【正文】 ? 借款償還期 ? 財務(wù)比率 ? 還本付息比率 投資利潤率 ? 計算公式 ? 投資利潤率 =利潤總額或平均利潤總額 /總投資額 100% ? 類別 ? 稅前投資利潤率 ? 稅后投資利潤率 ? 注意的問題 ? 計算口徑的一致性 ? 投資項目的類型 投資利稅率 ? 計算公式 ? 投資利稅率 =利稅額 /總投資額 100% ? 其中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和 資本金利潤率和資本金凈利潤率 ? 資本金利潤率 ? 計算公式 ? 資本金利潤率 = 利潤總額或年平均利潤總額 /資本金 100% ? 注意 ? 利潤總額為稅前利潤； ? 資本金為項目的全部注冊資金； ? 資本金凈利潤率 ? 計算公式 ? 資本金凈利潤率 = 稅后利潤 /資本金 100% ? 投資者最關(guān)心的一個指標(biāo)。 ? 本項目的成本利率為 %，取開發(fā)期 2年，年平均成本利潤率 %，所以說該房地產(chǎn)開發(fā)的項目在經(jīng)濟上是合理的。 ? 檢查其他相關(guān)報表的準(zhǔn)確度。 ? 是項目經(jīng)濟上是否可行的重要的決策依據(jù)。見教材 p205。 ? 財務(wù)分析的程序 ? 財務(wù)分析的基本報表 ? 財務(wù)分析的評價指標(biāo)體系 案例分析 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在一塊土地上開發(fā)商品房。 ? 計算公式 ? 流動比率 =流動資產(chǎn)總額 /流動負(fù)債總額 100% ? 指標(biāo)分析 ? 流動比率越高，該項目償還能力越強；債權(quán)人越安全。 ? 作用 ? 提供項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料； ? 計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。 現(xiàn)金流量表的說明 ? 根據(jù)需要，計算稅前或稅后現(xiàn)金流量； ? 兩表的區(qū)別 ? 見教材 p202 ? 現(xiàn)金流量表相應(yīng)的項目要填寫清楚 現(xiàn)金流量表的說明 ? 計算期 ? 一般建設(shè)項目（不要求） ? 建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期 ? 房地產(chǎn)開發(fā)后出售現(xiàn)房的項目 ? 建設(shè)期 ? 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售的項目 ? 建設(shè)開始起到全部售出時為止所經(jīng)歷的時間（開發(fā)經(jīng)營期）。 ? 計算公式 ? 資產(chǎn)負(fù)債表 =負(fù)債總額 /資產(chǎn)總額 100% ? 合理取值（ 70%~80%） ? 影響因素 ? 項目盈利率、銀行貸款利率、通貨膨脹率、國民經(jīng)濟的積累率和國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。 分析過程 ? 預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期利潤 ? 項目建筑總面積 ? 2022 4 =8000m2 ? 預(yù)期不動產(chǎn)總價為： ? 4000 8000 =3200萬元 分析過程 ? 總開發(fā)成本的計算 ? 土地總費用 ? 地價 600萬元 ? 購買土地使用權(quán)的