【正文】 產(chǎn)管理法》 （ 3）房地產(chǎn)估價規(guī)范 （ 4）委托人提供的涉及估價對象的有關(guān)法律文件、圖表和資料。 3. 本估價報告中估價對象的界定、價值的確定、估價過程中有關(guān)參數(shù)的選取以及估價對象外部環(huán)境等因素均以估價時點為準(zhǔn)。 1 房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱 :漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園 12 幢 406 室 住宅房地產(chǎn)評估 委托人： xxx 估價機構(gòu)： 11 物業(yè)管理班 注冊房地產(chǎn)估價師； 黃思月 估價作業(yè)期： 20xx 年 6 月 17 號至 20xx 年 6月 21 估價報告編號 :11020xx033 2 目錄 致委托函 ??????????????????????????? (3) 注冊房地產(chǎn)估價聲明 ?????????????????????? .(4) 估價的假設(shè)和限制條件 ????????????????????? .(5) 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 ? ???????????????????? (7) 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 ???????????????????? (11) 附件 ????????????????????????????? .(22) 3 致委托函 XXX: 承蒙貴方的委托，我公司對于漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園 12 幢406 住宅土地使用權(quán)及地上建筑物房地產(chǎn)價格進行評估。 6 （ 1）本估價報告使用者應(yīng)明確本估價報告中估價對象的市場價值定義及其價值內(nèi)涵、假設(shè)限制條件，不滿足以上條件，估價結(jié)果無效。 （ 5）我公司掌握的有關(guān)市場資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查看所獲取的材料。基礎(chǔ)教育配套設(shè)有實驗小學(xué)，漳州八中。 3=（元/m2） 19 故市場法估價對象的公開市場價值總額為： 元 /m2 =（元），取整為 63萬元整。 五、估價測算過程 市場比較法是指在市場上可比的交易實例根據(jù)替代原理對委估對象的市場價格進行調(diào)整，從交易修正而得出其比準(zhǔn)價格的一種方法。人、車流量多附近公交路線有 27 路、 18 路以及11路道路通達性和便捷性較好方便市民出行 （三）公共配套設(shè)施 :估價對象附近設(shè)有工商銀行、建設(shè)銀行等商務(wù)配套。 本次評估的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其委員會、國務(wù)院、國家建設(shè)部、國土資源部 以及漳州市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)政策條件，委托人提供的有關(guān)資料 。 2．估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下，根據(jù)公開市場原則確定的公開市場價格，沒有考慮國家宏觀社會經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其它不可抗力因素對估價價值的影響。持此評估目的是確定定地產(chǎn)價值，為委托人以估價對象進行房地產(chǎn)交易工作提供價格參考。 （ 2）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間推移而發(fā)生變 化，將會影響房地產(chǎn)的市場價值。 我們在估價時遵循以下原則 : (1 ) 合法原則 :房地產(chǎn)估價師必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。醫(yī)療配套方面臨近設(shè)有一七五醫(yī)院、薌城區(qū)婦幼保健中心。 （ 2）收益法又稱收益資本化法，是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⒐纼r對象在未來可使用年限內(nèi)各年的凈收益進折算到估價時點后累加求其之和，得出估價對象在估價時點的房地產(chǎn)價格。根據(jù)對估價對象的個別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳使用用途為居住。 臨近冠成國際、花園小區(qū)附近 （二）交通便捷度：估價對象位于 市中心附近地帶，臨近主要街道元光 北 路與騰飛路的交叉路口交通便利 。 9 ： 20xx 年 1 月 1 日 本報告的估價結(jié)果是指估價對象具備出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，房屋在維持現(xiàn)狀并正常使用條件下，于估價時點 20xx 年 6 月 1日的土地使用權(quán)和地上建筑物的房地產(chǎn)市場價格。 二 、估價的限制條件 1. 估價對象應(yīng)滿足全部假設(shè)條件。估價時點為 20xx 年 1月 1日 在整個估價過程中，注冊房地產(chǎn) 估價師本著獨立、客觀、公正的原則，在估價對象進行 了實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格因素，運用市場法、收益法等估價方法對估價對象進行了評估，確定估價對象房地長市場價值為 55 萬元，大寫金額為 伍 拾 伍萬 元整 11物業(yè)