【正文】 ........................................................................... 29 .......................................................................................................... 29 ........................................................................... 29 ......................................................................................... 29 第七部分： 綜合評價 ...................................................................................................... 29 （定性） ............................................................................................ 30 （影響及對策） .................................................................................. 30 ............................................................................................ 30 第八部分： 研究結(jié)論與建議 ............................................................................................ 30 ................................................................................................................. 30 ................................................................................................................. 30 第九部分： 附錄 ............................................................................................................. 30 ： .............................................................................................................. 30 ： .............................................................................................................. 31 ： .............................................................................................................. 32 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 撰寫本可行性研究報告。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本市 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和質(zhì)量 10% 1 3 3 發(fā)展商的品牌和實力 10% 4 4 1 區(qū)域規(guī)劃因素 10% 3 1 3 合計 100% 項目 SWOT分析 不同類型適合的地產(chǎn)因子 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 高檔洋房 別墅 對公共效能的依賴 很強 強 一般 弱 對噪音、環(huán)境干擾的依賴 強 較強 弱 很弱 對小區(qū)自身配套要求 高 很高 高 高 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 建筑質(zhì)量、裝修的要求 低 一般 高 很高 容積率、綠地率要求 無 一般 低 極低 對休閑空間、娛樂要求 無 一般 高 很高 景觀、人文的稀缺要求 無 一般 高 很高 項目 SWOT分析 操作方向： S優(yōu)勢： ，稀缺的湖資源 W劣勢 ，全操作不規(guī)范 、交通障礙 ，吸引主城居家置業(yè)難 外部機會 ① 區(qū)位優(yōu)勢主城外擴，高速公路的開通，項目應(yīng)屬重慶遠郊區(qū)域（ 35分鐘車程）。 土地法律性質(zhì)評估 土地所有權(quán) 、 使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評估 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地 可以不寫） 政策性風(fēng)險評估 ： 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 樓層： 318層 面積： 12096㎡ 戶數(shù)： 12096247。 ⊙ 注：停車位售價的核算： 目前的 市場價為 10萬元 /個，但銷售情況不好。 對 項目開發(fā)周期 、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時 時間等進行預(yù)計。 人力 資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等） 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。住戶 90%以上均有土 地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。 建筑成本 估算 ① 工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、 土地平整、 前期工程咨詢費等項費用。 C營銷 預(yù)算 ① 項目前研究及可行性研究的開支 ② 項目策劃的開支 ③ 銷售策劃的開支 ④ 廣告開支 ⑤ 項目公司日常運作的開支 ⑥ 項目及企業(yè)的公關(guān)開支 D金融成本 ① 貸款引起的利息支出 按本項目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 附： 全部投資的現(xiàn)金流量 樣 表 （ 單位：萬元 ） ： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 – 5409 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。按建安成本的 10%取費。 設(shè)計方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃 方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2021㎡。 A土地費用 ： ① 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 ② 拆遷成本 （ 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。 ② 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 建議使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC卡）。 因此建議：若建 12層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑥ 市場公共配套設(shè)施配置 方案 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 ① 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 類比因素 在水一方 南方美鎮(zhèn) 集資房 本項目 地段資源綜合 0 地理位置 0 自然環(huán)境 0 0 人文環(huán)境 0 + + 0 交通條件 0 0 + 0 地塊規(guī)模 0 + 0 市政配套 0 0 + 0 不可控 的污染、干擾因素 0 0 0 正常成本綜合 樓面地價 建安成本 公共配套 其它 合計 小高層平均單位成本 165 500 150 90 905 多層平均單位成本 250 450 150 90 940 聯(lián)排別墅平均單位成本 400 450 200 90 1140 獨立別墅平均單位成本 1000 500 250 90 1840 項目可實現(xiàn)價值 最高 最低 平均 小高層售價 1400 1200 1300 多層售價 1900 1100 1350 聯(lián)排別墅售價 2500 2021 2200 獨立別墅售價 6000 4000 5000 可提升價值因素 權(quán)重 在水一方 南方美鎮(zhèn) 本項目（估） 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 地段資源 20% 3 2 4 市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 30% 4 3 4 小區(qū)配套和物管 10% 4 4 2 形象包裝及營銷策劃 10% 4 3 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ② 供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測 未來 市場上該類物業(yè)的供給情況 （ 預(yù)測方法 ： 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明： 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 ① 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； ② 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； ③ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 項目概況 項目名稱 項目建設(shè)單位 概況 項目地塊位置 及 周邊現(xiàn)狀 ①地塊 位置 地塊 所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ④ 戶型設(shè)計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停 車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99個；酒店戶均 ， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192個停車位。 項目實施進度 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)