【正文】 優(yōu)越的人居環(huán)境，是人們夢(mèng)寐以求的生活樂園。 如文園春曉：“ 人文市區(qū) ?山水院落 ” Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 來自 中國最大的資料庫下載 New Visual Angle 形象定位核心 確定行銷概念的切入點(diǎn) ７、以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位 如果項(xiàng)目在規(guī)模、品質(zhì)、開發(fā)時(shí)間等方面有第一、引領(lǐng)或綜合優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先的特質(zhì)，可以引領(lǐng)者的定位出現(xiàn)，氣勢(shì)磅礴，先聲奪人，一亮相就可以引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。主張把項(xiàng)目的一切營銷和傳播活動(dòng)，如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、包裝產(chǎn)品開發(fā)等進(jìn)行一元化的整合重組，讓消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得對(duì)某一品牌的一致信息，以增強(qiáng)項(xiàng)目品牌訴求的一致性和系統(tǒng)性，強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目信息資源實(shí)行統(tǒng)一配臵，統(tǒng)一使用，提高資源利用率。 俱樂部會(huì)員制行銷 夏商會(huì)、海晟會(huì) ? VIP卡的申請(qǐng)與發(fā)放 ? VIP卡的增值策略 ? VIP卡的專場(chǎng)選房 ? VIP卡的后續(xù)增值服務(wù) Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 策略二： 活動(dòng)行銷 借助公關(guān)事件、各類促銷活動(dòng)、文體活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)，引起關(guān)注，提高項(xiàng)目知名度和好感 度，并吸引目標(biāo)客戶參與，蓄積客源。鑒于第一強(qiáng)銷期已經(jīng)消化之前儲(chǔ)備的客戶資源，此時(shí) 需要根據(jù)剩余房源調(diào)整項(xiàng)目形象和銷售策略，挖掘新的客戶，擴(kuò)大市場(chǎng)容量。 細(xì)分產(chǎn)品，針對(duì)不同的產(chǎn)品采取不同的去化手段 。 蓄客策略： VIP卡申請(qǐng)和派發(fā)的重要執(zhí)行階段 活動(dòng)行銷策略： 通過舉辦和借助現(xiàn)階段的社會(huì)活動(dòng)事件，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，如房展會(huì)、 產(chǎn)品推介會(huì)、論壇沙龍等。 項(xiàng)目傳播包裝包括： ? 售樓處包裝 ? 售樓通道包裝 ? 圍墻 ? 燈箱 ? 廣告牌 ? 效果圖 ? 戶型圖（家俱配臵圖） ? 價(jià)格表 ? 樓書 ? 海報(bào) ? 虛擬現(xiàn)實(shí) 3D等 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 整合營銷傳播之 傳播計(jì)劃 整合傳播計(jì)劃是對(duì)項(xiàng)目整體推廣營銷推廣的大思路、分期營銷策略設(shè)計(jì)、媒體組合策略、媒體費(fèi)用計(jì)劃等方面的一個(gè)總體計(jì)劃安排，包括幾個(gè)方面： ? 營銷推廣總思路，包括營銷推廣主題、目標(biāo)及項(xiàng)目推廣分期策略及推廣時(shí)序建議等。 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle 服務(wù)價(jià)值 主要是提供哪些方面的服務(wù)，如私人管家式物業(yè)服務(wù)（部分有償項(xiàng)目），如私人商務(wù)服務(wù)、私人家政服務(wù)等。如禾祥首府，地處禾祥西路，素有名人靜巷之稱，其行銷概念定位為 “ 名人靜巷 〃 國際名流社交圈 ” 。 ? 主要是通過對(duì)包裝九大核心信息要素進(jìn)行提煉，充分挖掘項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)資源，它是一個(gè) 系統(tǒng)工程 ，是貫穿整個(gè)推廣過程的一個(gè)主題與靈魂。 廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司 決勝之道 —— 房地產(chǎn)操盤實(shí)戰(zhàn)攻略 二 00八年三月 New Visual Angle 秦 剛 資深房地產(chǎn)營銷專家 New Visual Angle 目 錄 Contents 房地產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)鍵 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃 整合營銷傳播 目 錄 市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位 戰(zhàn)略定位及形象定位 謀略在前 贏在執(zhí)行 謀略篇之一 New Visual Angle Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)查 及 市場(chǎng)定位 New Visual Angle New Visual Angle 市場(chǎng)調(diào)研目的： 客群 定位 產(chǎn)品 定位 價(jià)格 定位 推盤 時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 New Visual Angle 總體思路 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 確定推盤時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 New Visual Angle 城市總體經(jīng)濟(jì)概況 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 基地條件及 SWOT分析 ?城市概況 ?城市經(jīng)濟(jì) ?居民生活 ?城市規(guī)劃 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 確定推盤時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 New Visual Angle 城市總體經(jīng)濟(jì)概況 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 基地條件及 SWOT分析 ?近幾年房地產(chǎn)運(yùn)行情況分析 ?近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 ?各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況簡析 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)分析 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 確定推盤時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 New Visual Angle 城市總體經(jīng)濟(jì)概況 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 基地條件及 SWOT分析 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展沿革 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析 ?區(qū)域在售項(xiàng)目調(diào)研 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來總體走勢(shì)分析 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 確定推盤時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 New Visual Angle 城市總體經(jīng)濟(jì)概況 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 基地條件及 SWOT分析 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 確定推盤時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 New Visual Angle 方法一：根據(jù)歷年城市房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)明年需求量 方法二：分類需求預(yù)測(cè)法 自動(dòng)需求：新增人口的居住性需求 城市化發(fā)展需求 主動(dòng)需求：居民換房的需求 被動(dòng)需求：拆遷戶的需求 方法三： ………… 對(duì)以上各種方法得出的結(jié)論進(jìn)行加權(quán)統(tǒng)計(jì)分析預(yù)測(cè)： 該城市未來市場(chǎng)容量 總體市場(chǎng)容量 區(qū)域市場(chǎng)容量 本案市場(chǎng)容量 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 確定推盤時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 New Visual Angle 方法一：歷年比例分析法 區(qū)域需求量＝城市需求量 該區(qū)域購房比例 （近幾年該區(qū)域商品房銷售量所占城市總銷量的比例走勢(shì)預(yù)測(cè)） 方法二：問卷比例分析法 區(qū)域需求量＝城市需求量 該區(qū)域購房意向比例 （通過問卷調(diào)查了解居民選擇去該區(qū)域購房的傾向比例） 方法三： 方法四： ………… 對(duì)以上各種方法得出的結(jié)論進(jìn)行加權(quán)統(tǒng)計(jì)分析預(yù)測(cè)： 該區(qū)域未來市場(chǎng)容量 總體市場(chǎng)容量 區(qū)域市場(chǎng)容量 本案市場(chǎng)容量 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 確定推盤時(shí)序 Part 1 市場(chǎng)調(diào)研 來自 中國最大的資料庫下載 New Visual Angle 供需對(duì)比 供不應(yīng)求：供給缺口為本案未來的推盤體量 供過于求：判斷本案未來銷售基本底線 總體市場(chǎng)容量 區(qū)域市場(chǎng)容量 本案市場(chǎng)容量 鎖定購房階層 計(jì)算市場(chǎng)容量 分