【正文】 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目周邊交通及消費(fèi)人群流向分析： ⑴津塘路自東往西方向。 ⑵此類位臵如變?yōu)樯啼?，將可改為外鋪，無論對(duì)項(xiàng)目長期經(jīng)營或短期售賣來說無疑不是一個(gè)巨大優(yōu)勢(shì)。 洋貨市場(chǎng)中間的小攤位： –2 元 / 平米 /天 最好的位臵： 60001萬元 /年 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 周圍其它項(xiàng)目： 餐飲共計(jì)： 74家 藥店： 2家 美容美發(fā)： 2家 洗?。? 1家 酒店： 2家 面積區(qū)間 200M2270M2 租賃價(jià)格 /天 /M2至 /天 /M2 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 根據(jù)以上對(duì)塘沽區(qū)的幾個(gè)商業(yè)片區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后 ，建議 “ 國信唐人街 ” 項(xiàng)目在可獲得穩(wěn)定收益時(shí) ， 租賃價(jià)格為 5元 /天 /M2。 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 金街經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金分析 金融一條街是一個(gè)集吃 、 喝 、 玩 、 樂 、 購物 、 休閑娛樂于一體的商業(yè)模式 ， 對(duì)于消費(fèi)者比較方便 、 節(jié)時(shí) ， 聚客能力非常大 。 產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定 入口改進(jìn)具體建議方案： ⑶在項(xiàng)目西北角及東北角設(shè)入口 ① 由于項(xiàng)目東側(cè)緊鄰塘沽大型居住區(qū) ， 將給本項(xiàng)目帶來充足的消費(fèi)人群， 故在此設(shè)入口 ， 以滿足此區(qū)域的消費(fèi)者求便心理 。 “ 綜合性商業(yè) ” 具體是指 “ 超市 +商鋪 ” ，其所面向高、中、低檔各類消費(fèi)人群，其受眾面極為廣泛，以助于項(xiàng)目的長期運(yùn)營。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競爭力分析： T威脅點(diǎn)： ?項(xiàng)目附近 “ 家樂 ” 超市長期以來已贏得廣大購買人群認(rèn)可，使本項(xiàng)目 “ EMART”的介入帶來一定威脅，從而對(duì)本案造成眾多不利因素。 三、理解項(xiàng)目 ： 消費(fèi)規(guī)模： 由此可見，項(xiàng)目周邊無論是固定購買群體還是流動(dòng)人群都為本項(xiàng)目帶來充足的消費(fèi)規(guī)模，加之本項(xiàng)目所處塘沽區(qū)大型成熟商圈內(nèi)，周邊購買力已形成固定的購買習(xí)慣，由此使本案形成了巨大的投資價(jià)值。 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目描述： ⑴項(xiàng)目整體描述： 本項(xiàng)目隸屬洋貨商圈內(nèi)，總占地 ，整個(gè)項(xiàng)目為四層商業(yè)建筑，其中二、三層已經(jīng)被韓國著名品牌超市 “易買得 ” 所租賃，他將為本項(xiàng)目吸引充足的客源，以保持長期穩(wěn)定的經(jīng)營。未來的塘沽，將在加強(qiáng)、改善其自身商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上，發(fā)展為區(qū)域內(nèi)以居住、休閑、娛樂、旅游為主的，輻射周邊的中心城市。 二、理解區(qū)域 ： 區(qū)域概述： ⑴區(qū)域定位： 新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū) ⑵區(qū)域位臵描述： 位于天津市區(qū)的東南方，緊鄰渤海灣畔，距天津市中心45公里，距北京 160公里，臨近天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)和國家級(jí)海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。而開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的國際化進(jìn)程日益加快，并與塘沽區(qū)相互依托，憑借其商業(yè)的快速發(fā)展，其國際化進(jìn)程及前景被普遍認(rèn)可，投資價(jià)值極高。 三、理解項(xiàng)目 ： 消費(fèi)規(guī)模： ⑴全區(qū)人口規(guī)模： 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，整個(gè)塘沽地區(qū)和開發(fā)區(qū)的人口總數(shù)分別為： 從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，流動(dòng)人口在總?cè)丝跀?shù)中所占的比例很高，在塘沽地區(qū)為 25%，而在開發(fā)區(qū)，甚至是戶籍人口的 2 倍多。 三、理解項(xiàng)目： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競爭力分析： O機(jī)會(huì)點(diǎn)分析： ?政府近年來對(duì)此區(qū)域發(fā)展重視 ， 造成其投資潛力巨大 。其具體情況還與自身所經(jīng)營的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。 ③由于主入口將來會(huì)吸引大量消費(fèi)者，因此對(duì)項(xiàng)目內(nèi)東南角（綜合分析較差位臵）商鋪價(jià)值帶來一定的提升作用。（以助于今后產(chǎn)品的靈活變動(dòng)及銷售） 產(chǎn)品篇 后期裝修建議 （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議 ?因一層層高 6M部分過道較狹窄位臵會(huì)顯空曠 ， 故建議一層局部頂部設(shè)布拉膜 ， 給客戶造成溫馨舒適的購物感覺 。 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售面積 單價(jià) 銷售額 合計(jì)銷售面積 合計(jì)銷售總額 整體銷售均價(jià) 內(nèi)鋪 3 90 0平米 1 8 0 0 0元 / M2 7020萬元 7400 M2 14020萬元 18946元/ M2 外鋪 3 50 0平米 2 0 0 0 0元 / M2 7000萬元 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 投資樣本分析 內(nèi)鋪銷售面積 32M2 銷售單價(jià) 18000元 / M2 總房款 首付款： 29萬元 (以 5萬 8年計(jì)算 ) 月還款額 (以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利率計(jì)算 ) 3866元 租金 面積 月租金 月盈利 年回報(bào)數(shù)額空臵率 10% 年盈利 總房款 回報(bào) 年限 年收 益率 5元 /天 平米 32M2 4800元 934元 51840元 11208元 元 10年 10% 7元 /天 平米 32M2 6720元 2854元 72576元 34248元 7