【正文】 0公里，距青島港 300公里，對外交通十分便利。老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國家或集體辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦，并按市場化經營管理的老年專用住宅，入住老人可根據自己的經濟條件和健康狀況選擇住房等級和服務檔次。第三、從社會、心理學的角度來研究人與環(huán)境之間的相互作用。本項目選址在郊區(qū)，距城區(qū) 3公里左右，占地 35畝，靠近 XX青年公園，內有河流、湖泊、山地、樹林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人休閑、健身、勞動，是理想的老年公寓建設場所。景觀綠地與庭院綠地由林蔭步行道連結，形成有主、有次、點、線、面相結合的綠化系統(tǒng)，綠化率達 65%。 （ 3）供熱 ①供熱指標：公寓樓 293KJ/㎡，公建 335KJ/㎡。 ②建筑物根據本體結構的條件考慮采用基礎鋼筋和樁內鋼筋形成接地體。 （ 2）規(guī)劃設計 在規(guī)劃設計上，也應該從老年人的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。因此居室地面宜用硬質木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。 由于老年人普遍有記憶力衰退的現象，常常會忘記灶臺上燒的水或飯，而導致燃氣泄漏 或發(fā)生火災，因此對老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃氣灶具。 老年人握力下降，應選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。color:white。 老年人對亮度變化的適應能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設法使亮度逐漸變化。 (3)色相：①黃色的白色化現象最為嚴重，在白底色上的黃色標記將很難辨認；②藍色將帶有微黑色彩，在底色為黑色的標記上，易看清的鮮艷藍色會消失；③綠色將變?yōu)榘?綠色。目前我國 60歲以上老年人口已達 ，占全國總人口的 10％以上，到 21世紀中葉將超過 4 億，占全國總人口的 28％，即每 4 個人中就有一位老年人。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其 中獨居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》 2020年）。 老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 4．服務網絡健全。開展示范活動的重點是發(fā)展政府主導、社會力量廣泛參與的多種養(yǎng)老服務形式 ，工作基礎在社區(qū)。 第三節(jié) 行業(yè)準入分析 一、行業(yè)準入制度概念 市場準入制度，是有關國家和政府準許公民和法人進入市場，從事商品生產經營活動的條件和程序規(guī)則的各種制度和規(guī)范的總稱。backgroundcolor:00aa0039。50 所，其中老年公寓 11 所，總床位7993 張。500 元（《老年住房專題會議論文集》 2020 年）。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。對于那些設施和條件比較差的 老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。backgroundcolor:00aa0039。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達 2萬多張，相當現有老年人口的 1％。據測算，城市建設用鋼占全國用鋼總量的 20％，水泥用量占全國總用量的 17． 6％，用地面積占全國城市建成區(qū)用地總面積的 30％；住宅用水占全國城市水資源消耗的 32％，住宅建設能耗占全國總能耗的 30％，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達國家的 23 倍。民政部將在全國選擇若干單位開展試點和示范活動；省級民政部門也要有計劃地確定一批單位開展試點和示范活動，并將名單于今年 5月底前報民政部社會福利和社會事務司。開展示范活動要堅持“以民為本、為民解困”的宗旨，以不斷滿足老年人尤其是“三無對象”和低保對象等老年人的福利服務需求、提高人民群眾生活質量和文明程度為出發(fā)點和落腳點，體現社會福利維護民利、解決民生、落實民權的本質要求。 2．養(yǎng)老服務保障。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。 在消費觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨立性增強，對老年住宅的認同會增加，不會再盲目地和子女擠在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化， 1994年實行了《中心建筑法》， 2020年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。 融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產業(yè)的發(fā)展。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。隨著經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化。 照明設計 老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產生危險，因此應根據照明用途和場所適當配置照明器具。 電氣設計 老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行電氣設計的首要內容。后期安裝即事先做好安 裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。backgroundcolor:00aa0039。color:white。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在 1． 8m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。人防設施結合住宅內部集中綠地設置在地下，總面積按總建筑面積 的 2%考慮，共計 571平方米。 ④照明 整個康復中心內綠化環(huán)境好，面積大，電氣設計應起到畫龍點睛的作用。color:white。⑩尺度適宜的細部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。老年公寓可提供綜合性的服務，不僅在基本的吃住方面能保證吃的好，住的舒適，而且還提供較好的醫(yī)療保健、休閑娛樂等服務和設施。 1999 年被定為“國際老年人年”，標志著 21 世紀世界將進入人口老齡化時代，標志著國際社會對老年群體特殊地位的正式承認，標志著人的壽命的延長是現代社會進步和文明的表現。濟青高速公路橫穿東西，膠濟鐵路穿城而過。其中：第一產業(yè)增加值 541B style=39。方便了居民生活購物、就醫(yī)買藥等問題，繁榮了社區(qū)及周邊經濟，造福了一方百姓。color:white。在上級各級黨委、政府的正確領導下，近幾年來， XX 社區(qū)以經濟建設為中心，堅持“三個文明”一起抓，取得了豐碩歷成果。backgroundcolor:00aa0039。配備了各種體育鍛煉器械，設立了 200 平方米的戲曲大舞臺，每年舉辦 35 次大型戲曲唱周活動。近五年來， XX社區(qū)加快舊村改造建設，現已建成 36棟住宅樓的XX花園生活區(qū)，安排了 1200余戶居民入住，生活區(qū)實現了水、電、路、暖、通訊、有線電視、安全監(jiān)控等物業(yè)管理。結構調整績效顯著，經濟活力明顯增強，社會事業(yè)全面進步，民生狀況不斷改善，經濟社會實現了又好又快發(fā)展。backgroundcolor:00aa0039。 二、項目提出的理由與過程 老年公寓是社會發(fā)展的需要 人口老齡化的發(fā)展以及與此相關的老齡問題正日益受到關注。 目標定位 隨著新世紀的來臨，百姓養(yǎng)老觀念不斷更新，社會集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。⑦適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進老年人的經常活動。老人入住均為賓館式單人或雙人住房，設施齊全；并聘知名中西醫(yī)專家坐診，例行健康體檢；娛樂區(qū)設有棋牌室、健身房、歌舞廳等，同時公寓相鄰于 XX青年公園，內有水庫，喜歡釣魚的老人可盡興垂釣；康復中心內 24小時提供熱水，星級賓館服務水準，而且入住后所有服務設施均免費，使老人有如“家”的感覺?？傞_關和分開關應斷開相線和中性線，除掛壁式空調電源插座外，其他電源插座均應設置漏電保護裝置。通訊電纜沿地下管道敷設，由各電纜入孔井就近引至各戶。 在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構造處理尤為重要。backgroundcolor:00aa0039。backgroundcolor:00aa0039。為減少沖撞時的危險性，應將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。 老年人因視力下降不易看清細小的地方，同時很多老人有拿不穩(wěn)東西的情況，因此應采用易于插入鑰匙的門鎖，廁所及浴室門的鎖應能夠從外面打開。衛(wèi)生間應設置照明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作步驟。color:white。它既體現老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。按此比例，到 2020 年上海市老年公寓市場需求總量將達到 187萬平方米（《中外房地產導報》 2020年 18期）。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。要建立和完善老年住房保障制度。 消費發(fā)展趨勢 老年住宅的消費發(fā)展趨勢預測可以從消費力和消費觀念兩個層面上展開。居室要陽光充分和通風。要通過示范活動，爭先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣和示范作用的先進典型，探索建立養(yǎng)老服務社會化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點帶面的作用，全面推進社會福利社會化進程。養(yǎng)老機構建筑設計符合國家標準，設施設備完善，管理規(guī)范、服務優(yōu)質，實現由福利型向福利經營型、封閉型向開放型、供養(yǎng)型向供養(yǎng)康復型的轉變，維護和保障服務對象的合法權益。 3．確定試點，啟動示范。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 本項目不屬于資源開發(fā)類項目，且項目建設中不需要占用重要資源，故本報告只對建筑工程中涉及的能源利用情況進行分析。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42萬平方米，總建筑面積 18萬平方米，可以容納近萬老人入住。如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費用不超過 1000 元（《中外房地產導報》 2020 年 18 期）。其次，再依據長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。要借鑒國外經驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 老年公寓的建設供不應求 國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總數的 5％左右。因此，必須堅持發(fā)展中小套型住房，大力推進建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等工作。 二、老年公寓的準入條件 我國的老齡化進程與經濟發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會工作創(chuàng)造良好的物質基礎成為全面實施社會主義現代化建設的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。堅持解放思想，大膽實踐，結合本地實際，創(chuàng)造性地開展工作，利用多種途徑、多種形式發(fā)展老年福利服務事業(yè)，形成各具特色的示范典型。企事業(yè)單位、社會團體、個人等社會力量積極興辦老年福利服務事業(yè)；轄區(qū)現有老年服務設施和衛(wèi)生、體育、文化等設施向社會開放，為老年人提供優(yōu)惠服務；培育和發(fā)展社會服務團體和社會性中介組織，積極發(fā)揮其為老年人服務的作用，形成關注和支持養(yǎng)老服務社會化的良好氛圍。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產品的競爭焦點； （ 4）功能豐富化 未來的老年住宅將與現在所倡導的“ 5+2”生活模式結合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。其次，再 依據長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 七、主要技術經濟指標 財務內部收益率（ FIRR） =% 財務凈現值（ FNPV） =1160萬元 年利潤＝ 636萬元 開發(fā)成本利潤 =13％ 年利潤率 =29% 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、中國老年公寓