【正文】 濟(jì)南小鴨大廈 山東濟(jì)南 萬平方米 洛娃科技大廈 望京 萬平方米 酒店 萬平 方米 四川成都 成都綠洲大酒店 別墅及公寓 亞運(yùn)村 萬平方米 亞運(yùn)新新家園 萬平方米 光華路 世貿(mào)國際公寓 東鐵匠營 萬平方米 世紀(jì)星家園 美然 ?動力街區(qū) 定福莊 萬平方米 工體 萬平方米 光彩國際公寓 馬坡 萬平方米 楓橋別墅 和平里萬平方米 新天地 第二部分、公司經(jīng)營環(huán)境分析 一、物業(yè)酒店管理市場概況 .中國物業(yè)及酒店管理行業(yè)概況 物業(yè)管理行業(yè) 物業(yè)管理是一新興行業(yè) ,在我國僅有年左右的發(fā)展歷史 ,且主要 集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及大中城市里。年 圣誕夜九龍石峽尾木屋的一場大火使萬人無家可歸 ,更加劇了這一社 會問題。 中國物業(yè)管理行業(yè)的突出特征是區(qū)域發(fā)展不平衡、差異大。其中有專營物 業(yè)管 日前北京市現(xiàn)有注冊的物業(yè)管理企業(yè) 理的公司家 ,其目標(biāo)市場主要集中在住宅小區(qū) ,而且其中絕大部 分公司僅依托一個住宅小區(qū)而生存 ,沒有對外發(fā)展業(yè)務(wù)的可能 ,僅有 約十分之一的公司管理著多個物業(yè)項(xiàng)目 ,主要代表公司如中海物業(yè)、 金地物業(yè)等 。保沽服務(wù)市場、保 安服務(wù)市場、機(jī)電維修市場、房屋維 修市場等專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)市場等等。 物業(yè)管理在中國的發(fā)展 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度之后的必然產(chǎn)物 ,是房地產(chǎn) 業(yè)在消費(fèi)環(huán)節(jié)的組成部分 ,因此物業(yè)管理必然要根據(jù)城市房地產(chǎn)業(yè)在 消費(fèi)環(huán)節(jié)的需求而發(fā)展。 擅蕉型叢盔塹盛壁 :中國潛在的龐大物業(yè)管理市場對國外物業(yè)管 理公司將產(chǎn)生持續(xù)的吸引力 ,由于國內(nèi)物業(yè)管理業(yè)尚處于幼稚階段 , 幾乎不存在進(jìn)入壁壘 ,國外有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)將陸續(xù)加入競爭行 列 。其次是應(yīng)用生態(tài)環(huán)境學(xué)理論 ,從社區(qū)選址到建設(shè)都 要注意保持區(qū)內(nèi)自然景觀和生態(tài)環(huán)境 ,以保持原有地形的起伏與湖泊 的走勢 ,依自然環(huán)境來鋪設(shè)道理等 。只有這樣 ,才能真正 尊重居住者的生理和心理需求 ,進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體 貼的人性化服務(wù)。大型物業(yè)管理企業(yè)除配備 小修所需的人員外 ,將保安、清潔、維修等項(xiàng)目以合同的形式發(fā)包給 專業(yè)公司、承包商去 做 ,而物業(yè)公司將代表居住者監(jiān)督各類專營公司 的工作 ,這樣 ,物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者 ,按合同進(jìn)行管 理協(xié)調(diào)、考核評價。 實(shí)施集團(tuán)化、規(guī)模化經(jīng)營和品牌戰(zhàn)略 ,贏得市場份額 目前 ,企業(yè)競爭戰(zhàn)略中的主要方向是品牌戰(zhàn)略。競爭投標(biāo)機(jī)制的實(shí)施 ,地方 保護(hù)主義的打破 ,為那些有能力、有實(shí)力的物業(yè)公司實(shí)施跨地區(qū)經(jīng)營 提供了新的機(jī)遇與可能。而仕 邦魏理士、仲量聯(lián)行和戴得梁行等三個公司的物業(yè)管理市場開發(fā) ,基本 都是集團(tuán)公司其他業(yè)務(wù)單位在為發(fā)展商做財(cái)務(wù)服務(wù)、評估服務(wù)、代理 服務(wù)和策劃服務(wù)的時候 ,就開始與發(fā)展商討論物業(yè)管理了 ,所以仕邦 魏理士、仲量聯(lián)行和戴得梁行的物業(yè)管理市場丌發(fā)基本都是從項(xiàng)目前 期的服務(wù)沿襲來的 ,因此國貿(mào)物管公司在這類項(xiàng)目市場丌發(fā)的競爭 中 ,實(shí)力 較該類對手弱些。 北京貝斯特物業(yè)管理公司是香港光華置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司為管理 其投資興建的北京光華長安大廈而于年投資成立的物業(yè)管理公 司 ,公司成立之初 ,就積極向外拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù) ,并承接了如成銘 大廈 、凱旋大廈、數(shù)碼大廈等寫字樓的物業(yè)管理項(xiàng)目 ,年該公 司獲得美國 公司的授權(quán) ,采用 管理模式在中國從事物業(yè)管理業(yè)務(wù) ,從此改名北京光華產(chǎn)業(yè)服務(wù)管理 有限公司 ,專門開展醫(yī)療行業(yè)尤其是醫(yī)院的物業(yè)管理業(yè)務(wù) ,目前在全 國管理著家著名醫(yī)院 ,如北京的復(fù)興醫(yī)院 ,阜外醫(yī)院等 ,在國際藥 械大廈物業(yè)管理項(xiàng)目的業(yè)務(wù)競爭中 ,曾與國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司共同 競標(biāo)。 .發(fā)展機(jī)遇 國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策鼓勵消費(fèi) ,銀行貸款個人購房的大力推行 ,將 有利于購房者的消費(fèi) ,形成物業(yè)管理的大市場 。 客戶 /信息資源優(yōu)勢 :在國貿(mào)中心寫字樓內(nèi)辦公的有百多家公 司 , 其中位居全球強(qiáng)的跨國公司就將近家 ,因而 ,國 貿(mào)物管公司依托這樣一個巨大的資源中心 ,享有客戶資源和信息 資源優(yōu)勢。仲量聯(lián)行香港公司在年成立 , 現(xiàn)正管理著香港多幢大廈 ,其上海和北京公司分別成立于年 和年 ,目前在中國大陸管理超過棟大廈總建筑面積約 萬平方米 ,如北京的盛福大廈、景園大廈、中國第一商城、平安大廈、 中關(guān)村科技大廈等。 第四類 :相對競爭力較弱的公司 ,如萬通物業(yè)、凱萊物業(yè)、招商局 一物業(yè)、魯能物業(yè)、北辰物業(yè)、中遠(yuǎn)物業(yè) ,中房物業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的 管理和服務(wù)進(jìn)入和占領(lǐng)市場 ,健全科學(xué)的組織機(jī)構(gòu) ,各職能部門各司 其職 ,既分工又合作 ,大型物業(yè)管理公司以其雄厚的實(shí)力 ,成片甚至 跨地區(qū)承接樓盤的管理服務(wù)工作 ,用其規(guī)模化與集約化相融合的經(jīng)營 優(yōu)勢 ,大大降低成本 ,獲可觀利潤并贏得市場 ,甚至壟斷市場。物業(yè)管理企業(yè)一要 建立物業(yè)管理信息系統(tǒng) ,落實(shí)電腦化管理。員工是企業(yè)最有價值的資源 ,也是 唯一能提供競爭優(yōu)勢的潛在力量。投入大量的人才、物力和時間等資源 ,從企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展 戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等 進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。市場的開放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 必然使人們的生活水平出現(xiàn)一個從量到質(zhì)的飛躍。 ■明顯的買方市場 : ■行政立法對買方不規(guī)范行為約束不力 物絲筮壟公星覷砬蘊(yùn)壘 :典型的競爭形式是價格競爭 ,這種競爭 使利潤率降低并直接影響到管理公司的成長、壯大及管理質(zhì)量的提高。加入和開放 物業(yè)管理市場后 ,國貿(mào)物管公司等國內(nèi)物管企業(yè)必然會面臨國外物管 公司低成本、低價格、高質(zhì)量的管理服務(wù)的挑戰(zhàn)。從這一方 面講 ,加入 ,物業(yè)管理的市場需求將增大。 . 北京市現(xiàn)有星級飯店家 ,其中五星級家 ,四星級家。深圳市房地產(chǎn)管理局借鑒香港的物業(yè)管理于年月日成 立了國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司 ~一深圳 市物業(yè)管理公司。行業(yè)組織的產(chǎn)生 ,是行 業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。目前 ,公司擁有員工人 ,其中管理人 員名人曾接受過正式的或培訓(xùn) ,各類工程師余 人。為了實(shí)現(xiàn)公司的跳躍性發(fā)展 ,特別是為了盡快彌補(bǔ)酒店經(jīng)營能力、 酒店及物業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)等戰(zhàn)略性資源不足的缺陷 ,國貿(mào)物管公司將與國外 知名的物業(yè)、酒店管理公司進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟。寸 為了實(shí)現(xiàn)公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略 ,國貿(mào)管理公司將采取分三 步走的發(fā) 展規(guī)劃 ,即“夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)” ??年、“全面提升”一 一年、“擴(kuò)張經(jīng)營”年以后。最初主要借鑒香港物業(yè)管理的模式開 展物業(yè)專業(yè)化管理和綜合性服務(wù)。 五年發(fā)展目標(biāo)提出了公司發(fā)展要達(dá)到的硬指標(biāo) :通過輸出管理 ,公 司在 \“國貿(mào)中心”外部的年銷售收入達(dá)到萬元人民幣以上 ,年經(jīng)營 利潤達(dá)到萬元以上 。管理公司致力于滿足客戶的需求 ,提升物業(yè)的形象并 為物業(yè)業(yè)主創(chuàng)造價值。第一部分、公司簡介 國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司是山中國國際貿(mào)易中心有限公司與中 國國際貿(mào)易中心股份有限公司于年月合資成立的 ,注冊資金 力。之后在此基礎(chǔ)上 組建了全國性的”建筑物業(yè)主組織一。涉外商品房的業(yè)主、住戶大多為港、澳同胞 和海外僑胞 ,他們按海外生活的水準(zhǔn)對商品房產(chǎn)提出售后要求 ,也即所 購房產(chǎn)保值、增值的要求和居屋環(huán)境安全、舒適、文明的要求。 目前 ,我國出現(xiàn)了飯店管理公司中外并存、多元共存的局面。具體到物業(yè)管理行業(yè) ,情況亦然。外國物業(yè)管理企業(yè)擁有先進(jìn)的作業(yè)技術(shù)、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和大 量的專業(yè)管理人才。一個物業(yè)公司的競爭壓力來自于圖中所示的五種競爭力 綜合作用的結(jié)果 ,但是各種力量的作用是不同的 ,有必要識別其中的 關(guān)鍵因素 ,依據(jù)對公司發(fā)展的重要 性次序分別為 : 墨籩型逸 定宓在物業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中 ,買方由房地產(chǎn)發(fā)展商、單一 業(yè)主 /多業(yè)主業(yè)主委員會等構(gòu)成 ,物業(yè)管理公司與買方的關(guān)系是物 業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中的決定性因素。面對即將到來的挑戰(zhàn) ,物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展 , 就必須走進(jìn)市場參與競爭。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務(wù) 行業(yè) ,最終的顧客是居住者 ,居住者的滿意才是衡量物業(yè)公司工作的 最終標(biāo)準(zhǔn)。 .專業(yè)化管理是提高管理服務(wù)水平的先決條件。因此 ,高新技術(shù)手段為有實(shí)力的 物業(yè)公司提供了新的競爭資本。 其次 ,規(guī)模化經(jīng)營給消費(fèi)者提供信心。其中在北京較有發(fā)展 和競爭力的物業(yè)管理公司 ,根據(jù)其企業(yè)實(shí)力和業(yè)務(wù)規(guī)模 ,可以分成如 下四種類型 : 第一類 :外資四大行 ,即第一太平戴維斯、仕邦魏理士、仲量聯(lián)行、 戴得梁行。 仕邦魏理士于倫敦創(chuàng)立 ,擁有員工人數(shù)超過人 ,在全 球個國家擁有間辦公室和辦事處 ,僅年 ,該公司就實(shí)現(xiàn) 總收入億美圓。經(jīng)過 年多的發(fā)展 ,國貿(mào)物業(yè)管理公司初步形成了一支具有較高素質(zhì)和 凝聚力的管理團(tuán)隊(duì)目前 ,公司有名管理人員曾接受過正式的 或培訓(xùn) ,有中高級職稱的各類工程師余人。 與國際物業(yè)管理公司相比 ,國貿(mào)物管公司更有能力貼近市場 。建國國際酒店管理有限責(zé)任公司是由北京首都旅游集團(tuán)和北京建 國飯店共同投資的酒店管理公司 ,”建國國際”在香港和維也納設(shè)有辦事 處 ,在倫敦、紐約和東京的辦事處也將在今年中期開始動作 ,這些辦 事處的主要功能是客房預(yù)訂。在過去的一年罩 ,國貿(mào) 物管公司的市場競爭也曾多次遭遇賽特、建國以及貝斯特等公司。這是區(qū)為集團(tuán)化的發(fā)展有利于把有限的專業(yè)人才集中