【正文】 系；㈢開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關系；㈣供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關系；㈤社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)間的關系；㈥物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系 。 ⑶ 《 條例 》 和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動。 建設部 1994 年 3 月 23 日 頒布 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 ㈤ 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。 二是強調(diào)物業(yè)管理 活動必須納入市場秩序。 物業(yè)管理活動的實質(zhì)是 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易。 ⑵ 物業(yè)管理活動的依據(jù)是 物業(yè)服務合同。主要目的有兩點： 一是強調(diào)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的 自主權。 ㈣ 我國物業(yè)管理的發(fā)展 。共同契約就必然要在單 個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著少數(shù)服從多數(shù)的原則。 按照法律不溯及既往的原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動不適用 《 條例 》 的規(guī)定。 ㈢ 收費形式： 包干制和酬金制兩種 。 ㈠ 業(yè)主 ⒈ 業(yè)主的概念： 《 條例 》 第六條規(guī)定房屋所有權人為業(yè)主。 ⒉ 成立業(yè)主大會的限制和選擇；一個物業(yè)管理區(qū)域 只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會會議必須有不少于 1/2 以上業(yè)主參加。 ㈣ 限制性規(guī)定 ： 主要解決業(yè)主委員會政治化傾向問題。 1 損壞房屋承重結構，主體結構破壞房屋外貌，擅自房屋設計用途 2 占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設施設備及相關場地擅自移動共用設施設備 3 違章搭建。無正當理由不簽訂合同的應當賠償給對方造成的損失，承擔締約過失責任。 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，應當具備四個條件： ⒈ 依法成立 ；⒉ 有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費； ⒊ 有自己的名稱、組織機構和場所； ⒋ 能夠獨立承擔民事責任?？荚噧?nèi)容： ⑴ 《物業(yè)管理基本制度與政策》， ⑵ 《物業(yè)管理實務》， ⑶《物業(yè)管理綜合能力》， ⑷《 物業(yè)經(jīng)營管理 》 。 （ 1 制訂并組織實施物業(yè)管理方案、 2 審定不監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算 3查驗物業(yè)共用部位共用設施設備和 有關資料 4 負責房屋幾配套設施設備和相關場地的維修和養(yǎng)護管理 5） 取得《資格證書》 的物業(yè)管理師 用人單位可聘任為經(jīng)濟師職務（中級職稱）。 ㈢ 直接關聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權法》。其他方式主要有：以房地產(chǎn)作價入股；合資、合作開發(fā)；收購、兼并或合并；以房地產(chǎn)抵債。 ㈡ 續(xù)租者應當在租賃期限屆滿前 3 個月提出，并經(jīng)出租人同意重新簽訂租賃合同。我國的房地產(chǎn)權屬登記制 度基本采用權證登記制度。 住宅共用設施設備，是指 共用的 上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、 天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。 不得抵押的情況， 1 有爭議的； 2 公共福利事業(yè)的； 3 文物保護的； 4 列入拆遷的； 5 查封抵押監(jiān)管等限制的； 6 依法不得抵押的（地上無房屋的劃撥土地不得抵押）。經(jīng)批準同意變更規(guī)劃設計的企業(yè)應當在變更確立之日起 10 日內(nèi)書面通知買受人。商品房住宅應當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 第四章 房地產(chǎn)相關制度與政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介 ㈠ 房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體 ,即指土地 、 建筑及建筑附屬物 。 2 具有一定的 經(jīng)濟學，管理學、心理學等相關學科的知識。違規(guī)行為的行政處罰 ○ 1 超越資質(zhì)等級承接物業(yè)業(yè)務處 1 萬以上 3 萬以下 。 ㈢ 物業(yè)的保修責任， 《條例》 第三十一條規(guī)定 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任 保修期內(nèi)由建設單位承擔首要責任。 投標禁止行為四個方面 1 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標 2 投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人和其他投標人的合法權益 3 投標人不得與投標人串通投標，損害國家利益、社會利益或者他人的合法權益。 ⒉ 臨時管理規(guī)約 的制定： 臨時管理規(guī)約 制定的主體，一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定； 制定時間：臨時管理規(guī)約 制定的時間為物業(yè)銷售之前。會議必須 半數(shù)以上委員參加， 做出 決定必須半數(shù)以上同意 。 ⒍ 業(yè)主大會活動規(guī)則： 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 物業(yè)管理服務行為是一種市場行為，應當 遵循等價有償 的市場原則。 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 業(yè)主大會制度是業(yè)主實現(xiàn)物管權的組織基礎。 第二節(jié) 物業(yè)服務收費 ㈠ 收費原則： ⑴合理原則；⑵公開原則；⑶收費與服務水平相適應原則。 ⑹ 法律責任。 ⑵ 創(chuàng)設法律制度的內(nèi)涵 :1 尊重的維護業(yè)主的財產(chǎn)權利 。 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)的起源與發(fā)展。 物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權利并共同承擔義務。 《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍 僅限于業(yè)主選 聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。 住宅物業(yè)應 建立 專項維修資金 ,非住宅則未作強制性規(guī)定。 物業(yè)管理有三個基本特征： 社會化、專業(yè)化、市場化 . ⑴ 物業(yè)管理社會化有兩個基本含義： 一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。實施的時間： 9 月 1 日。 ⑴ 總則。⑶物業(yè)管理服務的即時性和無形性 。 ㈡ 前期物業(yè)服務合同的特征， ⑴具有過渡性；⑵簽訂主體是建設單位（第一業(yè)主）；⑶是要式合同；⑷是附終止條件的合同。 ” 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有 10 個方面的權利： ⑴ 按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； ⑵ 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； ⑶ 提出制定和 修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；⑷參加業(yè)主大會會議，行使投票權；⑸選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；⑹監(jiān)督業(yè)主委員會的工 作；⑺監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行合同物業(yè)服務合同；⑻對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；⑼監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用；⑽法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。 籌備組的工作內(nèi)容有 5 項 ， ⑴ 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間地點形式和內(nèi)容； ⑵ 草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和 管理規(guī)約 ； ⑶ 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù) ； ⑷ 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑸ 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi) 到行政主管部門備案。 管理規(guī)約 是實施物業(yè)管理的契約基礎。 強制性規(guī)定，住宅物業(yè)應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，非住宅則不做強制性要求；規(guī)模較小、投標人少于 3 個的可議標的 方式。 1 有利以明 確各方責、權、利 對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 的正當權益，避免矛盾糾紛，都起了重要的保障作用。 ㈥ 項目承接，一級承接各種項目；二級承接 30 萬以下住宅和 8 萬以下非住宅；三級承接 20 萬以下住宅和 5 萬以下非住宅。 ㈢ 物業(yè)管理師注冊，取得資格證書經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。 住宅專項維修資金的使用，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。 ㈣ 二級及以下企業(yè)可 承擔義務 25 萬平方米以下的開發(fā)項目。 ㈡ 商品房預售， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項條件一項程序（ 3+1）： ⑴ 取得土地使用權證書； ⑵ 持有建設工程規(guī)劃許可證； ⑶ 達到總投資 25%以上并已確定施工進度竣工日期。 ㈡ 中介服務人員實行資格管理，估價師、經(jīng)紀人同物業(yè)管理師一樣，需經(jīng)統(tǒng)一考試、注 冊取得資格證書。 第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護管理 城市異產(chǎn)毗連 房屋使用和修繕 ,應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則。 危險房屋分為四個等級即四種情況： A 級為觀察使用； B 級為處理使用； C 級為停止使用； D 級為整體拆除。 ㈣ 因房地產(chǎn)中介服務人員過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任 。 按照條例要求，建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定 臨時管理規(guī)約 ；住宅物業(yè)的建設單位 ， 應當通過 招 投標方式 ， 選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的