【正文】 告 第 24 頁，共 34 頁 惠州市房地產(chǎn)市場 總體發(fā)展概況 惠州地處珠三角，與周邊城市的交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，且十分便利，但房價較低（平均房價只有深圳的 1/廣州的 l/2），這顯示惠州對周邊城市的吸引力不強(qiáng)。 2021 年新開業(yè)大型商場達(dá) 10 多家，其中以大型 購物廣場居多，同時也有各類大型專業(yè)市場漸成氣候，義烏小商品城建筑面積達(dá) 1 8 萬平方米，彌補(bǔ)了惠州大型批發(fā)商場業(yè)態(tài)的空白，汽車專業(yè)市場、建材市場在惠南片集聚，形成一定的規(guī)模。 東平片區(qū) ： 橋東東平至大湖溪片區(qū)作為老區(qū)開發(fā)，云集了惠州幾個名牌開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的品牌樓盤，開發(fā)量及供應(yīng)量占到此片區(qū)總體的 92％左右，作為別墅類型樓盤的開發(fā)則占到惠州城區(qū)總量的 65％。碧水灣、麗日 惠州市房地產(chǎn) 發(fā)展特點 樓盤類型由單一型向復(fù)合型推進(jìn) ： 商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等一些復(fù)合概念逐漸融入惠州樓市。 經(jīng)濟(jì)社會各項 指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展 ， GDP 年均增長 %，地方財政收入年均增長 %，實際利用外資年均增長 61%，外貿(mào)出口總額年均增長 %，人均 GDP 年均增長 %。在新村建設(shè)和老村改造模式上，應(yīng)以“就地改造，就地解決”為主。 城際軌道交通（城市軌道交通鏈接） 城際軌道廣州 — 惠州線、深圳 — 惠州線分別經(jīng)博羅、惠陽城區(qū)與一號線接駁，并在江北鐵路客運站和惠陽中心區(qū)形成軌道交通換乘樞紐。 港口規(guī)模： 2021 總吞吐量 8690 萬噸， 2020 年達(dá)到 15490 萬噸。 （ 3）限建區(qū)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)不宜開發(fā)建設(shè) ，成立市級區(qū)域管理部門，統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)。 惠州市 定位于 珠三角東部的次中心城市， 是 珠江三角洲東部交通的門戶 。 城市中心區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊。惠州市擁有得天獨厚的旅游資源，旅游業(yè)發(fā)展?jié)撃芫薮?。目前，全市共有汽車零部件企業(yè)40 余家，產(chǎn)品包括汽車音響、轎車懸掛系統(tǒng)、轉(zhuǎn)向節(jié)、剎車盤、曲軸、汽車線束、儀表控制系統(tǒng)等 30 多個品種， 2021 年產(chǎn)值達(dá) 60 多億元。目前，惠州市石化產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢地位尚未形成， 2021 年，全市規(guī)模以上石化企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，僅占全市 GDP 總量的 %?；葜萋糜钨Y源豐富、自然景色眾多，有國家級自然保護(hù)區(qū)一處，有國家級風(fēng)景名勝區(qū)二處，有多處省級自然保護(hù)區(qū)，省歷史文化名城，有一座國家森林公園，有著名溫泉湯泉和風(fēng)光旖旎的海灘?；葜菔袑僦槿墙?jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，陸地面積 萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的 1/4。年平均降雨量 1700 毫米，年平均氣溫 22 。 惠州市 人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)及分布 惠州市 2 0 0 2 2 0 0 7 年城市人口數(shù)量0100200300400500051015202530惠州市常住人口數(shù)量( 萬) 增長率( % )惠州市常住人口數(shù)量 ( 萬 ) 2 8 3 . 0 2 2 8 6 . 3 6 2 9 3 . 2 2 3 7 0 . 6 9 3 7 5 . 9 9 3 8 1 . 2 9增長率 ( % ) 4 . 8 8 1 . 1 8 2 . 3 9 2 6 . 4 1 . 4 9 1 . 42021 2021 2021 2021 2021 2021 惠州市 宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)以及總量性表現(xiàn) 、 惠州市 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)支柱及特色 “ 2+6”強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè) “ 2+6”強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè)即石化、電子信 息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)、汽車零部件業(yè)、水泥建材業(yè)、服裝制鞋業(yè)、旅游業(yè)和港口物流業(yè)等六大重要產(chǎn)業(yè)。 汽車零部件業(yè)?！笆晃濉逼陂g，惠州市將進(jìn) 一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，著力推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，重點發(fā)展好以惠城區(qū)為核心的“中國男裝名城”和以惠東縣吉隆 黃埠為核心的“中國時尚女鞋生產(chǎn)基地”，打造一批國內(nèi)外知名品牌，做大做強(qiáng)服裝制鞋業(yè)。石化產(chǎn)業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)是該經(jīng)濟(jì)板塊的絕對強(qiáng)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時，由于發(fā)展基礎(chǔ)和地理區(qū)位環(huán)境不同，未來幾年各中心鎮(zhèn)在不斷發(fā)展的同時，也將進(jìn)一步呈現(xiàn)差異化。 、未來 城市空間 布局 惠州市域空間劃分為四級，城鎮(zhèn)集中發(fā)展區(qū)、獨立建設(shè)區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)。 第二產(chǎn)業(yè)空間布局 ： 大力發(fā)展石油化工等基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)以及電子信息、電器機(jī)械、機(jī)械裝備產(chǎn)業(yè)、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代裝備制造業(yè)，鼓勵發(fā)展服裝、食品、印刷、包裝等都市型工業(yè)，限制和轉(zhuǎn)移無資源條件的高消耗、重污染產(chǎn)業(yè)。 機(jī)場的建設(shè)時序判斷：近期利用現(xiàn)狀軍用機(jī)場是較為現(xiàn)實和可行的，而遠(yuǎn)景機(jī)場的發(fā)展受到諸多因素的影響和制約，建設(shè)時間難以明確，規(guī)劃以控制機(jī)場用地和相關(guān)空域為主要目的。 四 、村民用地 : 規(guī)劃村民建設(shè)用地 平方公里，對現(xiàn)狀村民用地提出以保留控制及綜合整治為主。 惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多， GDP 年均增長 %， 1988 年達(dá)到 億元；人口年均增長%， 1988 年達(dá)到 萬人；地方財政收入年均增長 %， 1988 年達(dá)到 億元；人均 GDP 年均增長 %， 1988 年達(dá)到 1526 元 。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的徘徊發(fā)展， 在 2021 年 出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。 江北片區(qū) ： 江北片區(qū)作 為惠州市行政中心區(qū)域，自然形成了以開發(fā)高檔樓盤為主的區(qū)域特征，這一片區(qū)的樓盤代表了惠州市房地產(chǎn)開發(fā)的高端水平?；葜菔薪?jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 31 頁，共 34 頁 熱點片區(qū)項目 分析 惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 32 頁，共 34 頁 片區(qū) 項目名稱 主力戶型 開盤日期 銷售均價 (元 /m2） 總套數(shù) 銷售率 客戶類型 小 金 口 駿園春天 酒店式公寓 /88%/4868 ㎡ 公寓（帶裝修） 8500； 小高層（毛坯） 5500 約 1000 約 70% 深圳客占 6070% 金寶山莊 金玉良園 4 房 /93129 ㎡ 3000 376 約 96% 以惠州客居多 汝 湖 雅居樂白鷺湖一期淺水灣 A 區(qū)湖山別墅 獨棟別墅 47 房 / 約 200579 m2 獨棟 25000； 四聯(lián)體 1000012021 96 約 53% 以惠州本地企業(yè)主、政府官員和本地發(fā)展商為主，香港和深圳等異地客戶很少 江 北 奧林匹克花園一期第 11 批房號 四房 /100%/186279 ㎡ 別墅 1202115000 截止 10月 共 售375 套 70% 深圳 、香港的 高端客戶占 70%以上 ，惠州 客戶占 5%以上 ，其他地區(qū)在 25% 注： 11 月受政策影響銷售下滑月售 10套 城市綠興 .花園里 四房 /100%/186279 ㎡ 4300 448 75% 惠州、深圳客戶各占 50％左右 佳磊 .華麗大廈 三房 /70%/83112 ㎡ 5200 364 80% 惠州本地客約占 70%以上，深圳客約占 20% 東 平 頤景明珠 (頤景花園三期 ) 三房 /86%/107128 ㎡ 4800 123 70% 惠州本地客戶占 80% 荷蘭水鄉(xiāng)三期 二組團(tuán) B 棟 三房 /%/114130 ㎡ 5800（帶 1000 元 /m2 裝修） 72 39% 深圳 34%、惠州占 64%，其他地區(qū)占2% 水口 世紀(jì)東方城一期 聯(lián)排 300320\獨棟 481685\洋房 160220 洋房 4200 ； 別 墅10000 203 35% 以本地自住客戶為主 合生國際四期 聯(lián)排 180/30% 獨棟 200360/70% 聯(lián)排 1000 ； 獨棟12021 600 80 深圳 70%、惠州占 10%，其他地區(qū)占20%。隨著這種共同經(jīng)營模式的不斷深化和投入營運，惠州的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了繁榮的局面，但同時競爭也較為激烈。 從 2021～ 2021 年 惠州房地產(chǎn)市場運行的情況來看，由于市場比較理性，所以供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 22 頁，共 34 頁 八 、道路交通規(guī)劃：規(guī)劃形成以快速路、主干道、次干道、支路為主的道路交通系統(tǒng)。 軌道交通 ： 構(gòu)筑 “ 兩橫一縱 ” 軌道交通線網(wǎng)，在江北 、惠陽兩個次區(qū)域，與區(qū)域性城際軌道交通接駁。 鐵路貨運樞紐包括： 惠州北站、陳江站、惠陽站和大亞灣站； 惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 18 頁，共 34 頁 鐵路客運樞紐包括： 惠州北站、沿海高速鐵路站、惠陽站和大亞灣站。 七節(jié)點：規(guī)劃稔山、吉隆、新圩、多祝、楊村、圓洲、石灣為輻射軸上的中心城鎮(zhèn)。 （ 2）產(chǎn)業(yè)職能：惠州為廣東省石化產(chǎn)業(yè)基地，積極培育石油及化學(xué)產(chǎn)業(yè)集群；形成電子信息業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，形成勞動密集型的輕 加工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢（如服裝、惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 14 頁，共 34 頁 毛織、運動器材、燈飾等）。目前該經(jīng)濟(jì)板塊的發(fā)展尚屬起步階段， 2021 年兩個工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值共約 20 億元。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和港口設(shè)施是惠州市發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的強(qiáng)勢有利條件 —— 惠州港是廣東省最深入內(nèi)陸的優(yōu)良海灣，是發(fā)展港口物流的理想海域，京九鐵路和惠澳鐵路的建成，使惠州港成為京九鐵路南中國 線最近的出?？冢呀ǔ傻膹V惠高速、深汕高速、粵贛高速、惠鹽高速、惠澳疏港大道和正在建設(shè)的惠深沿海高速、惠莞高速、廣河高速等將為惠州的交通物流運輸業(yè)提供快速便捷的通道。預(yù)計到“十一五”末，惠州市水泥年生產(chǎn)能力將 達(dá)到 2021 萬噸以上，一躍成為廣東主要水泥生產(chǎn)基地之一。到 2021 年，全市電子信息產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 2021 億元以上，實現(xiàn)增加值 400 億左右，占全市 GDP 的比重將保持在 20～ 25%左右。 惠州市于 1988 年 1 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級市。東江、西枝江橫貫市中部。 自然條件 惠州具有得天獨厚的自然地理條件和十分優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理條件。 惠州 城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰香惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 5 頁，共 34 頁 港與深圳，北與河源相接；西與東莞市和增城市為鄰；東接汕尾市 ；全市總面積11158 平方公里，人口 330 萬人。電子信息產(chǎn)業(yè)是惠州市“十五”時期的強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè)，全市電子工業(yè)總產(chǎn)值以年均 %的速度遞增， 2021 年實現(xiàn)增加值 億元，占全市 GDP 比重約 %.“十一五”時期，惠州市將繼續(xù)發(fā)揮電子信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的優(yōu)勢，以仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和數(shù)碼工業(yè)