【正文】 方已交納了 土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）； ④建委的《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》； ⑤房地局的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在一個(gè)道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)完善的地方，往往能形成熱點(diǎn)，而熱點(diǎn)地區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目，容易隨著整個(gè)區(qū)域的發(fā)展而發(fā)展。但從長遠(yuǎn)看，即使購置自用住宅，也應(yīng)有投資眼光，因?yàn)榉慨a(chǎn)具有保值、增值功能，如購置的房產(chǎn)沒有與市場的增值同步，實(shí)際上就意味著損失。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。次臥室的面積宜大于 10平方米。 衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā) ，廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。 優(yōu)秀的住宅房型，是一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，而這個(gè)亮點(diǎn)又成為賣家得力的賣點(diǎn)，體現(xiàn)人性與特色，凝聚賣者的心血。解決貯藏功能，即可堆放什物，又可保持房間整潔，節(jié)約生活空間，提供更多的方便。 重視其它次要功能的設(shè)計(jì) 所謂次要功能，是指以下幾個(gè)方面： 1)“玄關(guān)”， 即住宅分戶門以內(nèi)引伸出的一小塊地方或獨(dú)立式住宅的門斗。廚房間除了放大其使用面積之外，還應(yīng)注重功能的開發(fā)和室內(nèi)環(huán)境的保護(hù)，充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。簡言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū)： 公共活動(dòng)區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、餐廳、門廳等。此外，實(shí)力發(fā)展 商對建筑商的選擇也要求較高，故好的建筑公司開發(fā)的房產(chǎn)優(yōu)良率高，客戶也能買到放心房。 其次，要注意廣告上關(guān)于價(jià)位的標(biāo)識。 按律師的要求， 2 月 24 日，李先生又交了兩口子近期證件照各一張、財(cái)產(chǎn)證明、收入證明。 ，事先問清填寫方法，如遇到不會(huì)填的，可以空著，交表時(shí)問清楚再補(bǔ)填。下午 4 點(diǎn)，張先生兩口子拿著保險(xiǎn)單回到了銀行。 3 月 8 日，張先生兩口子拿著貸款調(diào)查通知書到了建行北京分行朝陽支行。因?yàn)閮扇吮仨毜絾挝徊楦髯缘?公積金賬號。 第 4 頁 共 44 頁 全程體驗(yàn)公積金貸款 張先生了解到律師可以代辦住房公積金貸款，但必須交納 900 元的代辦費(fèi)。 。 2 月底，張先生和李先生帶著各自的夫人開始他們的貸款買房經(jīng)歷。 (2) 領(lǐng)取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定及表格。 六、 做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交定金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購書和確定簽署正式合同的時(shí)間。 三、對備選項(xiàng)目通過收集的樓書資料，電話咨詢或熟悉該項(xiàng)目的朋友做一番初步了解，然后抽出幾天時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地考察。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。 以上是每一位購房者都必經(jīng)歷的購房全過程，其中省略了辦理貸款的部分。 。因此，住房公 積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)它都具備。 2 月 24 日，張先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到售樓處，拿了購房合同又打車去了方莊的市管理中心領(lǐng)取借款申請表。 3 月 7 日上午，張先生接到了取評估報(bào)告的通知。經(jīng)過半個(gè)多小時(shí)的審驗(yàn)，經(jīng)辦人告訴他們，還必須到市住房資金管理中心擔(dān)保中心或太平洋喜洋洋保險(xiǎn)公司辦保險(xiǎn)。 深感手續(xù)繁雜的張先生總結(jié)出了幾點(diǎn)注意事項(xiàng)，提醒“后來者”： 、身份證、首付款發(fā)票等所有與購房有關(guān)的資料最好隨時(shí)攜帶，如方便，準(zhǔn)備數(shù)份復(fù)印件。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，等預(yù)售登記手續(xù)辦完后，他才可以拿著《預(yù)售合同》到位于該項(xiàng)目的合作銀行 —— 農(nóng)業(yè)銀行北京分行西城支行在售樓現(xiàn)場設(shè)的律師辦公處辦 理申請手續(xù)。 第 6 頁 共 44 頁 購房程序（一） 籌劃賣房 客戶購房、獲知房源信息的渠道多 種多樣，其中最直接且效果最明顯的莫過于報(bào)紙廣告了。廣告上一般都會(huì)注明 發(fā)展商、投資商、承建商， 其中發(fā)展商就是這個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司；投資商即是這個(gè)項(xiàng)目的主要出資股東，有的是一家獨(dú)資，有的是幾家聯(lián)合；承建商則是建設(shè)此項(xiàng)目的建筑工程公司。來自市場的信息顯示：在住宅類型選擇中，多層選 擇占 ％，小高層占 ％，高層占 ％，復(fù)式占 ％，別墅占 ％；在戶型選擇中，高檔偏好的居住為三室、二廳、二陽臺、雙衛(wèi)生間，選擇率分別為 58％、 53％、 70％、 60％。 講究房間的間隔分布 前幾年，“大廳小臥”之風(fēng)從香港刮過來，一時(shí)形成氣候，房產(chǎn)商紛紛效仿。由于通行路線交叉穿越，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響了休息區(qū)的私密性和安靜。另一趨勢是公共衛(wèi)生間：洗浴與廁所分離。 2)貯藏功能 的考慮。有條件的，可以專設(shè)健身房，一般的可將貯藏室空出一部分，或置于較大的平臺上亦可，盡量提供一個(gè)能活動(dòng)的空間，為家庭室內(nèi)健康運(yùn)動(dòng)提供方便。不僅僅是以前的樓房，即使是現(xiàn)在有的中高檔商品房，都有這樣的客廳存在。 臥室：主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于 3 米，面積大于 12 平方米 。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。在地段相近的區(qū)域挑選房產(chǎn)，對于相差 2 萬元～ 3 萬元總價(jià)的兩項(xiàng)物業(yè)，一定要多權(quán)衡質(zhì)量優(yōu)劣，情愿多花點(diǎn)錢，也要買個(gè)踏實(shí)的東西，因?yàn)?5 年 10 年后，差值可能就會(huì)拉得很大。 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東（大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成），則應(yīng)審查每一股東的營業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。即使將來經(jīng)過整頓，轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏?xiàng)目，第 11 頁 共 44 頁 其前提也必須是發(fā)展商按規(guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓費(fèi)用，而后這部分費(fèi)用還是要分?jǐn)偟矫總€(gè)住戶身上。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，買方應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件： (1)．《國有土地使用權(quán)出讓合同》和／或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》； (2)．《國有土地使用證》； (3)．繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。究竟該怎樣最大限度地獲取利益，同時(shí)又不致使談判陷入僵局，就是我們的目的。同時(shí)，你真正要做的事情，就是要在不經(jīng)意的談話間，讓對方主動(dòng)地提出諸如讓價(jià)比例、付款方式等可承諾的優(yōu)惠條件。如果賣方售得屋款，并不急用，則房屋殺價(jià)，必遭許多挫折。 一、房價(jià)構(gòu)成 決定商品房價(jià)格因素很多，其中最主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤。反過來，也為購房者判斷房價(jià)高低提供了一種方法。 除非客戶帶有足夠現(xiàn)金和支票能夠馬上下定金或有購買決定權(quán)，否則不作“議價(jià)談判”。 營銷人員在遇到有備而來的購房者時(shí)常用此法。如此一來給買方造成心理壓力，“現(xiàn)在的價(jià)位是最低價(jià)，買了就能賺錢。 （ 6）“低價(jià)”策略。 （ 7）“拍賣”策略。 一證兩書：《商品房預(yù)售 /銷售許可證》、 《商品住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 已通過市、區(qū)縣質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，并有書面的合格證明。 自來水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施容量、配置 、管線走向說明。 1小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說明。 在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題： 購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。那么，究竟哪些房 屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種： 1 房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。所 ?quot。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。一般十年至十五按揭年限為最佳選擇。 如何既買到稱心的房屋又能減少預(yù)售款風(fēng)險(xiǎn)呢？購房者應(yīng)當(dāng)好好把握住預(yù)售合同的約定，以減少預(yù)售帶來的資金流失的風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)銀行對這種貸款的基本規(guī)定友誼下幾點(diǎn)： 一 .貸款的額度不能超過抵押物評估價(jià)值或擬購房價(jià)值的 70%，就底部就高?，F(xiàn)就上述各項(xiàng)費(fèi)用做一具體說明，以供參考。借款人可以用所購住房作為抵押，并自愿為抵押房屋購買太平洋保險(xiǎn)公司北 京分公司的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。 ②人身險(xiǎn)部分保險(xiǎn)費(fèi)：（ 1）凡貸款期限為 1— 4 年（含）且未辦理完成抵押登記手續(xù)的借款人，按個(gè)人貸款期限為 3 年的保險(xiǎn)費(fèi)（ 1— 3 年費(fèi)率相同）檔次購買保險(xiǎn)。李先生首先要與房地產(chǎn)商正式簽訂一式四份的商品房預(yù)售合同，扣掉首付款后，剩下 42 萬元準(zhǔn)備申請個(gè)人住房貸款，貸款期限為 15 年。 三、需要提供的資料和證明 借款人和配偶及參與計(jì)算貸款額度的直系親屬的戶口簿、身份證的原件和復(fù)印件。國家規(guī)定： 120 平方米以下為總房價(jià)的 2%， 120 平方米以上為總房價(jià)的 4%， 1998 年 6 月以前竣工的空置房免契費(fèi)。 房地產(chǎn)其他權(quán)利登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)的申請登記文件。 10 周歲以上的未成年人和不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人和無民事行為能力的人不滿十周歲以下的未成年人和不能辨認(rèn)自發(fā)行為的精神病人，可由他們的法定代理人即監(jiān)護(hù)人代理登記，代理人應(yīng)出具代理人證明。 另外在辦理商品房買賣合同公證時(shí)，購房一方應(yīng)注意以下一些問題：首先房屋買賣合同應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易所核定；其次商品房開發(fā)銷售手續(xù)不健全的房屋，一般不予公證；辦理合同公證應(yīng)盡量委托自己的律師代為辦理，這樣無論從專業(yè)的角度，還是從操作便利的角度看，對購房人都會(huì)更加 有利。 第 26 頁 共 44 頁 購房程序（八）怎么辦合同公證？ 目前隨著房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)交易糾紛也逐漸成為投訴熱點(diǎn)，消費(fèi)者需要尋求法律保護(hù)，因而商品房買賣合同公證成為一個(gè)有效手段。 在辦理手續(xù)的過程中，有一項(xiàng)規(guī)定常被人忽略。 一、為什么要辦理登記？ 根據(jù)有關(guān)規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人法人或自然人通過各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。 四、公積金購房貸款計(jì)算法 可貸額度 =每月家庭公積金總和247。屬于政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率低，并且在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。保險(xiǎn)到期后，借款人仍未辦理完成抵押登記手續(xù)，須繼續(xù)購買保險(xiǎn)，剩余貸款期限低于 5 年的，按實(shí)際剩余年限購買保險(xiǎn)；高于 5 年（含）的，按 5 年期限購買保險(xiǎn)。連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完畢之日止。 經(jīng)濟(jì)適用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費(fèi)，如果按要求必須評估，則其費(fèi)用按500 元計(jì)收。 三 .貸款的期限一般不超過 10 年。 5．辦第 21 頁 共 44 頁 理“小產(chǎn)證”之日。 如果是分期付款的話，購房人在入住前開發(fā)商要統(tǒng)一審查其付款情況，律師協(xié)助審查，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商的律師樓存檔，以備入住時(shí)供審查。 買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括： （ 1） 簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房； （ 2） 購房者不按期付款； （ 3） 開發(fā)商不按期交房； （ 4） 面積變動(dòng)超過約定幅度； （ 5） 房屋裝 修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位； （ 6） 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定第 18 頁 共 44 頁 要具體、明確，如市區(qū)街號花園號樓層房。 預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房） 區(qū)別： 購房合同一般包括 商品房預(yù)售契約 （期房）和 商品房買賣契約 （現(xiàn)房）兩種。 門、窗類型，使用注意事項(xiàng)。 ａ、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏； ｂ、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢； ｃ、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂； ｄ、墻面、頂棚抹灰層脫落； ｅ、照明線路發(fā)生故障； 屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約 定。 只有房屋土地管理局印制的統(tǒng)一的內(nèi)、外銷商品房預(yù)售 /出售示范合同文本才是唯一合法的合同文本。談話時(shí)間不長，可句句“重點(diǎn)”，這邊營銷的幾個(gè)電話來回，那一邊買主已是心緒不寧，急于敲定這樁買賣了。如果開發(fā)公司主動(dòng)調(diào)低房屋的售價(jià)，這其中有時(shí)會(huì)暗藏玄機(jī)。 （ 4）“人質(zhì)”策略。 （ 2）“合理化”拒絕。 許多購房者在發(fā)生糾紛投訴時(shí)往往強(qiáng)調(diào)開發(fā)公司或 銷售人員承諾過的條件不兌現(xiàn)，這其中當(dāng)然有個(gè)別素質(zhì)不高的銷售人員為促銷而信口開河許下一些不可能兌現(xiàn)的承諾或優(yōu)惠條件，但也有一些是購房者本人在購房談