【正文】 對申請進行審核、批復 ? （ 3）轉(zhuǎn)讓雙方簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同 ? （ 4）到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)邊等登記手續(xù) ? （ 5）持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 ? 商品房現(xiàn)售基本流程 ? 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其依法開發(fā)并已竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。合同訂立有書面形式、口頭形式和其他形式，如到商場購物大多是口頭合同。房屋買賣合同一般包括下列主要條款： ? （ 1）當事人的名稱或者姓名、住所 ? （ 2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號 ? （ 3）買賣房地產(chǎn)的坐落、面積、四至界限、結(jié)構(gòu)、用途（或使用性質(zhì)）、裝飾標準以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況 ? （ 4）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限 ? （ 5）房地產(chǎn)買賣的價格、支付方式和期限 ? （ 6）房地產(chǎn)交付日期 ? （ 7）關(guān)于產(chǎn)權(quán)過戶登記的約定 ? （ 8）違約責任 ? （ 9）爭議解決處理辦法 ? （ 10）買賣雙方當事人約定的其他事項 ? 目前建設(shè)部還沒有制訂全國統(tǒng)一的二十房買賣合同示范文本。根據(jù) 《 擔保法 》 和 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列主要內(nèi)容： ? （ 1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所 ? （ 2）主債權(quán)的種類、數(shù)額以及債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ? （ 3）抵押房地產(chǎn)的住所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等 ? （ 4）抵押擔保的范圍 ? （ 5）抵押房地產(chǎn)的價值 ? （ 6）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理人方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任 ? （ 7）抵押權(quán)滅失的條件 ? （ 8）違約責任 ? （ 9）爭議解決方式 ? （ 10）抵押合同訂立的時間與地點 ? （ 11）雙方約定的其他事項 ? 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內(nèi)容： ? （ 1） 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 編號 ? （ 2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額 ? （ 3）已投入在建工程的工程款 ? （ 4）施工進度及工程竣工日期 ? （ 5）已完成的工作量和工程量 ? 目前，建設(shè)部等國家部、委尚未制訂印發(fā)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押合同示范文本，但各地房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)大多制訂了 《 房地產(chǎn)抵押合同 》參考文本。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。但從理論上說，一個良好的評估價格 =公平市價 =理論價格。 ? c已做七通一平的土地。 土地總面積。 ? ①所有權(quán)價格 ? 房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。標準價的構(gòu)成因素一般只包括住房本身的建筑造價和征地、拆遷補償費。這個價格通常是樓層、朝向、戶型最差的商品房的價格，甚至這種價格的商品房根本就不存在，僅是為了廣告宣傳作用，吸引人們對所售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。 ? 6．管理費。住房租金在計算時以居住面積為計算單位算出基本租金，然后再考慮地段、住房結(jié)構(gòu)、設(shè)備裝修等因素以及住房的層次、朝向等調(diào)節(jié)因素對基本租金進行修正。折舊費一般是用房屋建筑造價減去殘值，按使用年限分攤計算。 ? 利息是以房屋造價為基礎(chǔ)，并考慮折舊的逐年收回，造價的逐年遞減，即以平均造價來計算的。建設(shè)部第 95號令 《 城市商品房預售管理辦法 》對商品房預售管理的有關(guān)問題作了細化的規(guī)定，而建設(shè)部第 131號令《 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預售管理辦法 的決定 》 又對 《 城市商品房預售管理辦法 》 作了進一步的修改。 ? 《 集體土地所有證 》 和 《 集體土地使用證 》 ? ①《 集體土地所有證 》 是農(nóng)村集體土地所有單位依法擁有集體土地所有權(quán)的法律憑證。 ? （ 3）程序：土地初始登記的程序是：發(fā)出登記通知 ——土地登記申請 ——地籍調(diào)查 ——審查批準 ——注冊登記與發(fā)證。 ? 土地變更登記的時限如下： ? （ 1）土地權(quán)利設(shè)定登記 ? ①國有土地使用權(quán)設(shè)定登記 ? A劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。 ? ⑤依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)的先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者有關(guān)批準手續(xù)，再依據(jù)批準文件、出讓合同及轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同辦理變更土地登記手續(xù)。土地權(quán)屬登記分為初始登記和變更登記兩種類型。 ? 《 住宅使用說明書 》 主要應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用的注意事項。 ? 物業(yè)管理服務(wù)收費 ? 物業(yè)管理服務(wù)收費，是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。 ? 房屋出租中的保險費一般按房屋現(xiàn)值的一定費率計算。其中 c和 v是商品生產(chǎn)和經(jīng)營過程中必須支出的物質(zhì)消耗和勞動報酬，也是在出售商品時必須收回的，否則就無法將進行正常的生產(chǎn)和經(jīng)營。 ? C、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金。 ? 2．前期工程費。而后隨著市場和該項目銷售情況的順利進展，一般價格都會呈現(xiàn)上升的趨勢。 ? （ 7）按照住房制度改革中公房出售的方式，分為商品價、成本價和標準價。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上每平方米樓面可獲得利潤＝ 1000－ 700－ 140＝ 160元，而在乙土地上每平方米樓面只獲得利潤＝ 1000－ 700－ 170＝ 130元。 ? ②單位價格 ? 房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價，對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。 ? 土地的“生熟”程度主要有下列 5種： ? a未征用補償?shù)霓r(nóng)地。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。 ? 房地產(chǎn)價格的形成是房地產(chǎn)的有用性、相對稀缺性和對房地產(chǎn)的有效需求三者相互作用的結(jié)果。借款合同的內(nèi)容包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限、還款方式等條款。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 ? 在建工程抵押流程 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給債權(quán)人作為償還債務(wù)履行擔保的行為，其一般流程為： ? （ 1）債權(quán)人了解在建工程的權(quán)益、物質(zhì)實體、價值等基本情況，需要估價的，應委托專業(yè)估價機構(gòu)進行評估 ? （ 2）債權(quán)人與債務(wù)人（抵押人）簽訂債務(wù)合同（主合同），為履行債務(wù)合同，債務(wù)人（抵押人）提供其依法擁有的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作擔保 ? （ 3）債務(wù)人（抵押人）與債權(quán)人（抵押權(quán)人）簽訂在建工程抵押合同（從合同） ? （ 4）抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，登記機關(guān)在抵押合同上作記載 ? （ 5）在建工程在抵押期間竣工的，抵押人在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應當與抵押權(quán)人重新辦理房地產(chǎn)抵押登記 ? （ 6）債務(wù)履行完畢，抵押雙方向原登記機關(guān)申請辦理抵押注冊手續(xù) ? 預購商品房貸款抵押流程 ? 預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，其基本流程為： ? （ 1）金融機構(gòu)對預售樓盤進行審查，決定是否對其提供個人住房貸款 ? （ 2）預購人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同 ? （ 3）辦理商品房預售合同登記備案手續(xù) ? （ 4）預購人支付首期房價款，將預購商品房設(shè)定抵押 ? （ 5）抵押權(quán)人與抵押人簽訂預購商品房抵押合同 ? （ 6）抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案的商品房預售合同到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，登記機關(guān)在抵押合同上作記載 ? （ 7）預購商品房在抵押期間竣工的，抵押人在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應當與抵押權(quán)人重新辦理房地產(chǎn)抵押登記 ? （ 8）債務(wù)履行完畢或貸款已清償，抵押雙方向原登記機關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù) ? 現(xiàn)房抵押流程 ? 現(xiàn)房抵押是指以獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定的抵押。 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易的基本流程 ?一、房地產(chǎn)買賣的基本流程 ?房地產(chǎn)買賣是最常見的房地產(chǎn)交易形式之一，主要有商品房買賣、二手房買賣、預購商品房轉(zhuǎn)讓、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等類型，其中商品房買賣又包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。 ? 按 交易場所 劃分，可以將房地產(chǎn)市場分為 有形 市場（如固定市場）、 無形市場（如網(wǎng)上市場）等。 ? 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能 ? 收集信息的技能 ? 市場分析的技能 ? 人際溝通的技能 ? 供求搭配的技能 ? 談判的基本技能 ? 把握成交時機的技能 ?四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的心理素質(zhì) ?自知、自信 ?樂觀、開朗 ?堅韌、奮進 ?五、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的禮儀修養(yǎng) ?電話禮儀 ?儀容與著裝 ?接待客戶時的儀態(tài) 第二章 房地產(chǎn)交易 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)市場 ?一、房地產(chǎn)市場的概念 ?市場就是買賣雙方進行某一類商品交換的場所，但經(jīng)濟學上的“市場”概念已遠遠超越了這一定義。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試 ?高中以上學歷 ?三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊制度 ? （ 1）國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動實行準入制度。 ? 房地產(chǎn)居間的服務(wù)對象十分廣泛，但居間人與委托人之間一般不存在長期固定的合作關(guān)系，居間人僅以自己的名義開展經(jīng)紀活動，并承擔責任。 ? 經(jīng)紀的 特點 ? （ 1）活動范圍的廣泛性 ? （ 2）活動內(nèi)容的服務(wù)性 ? （ 3）活動地位的居間性 ? （ 4）活動目的的有償性 ? （ 5）活動責任的確定性 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀 是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動的經(jīng)營行為。 ? 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用 ? 傳播經(jīng)濟信息 ? 加速住宅商品流通 ? 優(yōu)化資源配置 ? 推動市場規(guī)范完善 ? 促進社會經(jīng)濟發(fā)展 ?四、房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 美國早期的房地產(chǎn)交易，主要由律師和公證人為買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、公證等事宜。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為 3年，自核準注冊之日起計算。 ? 按 用途（功能） 劃分，可以將房地產(chǎn)市場分為 居住 房地產(chǎn)市場和 非居住 房地產(chǎn)市場兩大類。 ? 房地產(chǎn)買賣的概念 ? 房地產(chǎn)買賣 是指房地產(chǎn)所有權(quán)（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)（包括土地使用權(quán)）以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 ? 商品房現(xiàn)售應當符合的條件是：具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。但房地產(chǎn)交易因不動產(chǎn)的特殊性而一般采用書面合同形式。下面提供一個房屋買賣合同文本供參考。 ? 房地產(chǎn)抵押涉及的法律關(guān)系非常復雜。 ? 成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格。 ? （ 2）按照政府對價格管制或干預的程度，分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。 ? “七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設(shè)施條件，“一平”是指土地平整。 ? ＝ 1平方米 ? ＝ 1平方米 ? 有時土地面積單位還采用畝、公頃等。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細分。國家規(guī)定，如果以成本價售房確有困難的市（縣），可以實行標準價作為過渡。所以，起價通常不能反映所售商品房的真實價格水平。 ? 7．銷售費用。其中，住房所處的地段等級可分為一級、二級、三級等不同標準，并由行政主管部門來劃定；住房的建筑結(jié)構(gòu)，主要按承重墻和樓板所使用的建筑材料來區(qū)分，按目前我國城市房屋建筑結(jié)構(gòu)的情況，可分為 4類 7等： ? ①鋼混結(jié)構(gòu)，即鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；②磚混結(jié)構(gòu)，有的地方又分為一等和二等；③磚木結(jié)構(gòu)，有的地方又分為一等、二等或三等；④簡易結(jié)構(gòu)（包括土木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和竹結(jié)構(gòu)等）。其計算公式為： ? 年折舊費 =（造價 殘值） /耐用年限 ? 造價是按房屋的不同結(jié)構(gòu)而定，一般鋼混結(jié)構(gòu)大于磚混結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)大于磚木結(jié)構(gòu)。利息額的計算公式如下： ? 年利息額 =（造價 +年折舊額 +殘值） *年利率 /2 ? （ 6）地租 ? 地租是土地所有者憑借其所有權(quán)獲得的收入。