【正文】 室戶， 138 四室戶 。 營銷要點 2021 年 11 月 5 日開盤，預(yù)計 2021 年年底交房。 盛華景 苑 （ 電話： 0971－ 5160111） 物業(yè)屬性 商品住宅 平均價格 住宅 4900 元 /㎡，商鋪 元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海 盛華 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，建筑設(shè)計：中國建筑技術(shù)集團有限公司，全程代理：拓虎策劃 經(jīng)濟指標(biāo) 占地約 15 畝，建筑面積 4 萬㎡，共 372 戶，容積率約為 4，綠化率極低。 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海 中惠 房地產(chǎn) 實業(yè) 有限公 司 （江蘇背景），規(guī)劃設(shè)計：上海林李 土建工程咨詢有限公司 ，整合推廣：拓虎策劃，全程營銷：上海賀采 經(jīng)濟指標(biāo) 占地約 615 畝，建筑面積 130 萬㎡，容積率 ，綠化率為 38%，車位比為 1： 1。售樓部較狹窄，接待較規(guī)范熱情。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城東區(qū) 湟中路 189 號 ，地塊方正，南高北低，中偏東被康南路分為東西兩塊，規(guī)劃有 23 棟高層住宅和 1 所有幼兒園，兵營式布局，簡歐建筑風(fēng)格，大門 口有小廣場，景觀設(shè)計較好，較具品質(zhì)感。 房型概況 因不對外銷售，不明。 為統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，以上統(tǒng)計只計算一層商鋪。 西寧 樓市 第一商業(yè)：萬達商業(yè)廣場 萬達，中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。 如果 周圍有人 嫉妒 你，那么你可以把他從你的競爭者之列排除了。你 付出 的越多，你得到的也會越多，這就叫做 感情 投資或感情積累。生命都是一種相同的過程，關(guān)鍵在于能否使它輝煌。 放假的時候，要么留在家里多陪陪 父母 ，幫他們做點事，遠走高飛的你能像以前天天守在他們身旁的時間已不多；要么多去社會中體驗 生活 ，因為你不但要懂得生活，還要學(xué)會如何去生活。 人生在世，需要不斷地為 心靈 除塵，自省、 自責(zé) 、自悟、自重 ……。 二〇一 三 年 九 月 一 日 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 肆拾肆 附注：西寧樓市之最 通過了解“西寧樓市之最”，可以快速地、感性地了解整個樓市。商鋪還 有一種類別叫“專業(yè)市場”， 這種類別 當(dāng)前 在 西寧較少。 營銷要點 無任何優(yōu)惠措施，售樓部非常簡陋，僅一名銷售人員，接待方式如同政府部門。 營銷要點 2021 年 11 月 5 日開盤 ，一次性付款 96折優(yōu)惠，按揭 98 折優(yōu)惠。小區(qū)由高層、多層和花園洋房組成，共103 棟，簡歐建筑風(fēng)格，其中高層為阿卡迪亞風(fēng)格，品質(zhì)感較強。 營銷要點 2021 年 6月 1日開盤，樓層價差為 10 元 /㎡， 一次性付清 為 97 折，按揭為 99 折。 房型概況 兩梯三戶設(shè)計， 92 ㎡為兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 131㎡為三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺，戶型設(shè)計較好。 項目點評 地段稍偏，不臨主干道， 地段品質(zhì)感很差， 缺乏恒大品牌應(yīng)有的精細(xì) （雖然為“名都系”產(chǎn)品，但不及“漢中 恒大 城”） ，但 由于 西寧項目大多粗糙，加之有較強的價格優(yōu)勢（估計與恒大重回一二線城市戰(zhàn)略有關(guān)），所以銷售形勢 仍較好 。售樓部裝修一般，接待人員很冷淡。 項目點評 西寧首個上品質(zhì)大型項目，當(dāng)前區(qū)域已成熟，品牌已形成，加之產(chǎn)品較好，所以銷售難度較小，但兩三年后期隨著優(yōu)質(zhì)項目的不斷增多競爭將加強。 營銷要點 9月 1 日開盤，目前進行認(rèn)籌，交 1000 元抵 20210 元，客戶積累情況一般。 房型概況 有兩梯四戶和兩梯三戶兩種設(shè)計， 43 ㎡為一室一廳一衛(wèi)的異形房， 87 ㎡為兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 117 ㎡為三室兩廳一衛(wèi)單陽臺。售 樓部較小，接待人員 很少，素質(zhì)一般，無優(yōu)惠政策。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市海湖新區(qū)西關(guān)大街文苑路口東側(cè)，主樓為 2 棟 20 層高塔樓，下有 5 層高整體裙樓，主樓為 5A 級寫字樓，裙樓為商鋪。 項目 集甲級寫字樓、商端住宅、城市步行街、 SOHO 為一體 ；其中寫字樓高 180 米，建筑面積 15萬㎡，為西寧最高建筑；其中一棟已與金融系統(tǒng)答成協(xié)議，將構(gòu)建西寧金融大廈；住宅建筑面積 31 萬㎡；步行街建筑面積 6 萬㎡； SOHO 建筑面積 11 萬㎡。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 壹拾貳 “ 學(xué)區(qū)房 ”消費蔚然成風(fēng) 為了給孩子一個美好的未來，家長不惜花費重金購臵教育質(zhì)量好的學(xué)區(qū)房在西寧掀起一股熱潮。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 玖 二、 市場行情分析 （一）歷史數(shù)據(jù) 在 樓市數(shù)據(jù)中 ， 有兩組數(shù)據(jù)特別重要： 一是商品房的價格走勢，二 是商品房的供需情況，通過這兩組數(shù)據(jù)我們可以預(yù)測出未來的趨勢。 近年來， 西寧經(jīng)濟 在西部大開發(fā)中 取得了可喜的突破（參閱下表） ， GDP 增長速度和 城市 人均消費 性 支出 增長速度都取得了 較大提升 。 而且未來更長時期， GDP 的增長率基本上不會再突破 10%。西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 壹 西寧 市房地產(chǎn)市場 調(diào)研報告 摘 要 在全國樓市分化日漸嚴(yán)重的今天，西寧樓市由于起步晚故而風(fēng)光獨好， 供需兩旺，后勁充足，預(yù)計 今后兩三年內(nèi)仍將呈高速發(fā)展態(tài)勢。當(dāng)然由于中國各地情況差異性較大，不排除一些地區(qū) GDP 增長率會突破 10%甚至更高。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 陸 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 GDP（億元） 增長率 （ %） （近 10 年西寧市 GDP 增長情況，數(shù)據(jù) 源于 西寧市統(tǒng)計局） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人口 （萬） 城市 人均消費性 支出 （元） 7025 7626 8397 9335 10636 11929 12911 14085 15842 17633 增長率 （ %） % % % % % % % % % % （近 10 年西寧市人口、城市人均消費性支出及增長情況 ，數(shù)據(jù)源于 西寧市統(tǒng)計局） 根據(jù)上表可以推測出， 2021 年西寧市人均 GDP 為 6011 美元（ 按 1 美元 =人民幣元計算 ，算式： 10000247。在此，我們就這兩組數(shù)據(jù)進行如下分析： 價格走勢 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 均價（元 /㎡） 2022 2421 2766 2900 3440 3649 4695 上漲金額（元 /㎡） 145 399 313 134 540 209 1046 上漲幅度（ %） 數(shù)據(jù)來源：西寧統(tǒng)計局（以上數(shù)據(jù)包含西寧四區(qū)、三縣） % %%%%%%%%%%%%%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 從以上數(shù)據(jù)可以看出，西寧市從 2021 年來 ，房價從未出現(xiàn)負(fù)增長，一直呈上漲態(tài)勢，而且在內(nèi)地樓市一片低迷的 2021 年同，居然出現(xiàn)了“井噴式”的上漲。 學(xué)區(qū)房搶占西寧住宅市場的現(xiàn)象尤為明顯，伴隨虎臺、師大附中、五中等學(xué)校的擴建，眾多注重孩子教育發(fā)展的家長把目光毫不猶豫地投向了學(xué)區(qū)房。 項目被多條城市主干道合圍，交通和區(qū)位非常優(yōu)越；在“田”字形格局中，內(nèi)部“十”字街的二樓全部用走廊和天橋相貫通，并有多條扶梯，從而營造出了地上步行街的效果。寫字樓 單層面積 2021 余 ㎡ ，配備新風(fēng)系統(tǒng)、極速光纖、品牌電梯、分戶計量空調(diào)等；商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃有購物、餐飲、娛樂、健身 ， 有 700 ㎡青海最大天幕。 項目點評 項目地段較好，品質(zhì)較好，價格適中，得益于新區(qū)“集群效應(yīng)”，雖推廣和銷售力度一般，但銷售情況還不錯。 營銷要點 首批房源 2021年 8 月 開盤， 2021 年 6 月 31 日 交房，認(rèn)籌期間交 5 萬抵 7萬，銷售中心較氣派，銷售接待一般。估計為開發(fā)商自行銷售，銷售接待較簡單，流程不太規(guī)范。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾陸 香格里拉 實景 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾柒 1西寧國際購物中心 （ 電話： 0971－ 6140888） 物業(yè)屬性 地下商業(yè) 平均價格 － 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海 明瑞 房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 經(jīng)濟指標(biāo) 總占地約 45 畝，地下建筑面積 12 萬㎡，共 4層 ， － 4F 全部為車庫，建成后交還給政府 ，其它層由開發(fā)商運營 。 項目點評 地段非常好， 有東西朝向，產(chǎn)品力極 差，一俊遮百丑，銷售 情況 仍較 好。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾 西寧恒大名都鳥瞰圖 （與實際不符：東邊為另一小區(qū)，北邊緊靠山，四周不鄰路） 西寧恒大名都 實景圖 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾壹 1海湖 名 揚 （ 電話： 0971－ 5227777） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5500 元 /㎡，商鋪（ 1F） 2 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商：青海明揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)濟指標(biāo) 占地約 25 畝，建筑面積 5 萬㎡，容積率約為 3，綠化率約為 35%。 營銷要點 2021 年 9月 22日開盤 ，當(dāng)前一次性付款單價優(yōu)惠 300 元 /㎡，按揭付款優(yōu)惠 180 元 /㎡。售樓部空間較大，但沒有沙盤展示，銷售人員接待較正規(guī)。 房型概況 兩梯四戶設(shè)計， 72 ㎡兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 99 ㎡兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺，117 ㎡三室兩廳一衛(wèi)無陽臺， 141 ㎡四室兩廳兩衛(wèi)單陽臺，戶型一般。售樓部裝修一般，接待比較熱情規(guī)范。 項目點評 大型社區(qū)，配套較全，但產(chǎn)品較差，只適合改善性居住，由于以保障房為主，所以很不注重營銷。 商鋪特點 西寧商鋪 以社區(qū)商鋪為主力， 但近年來城市（ 商業(yè) ）綜合體發(fā)展迅速。 西寧 樓市 第一大盤：香格里拉 占在 3650 畝，分 11 期開發(fā)， 這么大的項目在全國也不多見。 永遠 不要對可能是壞事的事好奇，否則可能要了你的命。 2心煩意亂或者 無聊 閑著的時候，多到圖書館去泡泡，書中有 現(xiàn)實 中難得的純明和 清靜；多看些書，生活會漸漸少一些 迷茫 ，多一些追求。如 果一個人能活得無愧無悔，坦。多替別人著想，就等于給自己鋪設(shè)一條道路。 別為你 自己 和別人下定論，你所看到聽到的可能只是一面。 西寧 樓市 第一豪宅：恒昌盧浮公館 豪宅往往要用細(xì)節(jié)來展示： 米雙層挑高入戶大堂， 米層高， 同層排水系統(tǒng)，智能指紋鎖，三層真空斷橋鈦合金門窗 ，等等。 商鋪價格 一類地段 二類地段 全部市區(qū)最低價平均價最高價 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 肆拾貳 說明：單位 “ 萬元 /㎡ ”。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城東區(qū)湟中路西南山路南，規(guī)劃住宅 49 棟，主要以公共租賃住宅為主，其中配建廉租房 400 套，經(jīng)適房 400 套，并配備有幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生站、會所，建設(shè)工期為 2021 年至 2021 年。 2港歐東方花園 （ 電話： 0971－ 8868111） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 4900 元 /㎡，商鋪 1F2 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海西北房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司 ，規(guī)劃設(shè)計：深圳市國際印象建筑設(shè)計有限公司，整合推廣：廣州新異 經(jīng)濟指標(biāo) 占地約 173 畝，建筑面積 55 萬㎡，容積率 ，綠化率為 35%，車位比為 1： 1。一次性付款 98 折優(yōu)惠。 民惠城鳥瞰圖 小復(fù)式房型圖 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾肆 2 紫金城 （ 電話： 0971－ 6286688） 物業(yè)屬性 復(fù)合式商品住宅 平均價格 住宅 5800 元 /㎡，商鋪 萬元 /㎡，寫字樓不租不售，租金未公布。 項目點評 項目品質(zhì)一般，周邊欠未成熟，緊鄰保障房社區(qū)，有少許價格優(yōu)勢，銷售情況一般。 房型概況 四室三廳兩衛(wèi)單陽臺 146 元 /㎡，三室兩廳單衛(wèi)單陽臺 123 元 /㎡，房型設(shè)計一般。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城中區(qū)東大街 41 號（大十字商圈），兩棟住宅塔樓輔整體商業(yè)裙樓，住宅高 30 層，裙樓高 5層，現(xiàn)代建筑風(fēng)格。業(yè)態(tài)規(guī)劃有零售、餐飲、娛樂、體驗、休閑、文化、康體等一體的 SHOPPING MALL。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾伍 （ 二 ） 中心 城區(qū) 1香格里拉 （ 電話： 0971－ 6265888） 物業(yè)屬性 城市綜合體 平均價格 住宅 7500 元 /㎡， 商鋪 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 投資商：江蘇偉業(yè)建筑集團，開發(fā)商：西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑設(shè)計：上海霍普建筑設(shè)計事務(wù)所有限公司，景觀設(shè)計：廣東蘢騰園林景觀設(shè)計有限公司， 物業(yè)公司：西寧偉業(yè)物業(yè)信息管理有限公司 。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾肆 三榆山水文園 （電話：