【正文】 水泵軸承和電動(dòng)機(jī)溫度超過(guò)允許范圍時(shí) 。 (11)喬灌木養(yǎng)護(hù) :每月巡查，及時(shí)修剪枯枝，病蟲(chóng)枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動(dòng)的枝條，保持喬木高 米以上 .修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀 . 清潔衛(wèi)生管理規(guī) 定 為了更好地了解我公司進(jìn)駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項(xiàng)作如下說(shuō)明 : 第一 :清潔品質(zhì)控制 一，清潔計(jì)劃 1，向管理處提交清潔服務(wù)計(jì)劃 。B選擇無(wú)噪音作業(yè)，避免干擾 ★使用保護(hù)劑全面保護(hù)建筑外觀 清潔作業(yè)的實(shí)施 ★制定詳 細(xì)的計(jì)劃書(shū) ★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況 ★定期進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn) ★緊急事件的應(yīng)急增援 ★加強(qiáng)夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作 ★嚴(yán)格控制外部垃圾，塵沙對(duì)內(nèi)部建筑的破壞 ★加強(qiáng)大堂的日常作業(yè) 三，清潔業(yè)務(wù)的基本方針 建筑物本來(lái)是美造型，臟便會(huì)降低其價(jià)值 .建筑物的美在于通過(guò)頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響 .清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因?yàn)橐话阋煌ㄟ^(guò)肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持 良好的清潔狀態(tài)便是提高物流園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜 . 如對(duì)建筑物的清掃偷懶會(huì)加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識(shí)，清掃 作業(yè)可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護(hù)建筑方面的作用更為顯著 .例如 :地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時(shí)也是保護(hù)地板的一項(xiàng)重要工作 . 四，確定清潔作業(yè)基準(zhǔn) 制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況 (場(chǎng)所 )，季節(jié)，時(shí)間等因素 . 對(duì)于制作貴物流園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個(gè)別不明之處，請(qǐng)?jiān)试S我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說(shuō)明 . 在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)，作業(yè)實(shí)施不是孤立分開(kāi)的，而是如下表一樣，從制定計(jì) 劃到判斷，評(píng)價(jià)都作為有機(jī)整體來(lái)考核實(shí)施 . 因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流，會(huì)商共進(jìn)的前提下，通過(guò)下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境 . 五，清潔的目的及特點(diǎn) 1，清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀，保護(hù)建筑，延長(zhǎng)其壽命，潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的 . 2，清潔概念 物流園區(qū)的清潔因其建材，場(chǎng)所，使用者，用途的不同，其相 應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有 千變?nèi)f化 之稱，正是這樣的變化對(duì)作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識(shí) . 1)針對(duì)不同的建材采用不同的清潔方法 (如石材，金屬，毛織 物，膠等 ) 2)針對(duì)不同的場(chǎng)所采用不同的清潔方法 (洗手間，走廊，停車場(chǎng)等 ) 3)針對(duì)清潔分類采用不同的清潔方法 (日常清潔，定期清潔，特種清潔等 ) 4)不同的用途采用不同的清潔方法 (辦公樓，住宅等 ) 清潔的特點(diǎn) :正如前所述物流園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實(shí)施也相對(duì)不同 : 1，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查 。 C，如決定了具體對(duì)策，應(yīng)立即付諸于行動(dòng)并向客戶匯報(bào) . 九，教育理念 樓宇清潔業(yè)務(wù)的目的在于給物流園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī)，實(shí)施以提高作業(yè)質(zhì)量，效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練 . 1，教育訓(xùn)練的三項(xiàng)目 1)硬件教育 A，清潔五原則 的教育 B，各種建材清潔養(yǎng)護(hù)的技術(shù) C，機(jī)器，器材的熟練使用 2)軟件教育 A，各種的作業(yè)計(jì)劃，作業(yè)程序 B，人事，勞務(wù)管理，一般的教育 3)服務(wù)教育 A，服務(wù)態(tài)度 :作業(yè)態(tài)度，禮節(jié)，著裝 B，精神性服務(wù) :配合顧客的心情，愿望 2，提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議 為提高和維持對(duì)建筑物的美觀，對(duì)作業(yè)，員工以及物流園區(qū)的使用者提供和創(chuàng)造安全，舒適，衛(wèi)生的環(huán)境和高效率作業(yè)目標(biāo)進(jìn)行教育培訓(xùn) . 3，教育訓(xùn)練負(fù)責(zé)人 由專業(yè)技術(shù)教育負(fù)責(zé)人和經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)行教育訓(xùn)練 .(教育負(fù)責(zé)人 :是指在獲得國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資格證書(shū)或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)?業(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才 ) 4，教育訓(xùn)練對(duì)象 一般員工，各現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者 . 清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場(chǎng)所 每日清潔內(nèi)容（重點(diǎn)中的重點(diǎn)，需要甲方的招標(biāo)文件） 二， 第二節(jié) :部分應(yīng)急措施 意外事件處理辦法 為做好區(qū)域內(nèi)的意外事件處理工作，特制定本辦法 . 一，電力，給水，電視信號(hào)中斷供應(yīng)處理 1，當(dāng)接到有單位投訴電力，給水，電視信號(hào)供應(yīng)中斷時(shí)，先向投訴單位查詢中斷供應(yīng)時(shí)間 。 3，值班人員須登記以下資料 : 1)車牌號(hào)碼 2)雙方車主姓名，地址，電話 3)如有人受傷，登記傷者姓名，地址，電話 4)如有公安，救護(hù)車到場(chǎng)，須登記車牌號(hào)，到場(chǎng)及離場(chǎng)時(shí)間，帶隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)姓名 . 4，如因撞車而對(duì)小區(qū)公眾地方，設(shè)施造成破壞，須報(bào)告管理處主任處理 。 做好火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)清理工作，登記損失 財(cái)產(chǎn)數(shù)量及方案案例 。在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的支持下，在學(xué)生科的領(lǐng)導(dǎo)下，我順利地完成了學(xué)校布置的各項(xiàng)任務(wù)。 注意樹(shù)立榜樣。我定期和學(xué)生家長(zhǎng)電話聯(lián)系，及時(shí)反饋學(xué)生情況，取得家長(zhǎng)的支持，收到了良好的效果。 四、開(kāi)展好各項(xiàng)活動(dòng)，本學(xué)期運(yùn)動(dòng)會(huì)上，積極調(diào)動(dòng)學(xué)生參與的積極性，發(fā)揮他們的體育特長(zhǎng)，在運(yùn)動(dòng)會(huì)上能夠克服困難，盡最大所能， 取得總粉第四名的好成績(jī)?！备叨?14 班有幾個(gè)調(diào)皮的學(xué)生，在教育轉(zhuǎn)化他們的時(shí)候，我曾有過(guò)失敗的教訓(xùn)和成功的經(jīng)驗(yàn)，先前，我對(duì)他們時(shí)常板著一副面孔，嚴(yán)加管教，結(jié)果學(xué)生表面上對(duì)我產(chǎn)生敬畏感和服從感，其實(shí)，并不是心悅誠(chéng)服地接受我的教育 和管理。這樣，由于班干部積級(jí)配合，以身作則，從而帶動(dòng)全班，收到了較好的成效。 2，發(fā)生設(shè)備事故，當(dāng)班人員將事故時(shí)間，原因，設(shè)備損壞程 度，影響程度等作記錄并上報(bào) 。 打開(kāi)水閥實(shí)施滅火 。 3，公安人員未到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)派人四周巡視是否有可疑人物，另外應(yīng)安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆炸過(guò)的痕跡 。 D，掌握如何當(dāng)場(chǎng)或用電話應(yīng)付的技巧 。 三，清潔技術(shù)應(yīng)用 1，清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣 。使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散 。手動(dòng) 啟動(dòng)次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過(guò) 3 次，排污泵不允許空載運(yùn)轉(zhuǎn) .給水泵在 手動(dòng) 位置運(yùn)行時(shí)間不允許過(guò)長(zhǎng) . 三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時(shí)間切換機(jī)組，信號(hào)，儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài) . 四，注意電動(dòng)機(jī)發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周圍的清潔，及時(shí)排除泵坑積水 . 五，水池儲(chǔ)水是否充足，浮球閥開(kāi)關(guān)工作是否正常 .如儲(chǔ)水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時(shí)查明原因后對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄 . 六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運(yùn)轉(zhuǎn)，必要時(shí)切斷電源檢查原因，消除故障后方可運(yùn)行 . 1，電流突然升高超過(guò)允許范圍時(shí) 。 6，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中是否有異常振動(dòng)或噪音 。 6，車輛停放后，自覺(jué)鎖好車門(mén)，貴重物品不得放于車內(nèi) 。 6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志 。 B，管理人員實(shí)行 四個(gè)一 常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫(xiě)一篇文章，讀一本專業(yè)的好書(shū)，參加一次講座，參與一次競(jìng)賽 . (4)新政策，新理論培訓(xùn) : 物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等 . (5)培訓(xùn)者培訓(xùn) : 培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn) . 3，培訓(xùn)計(jì)劃 (不具體闡述 ) 4，培訓(xùn)的評(píng)估考核 (1)培訓(xùn)中考核 :根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正 . (2)培訓(xùn)后考核 :分為 實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考核兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù) . 第五節(jié) :管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案， 設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 一，管理規(guī)章制度 科學(xué)完善，合理量化 .健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升物流園區(qū)形象的重要依據(jù) .為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理 .我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整 .管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施， ISO9001 服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等 . 二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面，豐富，收集時(shí)盡可能地完整 .我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案 .并樹(shù)立檔案管理的財(cái)富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù) . 三，檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心 .建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理 .在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐 富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集 . 2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理 . 3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失 .檔案的管理環(huán)境必須做到 三防 ，即防火，防潮，防變質(zhì) . 四，檔案資料的分類 1，接管移交資料 : 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 A:規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文 B:建筑許可證，投資許可證，開(kāi)工許可證 C:拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 A:紅線圖， 總平面圖 B:地質(zhì)勘察報(bào)告，開(kāi)竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告 C:工程合同，工程預(yù)決算 D:工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單 E:竣工圖 :，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖 ，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書(shū) G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K:砂漿，混凝土試塊，試壓報(bào)告 L:綠化工程竣工圖 M:其它技術(shù)資料 2，管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 A:基本資料 B:標(biāo)識(shí)資料 事務(wù)管理資料 A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表 C:物品搬出 (入 )登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄 E:事務(wù)回訪登記表 維修資料 A:維修申報(bào)表 B:維修服務(wù)派工單 C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料 A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄 B:查崗記錄 C:物資搬運(yùn)放行記錄，緊急事件處理記錄 D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄 設(shè)備管理資料 A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各 項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄 C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄 員工管理資料 A:員工個(gè)人資料，聘用表 B:員物流績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄 E:員工外出考評(píng)及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見(jiàn)反饋資料 A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見(jiàn)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)記錄 C:投訴及處理記錄表 行政文件資料 A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門(mén)文件 C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報(bào)等文件 E:管理處榮譽(yù)一覽表 F:管理處接待來(lái)訪 參觀記錄表 會(huì)務(wù)資料 A:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B:會(huì)務(wù)攝影及錄音，錄像資料 第六節(jié) :便民服務(wù) 當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持 以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi) 的經(jīng)營(yíng)方針，盡量開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列 .總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足 . 序號(hào) 項(xiàng) 目 服 務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 備注 1 代理辦公物品維修 按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 2 代購(gòu)車船航空票 除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi) 3 代寄 ，代領(lǐng)郵件 加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 4 配備急救箱，急救藥品 按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 5 建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng) 活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 第七節(jié) :物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算 本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，庫(kù)房物業(yè)每平方米每月 x 元，辦公物業(yè)每平方米每月 x 元，宿舍物業(yè)每平方米每月 x 元，即 :每月物業(yè)公司的收入為（自己列出、算出），每月物業(yè)公司支出及利潤(rùn)見(jiàn)下表 : 類別 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算式 月支出 備注 物業(yè)公司利潤(rùn) xx 元 第八節(jié) :日常物業(yè)管理 日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階 段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ) . 常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護(hù)，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理