【正文】 。 核心 地產(chǎn) 基金將成熟的核心產(chǎn)業(yè)置入基金，是一種“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，它包括兩部分，一是以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，二是嚴(yán)格 的資產(chǎn)剝離政策。 在綜合地產(chǎn)項(xiàng)目部分項(xiàng)目成熟階段，可以考慮引進(jìn)國有資本等金融機(jī)構(gòu)的介入，通過成立母基金，根據(jù)具體的項(xiàng)目分別包裝若干子產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行運(yùn)作。甚至在某 種程度上可以說沒有銀行的參與，就沒有房地產(chǎn)業(yè)。 弊：規(guī)模有限，企業(yè) 自身的積累 能力有限，融資規(guī)模受到很大的約束 。可使用的融資工具，企業(yè)上市配股融資、企業(yè)債券、股權(quán)溢價引進(jìn)新的投資者，通過多方籌措緩解企業(yè)資金壓力。 五 、 核心產(chǎn)業(yè)基金 :針對出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產(chǎn)分離和資金回籠，核心型地產(chǎn)基金提供了一個雙贏的通道。后期項(xiàng)目啟動后，會有一部分收入來源，緩解企業(yè)的資金壓力。其中， 首付款分兩次支付 。 A 企業(yè)境外子公司 N 個戰(zhàn)略投資者項(xiàng)目殼公司原 K 公司股東新 K 公司 A 項(xiàng)目公司S 公司C 公司實(shí)施圍墾工程實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制項(xiàng)目規(guī)劃政府指定公司C 公司市政基礎(chǔ)設(shè)施公司境外融資 境內(nèi)融資≤ 49 ％≥ 51 ％一級開發(fā)35 ％ 65 ％≥ 51 ％ ≤ 49 ％原 K 公司股東A 企業(yè)境內(nèi)子公司 N 個戰(zhàn)略投資者N 個 B 公司N 個殼公司N 個拿地公司土地掛牌出讓35 ％ 65 ％N 個戰(zhàn)略投資者股權(quán)轉(zhuǎn)讓工程承包境內(nèi)外股權(quán)結(jié)構(gòu)盈利模式銀行戰(zhàn)略投資者增資基礎(chǔ)設(shè)施貸款戰(zhàn)略投資者委托借款≥ 51 ％ ≤ 49 ％L 公司 其它分包商C 公司原 K 公司股東 A 企業(yè)境內(nèi)公司35 ％ 65 ％根據(jù)需要設(shè)計(jì)股權(quán)比例80 ％ 20 ％……分包 第 19 頁 第三章 A 企業(yè) 地產(chǎn)投資 項(xiàng)目 融資模式設(shè)計(jì) A 企業(yè) B 地產(chǎn)投資項(xiàng)目 主要在前期收購階段和土地一級開階段會涉及大量融資，所以在這里會以這兩個階段做重點(diǎn)說明。在區(qū)域開發(fā)的過程中 ，不斷培育區(qū)域市場價值、產(chǎn)業(yè)價值，使項(xiàng)目總體價值獲得提升，投資者能獲得溢價收益。以 B 項(xiàng)目為例， A 企業(yè)成立 S 公司在境內(nèi)進(jìn)行股權(quán)融資。 四 、 項(xiàng)目 融資現(xiàn)狀 通過梳理 項(xiàng)目 現(xiàn)有條件，要完成交易 A 企業(yè)必須先取得 C 公司的控制權(quán)，從而最終取得 B 項(xiàng) 目的開發(fā)權(quán)。規(guī)劃圍墾區(qū)面積 225,000 萬畝（即 15 平方公里），開發(fā)主導(dǎo)功能為建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)綜合（濕地）開發(fā)。 作為企業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目開發(fā)均有大量的資金需求，而國內(nèi)的融資渠道有限，同時對地產(chǎn)企業(yè)也有諸多的限制。 7． 房地產(chǎn)信托融資 ： 依據(jù)我國的信托法，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。 我國房地產(chǎn)債券融資現(xiàn)狀 是 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用途多為建設(shè)新項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率，對發(fā)行債券主體有嚴(yán)格的要求，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有資格，需要委托證券公司發(fā)行，對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格的限制。 其二， 應(yīng)收賬款融資：企業(yè)將其應(yīng)收賬款通過抵押、質(zhì)押等方式進(jìn)行的融資。 （ 二 ） 房地產(chǎn)企業(yè)融資特征 和一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動具有以下特征： 1． 企業(yè)開發(fā) 的 資金需 求量較大，對外部融資 的 依賴性 高。 （三） 建議開發(fā)新型融資工具。 Sirmans(1989)所著的 《 Real Estate Finance》 是 從金融的角度研究房地產(chǎn)。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)，融資渠道 ，融資模式 ， 房地產(chǎn)投資信托 ，產(chǎn)業(yè) 基金 Abstract Real estate is the leading industry of our national economy and also significant in our modern society. It can bring the development of more than 40 other industries, like construction, metallurgy, construction material and property service. Real estate is also a typical capitalintensive industry so that financing is a crucial element in the development of real estate industry. However, the development of real estate financing is far behind which of real estate industry, even as the important guaranty for the steadygoing development of real estate industry. Therefore, how to explore new real estate financing channels and create real estate financing innovation bees a big problem needed to be solved soon. Through analyzing the real estate financing system and channels with real cases, the article aims to point out the current crux of the real estate financing and attempts to find out new real estate financing channels and ways in our country. The article may provide some new solutions on the current real estate financing problems. The article points out the importance and necessity of new financing way for our real estate panies and discloses the problems in financing for real estate industry with parison in financing channels, tools and current ways. The article provides multiorientated and international financing ways for our real estate panies with case analysis in current Chinese policies and new financing ways in other countries. The article studies a series of factors of real estate financing as an anic integration which includes financing system status, development of finance amp。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 或 其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書所使用過的材料。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動一 系 列相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，比如建筑業(yè)、冶金業(yè)、建材業(yè)、地產(chǎn)服務(wù) 業(yè) 等 40多個產(chǎn) 業(yè) 部門。注重闡述了房地產(chǎn)資本市場與證券 市場 ，并根據(jù)投資組合來分析房地產(chǎn)投資業(yè)績。 （四） 傾向于 融資工具組合方式。從 未來的發(fā)展趨勢看，我國房地產(chǎn)僅 依靠銀行的情況會有所變化，但外部融資比例不會減少，而是在結(jié)構(gòu)方面呈現(xiàn)多元化。 2． 主要特點(diǎn) ： 第一， 自主性強(qiáng)，使用時受外界的制約和影響較??； 第二， 規(guī)模有限，企業(yè) 自身的積累能力有限，融資規(guī)模受到很 大的約束； 第三， 成本低，不需要直接對外支付相關(guān)的融資費(fèi)用； 第四， 風(fēng)險(xiǎn)小，不存在支付危機(jī)而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。 目前國內(nèi)已推出的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，基本采取四種模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作 ： 直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置、土地開發(fā)整理。從這個角度來說， 所選用的案例具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴? 圖 2： 某 圍墾新區(qū)現(xiàn)狀地形圖 依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的總體規(guī)劃，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、市場需求及自身資源潛質(zhì)等多方面綜合考慮，借助周邊良好的城市發(fā)展條件，建立一個以南北湖為品牌，集休閑度假、項(xiàng)目所在位置 第 12 頁 農(nóng)業(yè)觀光、會議研 發(fā) 培 育 、銀發(fā)養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等功能于一體的綜合性生態(tài)旅游度假勝地。 五 、融資現(xiàn)狀問題分析 因?yàn)殡p方 利益出發(fā)點(diǎn)不同在具體收購合作方案上有分歧 ， 雙方提出的方案焦點(diǎn)主要集中在支付節(jié)點(diǎn)、支付額度和支付方式上 。 （一） 項(xiàng)目收購階段 在前期項(xiàng)目收購階段，此時項(xiàng)目還不具備開發(fā)條件，需要確定 相關(guān)的政策和法律問題， 第 16 頁 其可操作性和可行性還需要進(jìn)一步確定。 融資主要集中在收購階段和初開發(fā)階段，只要項(xiàng)目啟動，資 金回流，運(yùn)營壓力就會有所緩解。 原股東K 公司C 公司100 ％100 ％交易前境外境內(nèi)原股東K 公司C 公司S 公司A 的 B V I 公司A 企業(yè)A 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％S 上市公司境外 境內(nèi)交易后支付 C 公司注冊資本金的 65 ％，即 8 2 0 0 萬元人民幣后應(yīng)形成的股權(quán)框架100 ％100 ％ 第 20 頁 二、總體目標(biāo)按階段分解 首先確定 選取的交易方案，確定每個階段所需的資金，從以下幾個方案來看交易總價不變，區(qū)別是在三個支付階段的支付金額略有出入，且支付的前提條件也有所不同。 完成整體規(guī)劃、落實(shí) 09 年土地利用計(jì)劃和土地指標(biāo)后支付二期款 億元人民幣 。在這里，所提出方案具有一定的可操作性和應(yīng)用指導(dǎo)意義。這種方式使開發(fā)物業(yè)的大量沉淀資金獲得解放，加速了資金的周轉(zhuǎn)速度， 可 避免企業(yè)的現(xiàn)金流危機(jī) 。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)綜合項(xiàng)目成立若干子項(xiàng) 目公司對應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)基金，與機(jī)構(gòu)合作，引入基金管理公司或者基金托管銀行，對基金進(jìn)行管理。我國涉及房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)貸款主要有以下四種類型：信用貸款 、 擔(dān)保貸款、抵 (質(zhì) )押貸款 (或稱項(xiàng)目開發(fā)貸款 )、流動資金貸款。 利 ： 第一， 自主性強(qiáng)，使用時受外界的制約和影響較小； 第二， 成本低，不需要直接對外支付相關(guān)的融資費(fèi)用； 第三， 風(fēng)險(xiǎn)小，不存在支付危機(jī)而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 此階段的主要資金來源為：項(xiàng)目開發(fā)補(bǔ)助、前期投資返還、土地整理收益、土地出讓收益分成。尤其是對一些項(xiàng)目本身好、市場銷售前景又好的項(xiàng)目，但是因?yàn)榍捌谌狈徺I土地資金的企業(yè)，缺乏獲 得銀行貸款的條件，信托這個時候就可以籌集資金提供支持，而銀行就在企業(yè)具備了貸款條件以后進(jìn)入，一前一后相互配合，形成一個相對封閉而又安全可靠的運(yùn)作鏈，為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定資金需求。 我們從上述方案可以看到，第一步的最大資金需求是 2 億元，第二步的最大資金需求是 1 億元，第三步的最大資金需求是 億元。 第一步， 首付款為 億元－－自有資金 。 圖 6： 融資結(jié)構(gòu)分解 圖 分別 通過境外、境內(nèi)兩條渠道，通過成立合資公司、收購股權(quán)、股權(quán)置換等手段獲得項(xiàng)目的控制權(quán)，通 過完整的資本運(yùn)作將整個項(xiàng)目運(yùn)作起來形成一個完整的、最優(yōu)化的股權(quán)融資架構(gòu)，用最少的資金啟動整個項(xiàng)目，通過資本運(yùn)作獲取最大的收益。 以 B 項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是大型綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目總覆蓋面積為 平方公里，需要分階段分區(qū)域逐步開發(fā)，當(dāng)前一階段開發(fā)完成后，返回的資金可以進(jìn)行后一階段的開發(fā)，以此滾動進(jìn)行。 3． 引進(jìn)境內(nèi)合作者 ： 方式一， 尋求戰(zhàn)略合作者，溢價出讓部分項(xiàng)目股權(quán)或部分開發(fā)權(quán)緩解資金壓力 ； 方式二， 可與目標(biāo)客戶簽訂定制協(xié)議 ， 通過預(yù)租預(yù)售 獲取部分開發(fā)資金 。（具體過程及關(guān)鍵點(diǎn)詳見圖 3） 圖 3： 利基點(diǎn)分析 圖 該項(xiàng)目 為綜合土地投資項(xiàng)目，開發(fā)內(nèi)容包括地產(chǎn)一、二級市場聯(lián)動開發(fā)，涉及項(xiàng)目投資、融資、策劃、招商等方方面面，本論文對此不一一詳述，重點(diǎn)探討分析該項(xiàng)目的資金運(yùn)作方案，探討其融資模式設(shè)計(jì)及融資渠道的拓展。 三、項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目背景 （以下簡稱 B 項(xiàng)目） 1． 項(xiàng)目背景 某 省發(fā)展計(jì)劃委員會和 某 省水利廳于 2020 年 11 月發(fā)文浙計(jì) [2020]435 號，同意將 某圍墾工程列入省近期圍墾規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)。 第 9 頁 第二章 A 企業(yè) 綜合 地產(chǎn)投資 項(xiàng)目情況綜述 及方案設(shè)想 第一節(jié) 所選取 項(xiàng)目 的研究意義 在我國 地產(chǎn)業(yè)是資金密集行業(yè)，