【正文】 進(jìn)區(qū) 電線電纜產(chǎn)業(yè) 屺亭街道 東北部，東芳橋鎮(zhèn)，南宜城鎮(zhèn)，西高塍鎮(zhèn)，北和橋鎮(zhèn) —— 高塍鎮(zhèn) 北部，東屺亭鎮(zhèn)，南宜城鎮(zhèn)，西與官林鎮(zhèn)接壤 電線、電纜 環(huán)保設(shè)備、材料 新街街道 中部，東與宜城鎮(zhèn)相連，南靠張渚鎮(zhèn)，西臨徐舍鎮(zhèn)、鯨塘鎮(zhèn) —— 9 三、物流園內(nèi)福建商戶問(wèn)卷調(diào)查與訪談 10 物流園區(qū)福建 客商問(wèn)卷調(diào)查分析 目前物流園 A A5共 180余家商戶注冊(cè)登記，實(shí)際裝修進(jìn)駐 83家 有 25家不在現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)放問(wèn)卷 58份，收回有效問(wèn)卷 43份， 75%有效 基本狀況 區(qū)域及動(dòng)機(jī) 關(guān)注因數(shù) 需求特征 年齡集中在 3045歲 之間。 關(guān)鍵詞：交通、生活配套、品質(zhì)感、綠化要高、總價(jià)、物業(yè)管理 宜興當(dāng)?shù)? 購(gòu)房者調(diào)查訪談 環(huán)保材料私營(yíng)老板吳先生溝通訪談 15 王先生： 40歲，本地人，出租車司機(jī)。 購(gòu)房者主要看重 升值潛力 ，從東氿片區(qū)的去化速度就可以看出來(lái)。 業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談 宜興中堂項(xiàng)目銷售主管周小姐訪談 關(guān)于區(qū)域 置業(yè)驅(qū)動(dòng)力 客戶構(gòu)成狀況 客戶需求特征 22 80+的成熟 客群分類 需求特征 總價(jià)承受能力 戶型結(jié)構(gòu)需求 面積需求 財(cái)富改善型客戶 舒適多居、前庭后院 300500㎡ 300萬(wàn)以上 實(shí)力改善型客戶 舒適四居及復(fù)式 190300㎡ 150300萬(wàn) 潛力改善型客戶 舒適大三居 140190 ㎡ 70150萬(wàn) 地緣型客戶 舒適三居 110140 ㎡ 5070萬(wàn) 首置客戶 緊湊兩居及三居（ 2+1） 80110 ㎡ 3060萬(wàn) 投資客戶 兩居或三居 50130㎡ 3070萬(wàn) 宜興市場(chǎng) 客戶基本屬性 以改善居住升級(jí)和地緣型客戶為主，多置幾處房產(chǎn)考慮資產(chǎn)升值 使用用途 以居住升級(jí)為目的的自住 兼顧長(zhǎng)線價(jià)值投資 改善居住 外地人落戶、過(guò)渡性居住 短線投資 23 六、客戶調(diào)研分析及總結(jié) 24 區(qū)域?qū)傩? 交通屬性 產(chǎn)業(yè)屬性 地緣屬性 結(jié)果 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型 地緣導(dǎo)入型 配套屬性 影響 交通體系的不斷完善 區(qū)域價(jià)值提升 金屬、物流相關(guān)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)客群導(dǎo)入 生活服務(wù)配套、環(huán)境完善 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、拆遷房改善居住 地緣客群導(dǎo)入 變化 投資客群導(dǎo)入 投資導(dǎo)入型 工作緣屬性 周邊工廠工作的外地人 新宜興人導(dǎo)入 工作緣導(dǎo)入型 區(qū)域?qū)傩? 與客戶關(guān)聯(lián)分析 區(qū)域?qū)傩詻Q定客戶類型，本案主要客源集中在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型、地緣 導(dǎo)入型、工作緣導(dǎo)入型、投資導(dǎo)入型四種類型的客源 25 客戶圈層擴(kuò)散分析 本案以物流園內(nèi)部客商為基礎(chǔ)圈層客戶，同時(shí)關(guān)注居住工作在周 邊的地緣、工作緣客戶，最終輻射影響宜興的私營(yíng)老板等投資客 第一圈層 第二圈層 第三圈層 第四圈層 投資導(dǎo)入型客戶： 宜興市場(chǎng)上關(guān)注房地產(chǎn)投資 的的公務(wù)員、私營(yíng)老板等家庭收入較高的投資 客 工作緣導(dǎo)入型客戶： 工作在周邊工廠且目前租 住在周邊拆遷房的外地人 地緣導(dǎo)入型客戶： 其親戚、家人因拆遷搬遷至 周邊拆遷房或居住在拆遷房對(duì)拆遷房居住品質(zhì) 不滿意，需改善居住環(huán)境的人群 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客戶 :物流園內(nèi)部現(xiàn)有福建客商以及 未來(lái)持續(xù)入住的外地客商的家人、親戚朋友。宜興項(xiàng)目檔次普遍偏高（容積率低、綠化率高，外立面以墻磚為主）。宜興人追求檔次高的東西，如果大堂等 公共部位裝修豪華 的話，本地人還是很樂(lè)意買單的。 福建人的性格特征 福建人的居住特征 福建人的購(gòu)房需求 蘇州某地產(chǎn)代理行策劃經(jīng)理鄭先生（福建人）訪談 福建人很 注重實(shí)干 ，性格 柔中有剛 ， 個(gè)性愛(ài)飄泊，是個(gè)典型的東方吉普賽人，很大一部分人都生活在海外， 是中國(guó)第一僑鄉(xiāng)。有 60%的客戶 需要裝修 ，裝修價(jià)格控制在 10001500元 /㎡ ，希望能夠有 超市、商業(yè)街、娛樂(lè)場(chǎng)所、醫(yī)療等配套。 ?超過(guò) 70%的客戶為改善自住或投資兼自住，說(shuō)明宜興居民收入較高，客群投資心理較強(qiáng)； ?純投資客戶或首次置業(yè)比重較小，分別為10%和 15%。有一個(gè)小孩，就讀于實(shí)驗(yàn)小學(xué)。 20 關(guān)鍵詞：地段、環(huán)境、價(jià)格、服務(wù)、配套、規(guī)劃、升值 大房子、面磚、毛坯、公共部位豪華、中介炒房