【正文】 ，主臥室?guī)杜_或退臺。同時，拉大與新區(qū)項目價格差，若新區(qū)項目想在銷售速度和成交量上有突破性改善，就必須提高產(chǎn)品均好性，以較大的價格差來強占市場。仙桃大道新區(qū)高層住宅可比性比較單一，僅三豐鼎城單個樓盤，成交均價為 26002650元 /平米。但該項目在本區(qū)域 單價過高 ，使其銷售滯后，再加之 開發(fā)速度慢，延期交房 等問題， 市場口碑不利。 特殊戶型評析 無 開工時間 2021年 6月 6日 交房時間 2021年 11月 28日 項目點評 屬中心城區(qū)項目 ， 2棟小高層與 2棟 18層高層組成，周邊生活和教育配套較為齊全，但 樓間距近，建筑密度超大 ，沒有生活品質(zhì)，戶型設計傳統(tǒng)， 面積搭配基本合理，價格不高，銷售情況理想 ，同等銷售時期基本無競爭對手。適合經(jīng)濟能力強的購房群體，房源分布位置不理想，沒有采光與景觀優(yōu)勢。 在 售 高 層 項 目 金誠花園 總面積 66814平米 總套數(shù) 224套 戶型配比 2房 2廳 1衛(wèi) 96平米 10% 3房 2廳 2衛(wèi) 110平米（ 1衛(wèi)） 10% 122— 129平米 20% 131— 140平米 35% 4房 2廳 2衛(wèi) 150— 160平米 25% 表價 起價： 2500元 均價： 2800元 最高價： 3000元 實際成交價 2830元 銷售率 % 物業(yè)收費 1元 /平米 主力戶型評析 130平米 140平米 3房戶型，傳統(tǒng)戶型設計，進深長，面寬窄，雖是南北通透，但 采光及通風效果差，基本都是單陽臺， 部分區(qū)域錯層設計，功能與面積分布不合理，浪費空間明顯 ，總價與單價無優(yōu)勢。 91平米 2房戶型面積偏大，總價無優(yōu)勢 ，功能布局普通，無特點優(yōu)勢，不是原創(chuàng)設計， 銷售不理想 。 輔助戶型評析 107— 114平米 3房 設計緊湊，面積合適，功能較齊全， 總價優(yōu)勢明顯，銷售情況良好 ，但套數(shù)少， 不能滿足市場實際需求 。同時，在該價格水平上，銷售情況沒有明顯提高。因高層住宅于 2021年底至 2021初有開工增量，故 高層住宅在 2021年至 2021年對于市場整體供應來看無遞減趨勢 。若單戶面積小，可以考慮增加單元。 變 4房為 5房功能 5房 3廳 2衛(wèi) 150— 160平米 3% 考慮家庭廳設計半開放式空間，送入戶花園， 3陽臺設計，臥 室飄窗，主臥室有景觀陽臺。 未售或待建項目市場分析 價格趨勢分析 從目前新增項目地理位臵和產(chǎn)品定位來看，價格有明顯上升跡象，中心城區(qū)，地理位臵更優(yōu)越，戶型面積偏小，產(chǎn)品精致化，將進一步提高成交均價。目前中心城區(qū)高層成交均價在 2800— 2900元 /平米之間。 開工時間 2021年 8月 27日 交房時間 2021年 10月 1日 項目點評 屬新區(qū)項目，城市邊緣， 生活配套缺少，出行不便，小區(qū)具備一定規(guī)模 ，以高層與小高層為主，高層 1樓多為 5米架空，是 仙桃唯一首層架空設計 ，可提高小區(qū)園林觀賞性，增加小區(qū)配套設施。 輔助戶型評析 135— 139平米 3房，戶型設計傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)新，但 單價有優(yōu)勢 ，當時成交價為2300— 2400元， 地段優(yōu)勢 ，故 銷售情況良好 。 輔助戶型評析 4房 2廳 2衛(wèi) 159平米與頂樓復式 170平米面積過大， 總價高的缺點很明顯 。 150— 160平米 4房戶型功能空間布局不合理，面積分布不科學，沒有景觀資源，總價高。 113— 116平米 3房戶型設計功能較齊全，除部分 113平米異型房外，其他銷售情況良好。 157— 162平米 4房 設計帶大面積雙陽臺，主臥室有八角窗，但 功能布局傳統(tǒng) ，沒有考慮功能上的人性化和私密性。這個說明地段是支撐價格水平的第一要素，而產(chǎn)品本身其次。 高層住宅成交量 /成交價 /銷售率統(tǒng)計分析 憶美國際公館 三豐鼎城 天下城市星座 鳴宇尚城 大興公館 香岸華府 金城花園 183套 122套 459套 82套 86套 239套 49套 2880元 2680元 2520元 3094元 2890元 2610元 2830元 67% % % % 62% % % 以上數(shù)據(jù)綜合分析結(jié)果為： 中心城區(qū)高層住宅銷售單價普遍在 2800— 3000元 ，除金城花園外，其余中心區(qū)項目銷售情況良好， 三豐鼎層為新區(qū)項目成交均價超過 2600元，銷售