【正文】 （ 2） 融入商業(yè)圈 縱觀前面提及的幾個專業(yè)寫字樓，與最早的江信國際大廈不同的是，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。相比以往，呈現(xiàn)出專業(yè)化、商圈化的特點。 4． 供應(yīng)量及需求量均較小 南昌寫字間市場處于起步階段，由于支撐高檔寫字間發(fā)展的商貿(mào)公司、智囊機構(gòu)及高科技公司相對有限，且經(jīng)營水平較低，因此整個市場增長緩慢，市場潛力有待開發(fā)和挖掘。估計商住樓會在相當(dāng)一段時間存在，因為現(xiàn)階段不斷有人創(chuàng)業(yè)，而這些創(chuàng)業(yè)者還沒有能力在寫字樓辦公，這是一個很實際的問題。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主 ， 都是想買一個好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫字樓，正以各大商圈為中心形成不同的 “圈地 ”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。 100% 商業(yè)人士 銀行、 24小時監(jiān)控 江鈴大廈 蘇圍路 30元 /m178。 項目名稱： 地王廣場 項目地址：中山路 占地面積： 7826 M2 發(fā)展商：江西福泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計：泛華（廣東）工程有限公司 物業(yè)類型：商場，休閑，酒店式公寓，寫字辦公。 （ 4） 品質(zhì)因素 江旅國際大廈國際標(biāo)準(zhǔn) 5A 級的品質(zhì)顯然優(yōu)于華財大廈等，與江信國際大廈相當(dāng)。 —— 未來可在 旅游公司 及 商務(wù)寫字樓 中 派發(fā) ，并借此全面提升 江旅國際大廈的品牌形象。整合片區(qū)商務(wù)功能，成就價值非凡的CBD 辦公環(huán)境。江旅國際大廈 CBD 區(qū)位、 綠色空間 ，定使您 的企業(yè)形象魅力大增，財富升值無可估量。完善的配套 餐飲、酒店、百貨、醫(yī)院、銀行、公園…… 造就了福州路的璀璨、繁華。市場比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性，為了使比較實例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)江旅國際大廈的特點，選取了南昌目前寫字樓典范──江信國際大廈、南昌早期寫字樓—— 華財大廈、南昌寫字樓換代產(chǎn)品 —— 國貿(mào)廣場 。 樓層布局和功能： 14 層北京華聯(lián)超市、 527 層為公寓、寫字樓。 95% 廣告、媒體、企事業(yè)單位 電梯 2部 金源大廈 海關(guān)對面 32元 /m178。紅谷灘的商業(yè)發(fā)展擬初步確立按 “一個核心區(qū)，兩條輻射帶，三個功能區(qū)，四條商業(yè)街 ”的模式來構(gòu)造紅谷灘新區(qū)未來的商業(yè)平臺。 但商住樓和寫字樓是兩種不同的產(chǎn)品。因此目前消費的主體仍集中于行政事業(yè)單位或其下屬機構(gòu)，其次才是一些發(fā)展較快的私企，如商貿(mào)公司、律師、會計事務(wù)所及評估機構(gòu)，但從增長率和可挖掘市場潛力而言，私營企業(yè)的潛力巨大。大廈有各項基本配套，有自己的物業(yè)管理機構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。項目本身由娛樂購物、國際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動經(jīng)營，三者之間就是互為需求的 “商業(yè)鏈 ”，能夠形成一種良性循環(huán)。 90% 廣告、裝飾、保險 咖啡廳、健身房、餐飲、停車場 奧林匹克大廈 福州路 16元 /m178。如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股， KODAK 等。 但由于南昌真正意義上 的寫字樓出現(xiàn)較晚且少之又少；另外，南昌大部分企業(yè)都處于創(chuàng)業(yè)階段，他們對寫字樓要求并不高，甚至在住宅樓里辦公；因此，南昌近幾年的寫字樓出租價格總體來說并不高，高中低大概在 70、 30— 20 元 /㎡ 定制營銷的基礎(chǔ)： ◎客戶期望自己購買的產(chǎn)品能反映出自己的個性 ◎可以讓客戶參與制造完全符合自己需要的產(chǎn)品 ◎可以對銷售條件（如付款方式）進行定制 通過萬通集團的加盟引入對江旅國際大廈進行全面的定制服務(wù)： 第一， 萬通集團成熟的國際型建筑專業(yè)定制服務(wù)，為定制營銷的運用創(chuàng)造了條件； 第二， 江旅國際大廈進行主體改造，工程設(shè)計及設(shè)備、功能均具有一定的修改空間，從而形成了一定市場的競爭優(yōu)勢； 第三， 主要客戶人群已鎖定，特定行業(yè)特定客戶的特定需求可知，使定制營銷的運用成為可能。 ? 外墻全部采用鍍膜 中空玻璃， 能有效阻隔室內(nèi)外熱量的交換，保持恒定室溫，提高室內(nèi)舒適度。 ? 外墻全部采用鍍膜 中空玻 璃， 能有效阻隔室內(nèi)外熱量的交換，保持恒定室溫，提高室內(nèi)舒適度。 商務(wù)坐標(biāo) 江旅國際大廈，位于福州路人民公園正對面 。 四、項目推廣策略 （一）客戶定位 目前本項目基本定位于江西首家旅游超市， 因此基本目標(biāo)客戶為：省內(nèi)（南昌市）各旅行社及相關(guān)行業(yè)，包括票務(wù)代辦機構(gòu)、銀行、保險、運輸?shù)汝P(guān)聯(lián)