一項(xiàng)規(guī)定常被人忽略。 一、為什么要辦理登記？ 根據(jù)有關(guān)規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人法人或自然人通過(guò)各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。 四、公積金購(gòu)房貸款計(jì)算法 可貸額度 =每月家庭公積金總和247。屬于政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率低，并且在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。保險(xiǎn)到期后，借款人仍未辦理完成抵押登記手續(xù)，須繼續(xù)購(gòu)買保險(xiǎn)，剩余貸款期限低于 5 年的，按實(shí)際剩余年限購(gòu)買保險(xiǎn)；高于 5 年（含）的，按 5 年期限購(gòu)買保險(xiǎn)。連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完畢之日止。 經(jīng)濟(jì)適用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估費(fèi)，如果按要求必須評(píng)估，則其費(fèi)用按500 元計(jì)收。 三 .貸款的期限一般不超過(guò) 10 年。 5．辦第 21 頁(yè) 共 44 頁(yè) 理“小產(chǎn)證”之日。 如果是分期付款的話，購(gòu)房人在入住前開發(fā)商要統(tǒng)一審查其付款情況，律師協(xié)助審查，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商的律師樓存檔，以備入住時(shí)供審查。 買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括： （ 1） 簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房； （ 2） 購(gòu)房者不按期付款； （ 3） 開發(fā)商不按期交房； （ 4） 面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度； （ 5） 房屋裝 修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位； （ 6） 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定第 18 頁(yè) 共 44 頁(yè) 要具體、明確，如市區(qū)街號(hào)花園號(hào)樓層房。 預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房） 區(qū)別： 購(gòu)房合同一般包括 商品房預(yù)售契約 （期房）和 商品房買賣契約 （現(xiàn)房）兩種。 門、窗類型，使用注意事項(xiàng)。 ａ、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏； ｂ、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢； ｃ、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂； ｄ、墻面、頂棚抹灰層脫落； ｅ、照明線路發(fā)生故障； 屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約 定。 只有房屋土地管理局印制的統(tǒng)一的內(nèi)、外銷商品房預(yù)售 /出售示范合同文本才是唯一合法的合同文本。談話時(shí)間不長(zhǎng)，可句句“重點(diǎn)”，這邊營(yíng)銷的幾個(gè)電話來(lái)回，那一邊買主已是心緒不寧，急于敲定這樁買賣了。如果開發(fā)公司主動(dòng)調(diào)低房屋的售價(jià)，這其中有時(shí)會(huì)暗藏玄機(jī)。 （ 4）“人質(zhì)”策略。 （ 2）“合理化”拒絕。 許多購(gòu)房者在發(fā)生糾紛投訴時(shí)往往強(qiáng)調(diào)開發(fā)公司或 銷售人員承諾過(guò)的條件不兌現(xiàn)，這其中當(dāng)然有個(gè)別素質(zhì)不高的銷售人員為促銷而信口開河許下一些不可能兌現(xiàn)的承諾或優(yōu)惠條件，但也有一些是購(gòu)房者本人在購(gòu)房談