【正文】 實現(xiàn)利潤總額 1146 萬元，完成入庫稅金 萬元。 該公司配備有進口的 HB4210 數(shù)控龍門銑床、 VMC2060 立式數(shù)控銑床、數(shù)控彎管機及國產(chǎn)單動液壓機、研配壓機、測量滑線機、高精度磨床、平衡器、計算機及軟件等價值 1107 萬元的精密設(shè)備 31 臺（套），其產(chǎn)品不僅長期與重 慶長安、中美合資重慶李爾、中日合資豐田、中日合資亞樂克、南京依維克、成都飛機工業(yè)集團等大型企業(yè)主機相配套。 25 5）盈虧平衡點： 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，設(shè)銷售率為 Y的時候剛好盈 虧平衡，即：經(jīng)營收入 =開發(fā)成本、費用 留置物業(yè)成本價值 +經(jīng)營稅金及附加，也即： 87000*Y=（ 6057118053） +5645*Y，由計算可得，當銷售率為 %時，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 20 3)商業(yè) 、商場 部分 項目所在區(qū)域 目前的居住品質(zhì)遠遠低于三環(huán)內(nèi)區(qū)域，居住人群相對也較少，商業(yè)配套幾乎是空白，更談不上商業(yè)氛圍，且 在現(xiàn)階段 ，商鋪投資投入大，回報慢，所以 投資者對于商鋪投資都比較謹慎，在銷售上大多是小面積的商鋪銷售情況比較好 。 注：本次調(diào)查報告另文提供。 根據(jù)《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 和本地塊的建筑規(guī)劃設(shè)計條件通知書（見附件），結(jié)合區(qū) 規(guī)劃局 意見征詢 ， 初步設(shè)定 本案 基本 經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研設(shè)計用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 容積率 ： 總建筑面積： 萬平米（含地 下 一層 建筑面積） 停車位： 1100 個 業(yè)態(tài)構(gòu)成與組合關(guān)系 功能分類 產(chǎn)品 定位 建筑面積（ M2） 占比 單元式辦公 樓 （公寓） 90 平米為主 100000 50% 15 孵化樓大廈 40200 平米 30000 15% 商業(yè) 靈活可分割 空間 20210 10% 商務寫字樓 40150 平米 40000 20% 商務酒店 標間 10000 5% 總計 202100 100％ 從上表可以看出 ， 單元式辦公樓 （有完整居住功能的物業(yè)） 占整個項目體量的 50%，而且其銷售 回款 將用于項目后續(xù)業(yè)態(tài)的開發(fā)，其開發(fā)與銷售 的成功與否將直接影響到項目的成敗， 故其為整個項目操作策略的關(guān)鍵。 5 月，國際 地產(chǎn)巨頭新加坡凱德置地出手該區(qū)域萬家灣村宗地，成交價 705 萬元 /畝； 6 月，興元房產(chǎn)拍得該區(qū)域培風村土地，成交價為 750萬元 /畝； 10 月，重慶金陽地產(chǎn)以 830 萬畝的單價、 4150 元 /平米的樓面地價拍得該區(qū)域培風村的一宗地。 對具有產(chǎn)業(yè)化前景的在孵軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)品項目給予適當補助 。 2） 城市配套 9 鑒于今后青羊新區(qū)的常住人口約 17 萬人，未來青羊新區(qū)規(guī)劃有 2 所綜合性醫(yī)院、 1 個會展中心、 1 個博物館、 1 個圖書館、 1 個展覽館、 1 個社區(qū)活動中心、兩個公交總站、 10 個停車場、 7 個加油站等。 5） 中小戶型住房供銷占 比不斷提高 中小戶型商品住房新增供應量繼續(xù)大幅增加，占比不斷提高，供求結(jié)構(gòu)更加合理。目前，軍工系統(tǒng)有近 40 家民品企業(yè)股票上市。 主 要包括以下幾個層次含義：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由單純軍品型向軍民結(jié)合型轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)技術(shù)裝備、工藝、材料和人員等由軍事專用性向軍民通用性轉(zhuǎn)換；軍品分系統(tǒng)或零部件由完全或主要使用軍事專用品轉(zhuǎn)向盡量使用軍民兩用品等。近年來，隨著軍工企業(yè)改革脫困和軍品科 研生產(chǎn)能力結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進，軍工民品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的格局。其中：商品住宅成交 萬平方米，同比增長 %。 7） 近一半的商品房被外地人買走 18 月，全市成交的商品房中，有 %的面積被外地個人買走，其中省內(nèi)各地市州個人買走 %，外省人買走 %，境外人士買走 %；只有 %的面積被本市個人買走，另有 %的面積被單位買走。 針對成都市科技孵化器發(fā)展的情況，為使孵化器真正成為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和成果轉(zhuǎn)化的基地，對地方經(jīng)濟的促進作用更加明顯，成都市從建設(shè)政策保障體 10 系、融資體系、特色產(chǎn)業(yè)孵化體系、中介服務體系等方面出臺了相應政策，包括成都市促進高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定 》 (成府發(fā) [2021]71 號文 )、《 成都高新區(qū)科技孵化器認定管理辦法及相關(guān)優(yōu)惠政策 》 等，此外，目前還正積極地起草和討論 《 成都市科技園區(qū)管理辦法 》、《 成都市科技企業(yè)孵化器發(fā)展的若干規(guī)定 》 ，從對認定的孵化器和在孵企業(yè)實行低房租 、 減免稅收及土地征地報建費等方面予以政策支持，同時從科技三項費中撥出一定的款項以專項資金對企業(yè)和孵化器進行扶持 。對符合國家產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類的軍轉(zhuǎn)民和軍民結(jié)合項目，在投資總額內(nèi)進口先進技術(shù)設(shè)備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，均免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。 為本項目帶來 的 啟示 城南科技廣場在區(qū)位上和 本案 有著相同之處，二者都位于新的行政辦公區(qū)附近，都是未來城市發(fā)展的副中心；在功能定位上也有著相同之處，同為以科 技孵化器為主體的商務 綜合體。 在房價 快速增長 的市場情況下 ，價格才是消費者關(guān)注的首要焦點 ，由于本案的特殊性，本案的銷售價格將在區(qū)域市場極具競爭力。 單元式辦公 樓 作為孵化器的配套物業(yè)， 產(chǎn)品定位為中小面積的戶型， 除了可以 滿足辦公需求，更是為上面提到的各類人群量身打造的舒適居住空間，宜居宜商。 與本案產(chǎn)品定位類似的城南科技廣場的平均租金水平在 45 元 /㎡ /月左右，其所在區(qū)域是成都商務配套發(fā)達的大城南片區(qū)，辦公條件成熟，商務氛圍濃厚；本案在區(qū)域配套上還較為缺乏，但在環(huán)線位置和交通等方面還是具有一定優(yōu)勢。 本案的科技孵化器部分， 力爭 3 年內(nèi)引進企業(yè) 500 家左右，進駐企業(yè)以軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)為主，涉及電子信息、生物技術(shù)、新醫(yī)藥、新材料、先進制造技術(shù)與設(shè)備、環(huán)保節(jié)能與新能源等領(lǐng)域， 預計可實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 10 億元，年稅收 1 億元，同時還可帶來近 8000 個就業(yè)崗位。 1997 年市科委授予高新技術(shù)企業(yè)稱號，同年獲準 益 29 華 牌商標注冊，連續(xù)四年被省、市、區(qū)評為科 技進步獎。 從 2021 年至今，成都青羊高分子化學材料廠與中國科學院成都有機化學研究所聯(lián)合開發(fā)完全環(huán)保型 塑料用水性納米涂料項目 ，已完成了產(chǎn)品的中試、試生產(chǎn)與應用推廣工作，本項目為國家 863計劃和國家經(jīng)貿(mào)委重點技術(shù)創(chuàng)新計劃資助項目，并于 2021 年通過國家科技部組織的國家 863 計劃項目驗收，其產(chǎn)品性能指標經(jīng)四川建筑材料研究所檢測和四川省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗所的性能評價，達到國際同類產(chǎn)品（美國 PPG）的先進水平，現(xiàn)該項目產(chǎn)品已在四川長虹試點應用，并正著手該項目產(chǎn)品的市場推廣和 規(guī)?；a(chǎn)。 第七章： 操作團隊 介紹 概 況 公司名稱：成都新凱騰實業(yè)集團有限公司 地 址：四川成都西郊黃田壩 法人執(zhí)照：成工商法字第 5101002021328 27 法人代碼： 728063565 法人代表：羅含金 郵政編碼： 610091 公司始建于 1984 年，集團公司是以開發(fā)、研制、生產(chǎn)汽車覆蓋件模具；有線、無線廣播電視設(shè)備；高分子化學材料；四川總代理經(jīng)銷殼牌潤滑油為主業(yè)的集技、工、貿(mào)為一體的科技型民營企業(yè)。 第五章：項目財務分析 開發(fā)成本測算 1）項目經(jīng)濟技術(shù)指標 1 建設(shè)用地 畝 2 建筑用地 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠化率 6 地上總建筑面積（㎡） 202100 16 層 7 商業(yè)建筑面積 20210 商務建筑面積 40000 酒店建筑面積 10000 孵化樓建筑面積 30000 單元辦公空間建筑面積 100000 8 地下總建筑面積 44000 地下 1 層 22 9 總建筑面積（含地下室） 244000 10 機動車位（個） 1100 2）項目開發(fā)成本估算表（單 位：萬元） 序號 項目名稱 建筑 工程 安裝 工程 其他 費用 合計 單方價格(元 ) 占總投資比例 一 工程費用 % 1 建安工程費 % 2 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 % 3 公建配套設(shè)施費 % 二 工程建設(shè)其他費用 % 1 土地費用 % 2 前期工程費 % 3 其他費用 % 三 不可預見費用 % 四 建設(shè)期貸款利息 % 五 營銷費用 % 六 項目 總投資 100% 財務效益分析 1） 項目收益估算表（單位：萬元） 類別 面積 單價 金額 備注 商業(yè) 20210 100%銷售 商務 40000 100%銷售 酒店 10000 100%銷售 孵化樓 30000 資產(chǎn)留置，暫不銷售 單元辦公空間 100000 100%銷售 車位 44000 0 資產(chǎn)留置，暫不銷售 銷售收入合計 244000 項目總成本 23 營銷費用 營業(yè)稅及附加等 稅費 土地增值稅 ?? 企業(yè)所得稅 ?? 稅金小計 現(xiàn)金 孵化樓資產(chǎn) 以 4500 元 /平米計價 地下車庫資產(chǎn) 以 5 萬元 /個計，共 1100 個 收益合計 現(xiàn)金 +資產(chǎn) 事項說明 ①上表僅就項目可銷售部分進行測算，先期建設(shè)的孵化樓和地下停車場的 1 年的租金收入也達千萬元，本經(jīng)濟效益分析表中暫且不計； ② 從上表可以看出：本項目能夠收回的現(xiàn)金為 億元，同時還能獲得 億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，本項目 的收益應該是 億元。 綜合以上分析，更為了突出本案高性價比的特色賣點， 建議 單元式辦公空間銷售均價為 4650 元 /㎡ 。 隨著房貸新政的出臺和央行的不斷加息，貸款購房的難度加大，成本增加，有潛在支付能力的購房者逐漸轉(zhuǎn)向一次性付款和分期付款的方式 。 它的成功為我們近距離地提供了可