【正文】 高科技、服務(wù)業(yè)等行業(yè)高層，大型企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的相對(duì)退隱、離退休人士，海外客戶以及一部分的投資客都會(huì)是我們的潛在顧客 項(xiàng) 目 定 位 根據(jù)市調(diào)報(bào)告和我們對(duì)北京市場的研究，而且在我們對(duì)項(xiàng)目競爭對(duì)手及北京市場消費(fèi)者的需求狀況進(jìn)行了梳理以后，并結(jié)合項(xiàng)目所獨(dú)具的區(qū)位 優(yōu)勢(shì)，我們將項(xiàng)目的主題進(jìn)行了定位： －京北最具有品味的歐式養(yǎng)生別墅 一、定位依據(jù) 其理由有以下幾點(diǎn)： ① 本項(xiàng)目自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)和周邊旅游景區(qū)無匹無對(duì)，景觀之美不作第二人想。 二 項(xiàng)目整體營銷策略： 項(xiàng)目整體營銷思路 我們?cè)谇懊娴姆治銎幸烟岢鑫覀冺?xiàng)目的工作目標(biāo)即： 制造項(xiàng)目關(guān)注，重塑市場形象，提升產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品感受，成為市場熱點(diǎn)。 這類人群屬于普通大眾群體，依照普通規(guī)律參考，可以用 DM派送，電話拜訪，手機(jī)短信，樣板房 /現(xiàn)場 /展示廳展示，等方式達(dá)到傳播效果。 ④ DM（直郵） 直接宣傳單張和項(xiàng)目資料派送。工地現(xiàn)場制作樣板房：以展示入住效果。 ? 具體內(nèi)容 ： （ 1） 正式公開推出需整合引導(dǎo)期有望客戶與配合各種媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成定購。 （ 3）針對(duì)未售產(chǎn)品作產(chǎn)品修正，選擇機(jī)會(huì)點(diǎn)，讓已購客源產(chǎn)生信心。 ■ 目標(biāo)：第三階段強(qiáng)銷；困難產(chǎn)品突破；未成交客戶檢討及追蹤。 2 媒介組合 報(bào)紙：報(bào)紙 +雜志軟文跟蹤報(bào)道＋硬廣告 ，投放密度一般 手機(jī)短信：移動(dòng)全球通為主 戶外廣告 3 營銷手段 人際推介優(yōu)惠 樣板房 /現(xiàn)場 /展 示廳展示 樣板房試住 通過各地北京同鄉(xiāng)會(huì)推介 通過參加各種社會(huì)活動(dòng)推介 參加房展會(huì)，房博會(huì) 具體執(zhí)行： ? 時(shí)間： 2020 年 10 月中旬開盤后，強(qiáng)銷期 3 個(gè)月。展示中心最好位于項(xiàng)目附近，備選地點(diǎn)為項(xiàng)目樣板間，視具體情況而定。網(wǎng)絡(luò)媒體被廣泛應(yīng)用于營銷推廣上，有自建網(wǎng)頁和借已有網(wǎng)站，和兩者俱備等手法。針對(duì)這類人群我們對(duì)此可采用覆蓋范圍較廣的方式，如報(bào)紙北京青年報(bào)，晚報(bào)，京華等；新浪、搜狐等網(wǎng)絡(luò)媒體。盡管存在一些不利因素，但也存在諸多利好因素。 四 分析總結(jié)： 對(duì)市場、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié) 我們?cè)谇懊鎸?duì)市場及競爭對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場、產(chǎn)品及市場中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢? 市場：在北京的房地產(chǎn)市場中別墅項(xiàng)目，從目前所了解到的市場中各項(xiàng)目的銷售情況來看，我們預(yù)定的競爭對(duì)手都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場追逐的熱點(diǎn)，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的 項(xiàng)目。 市場背景概況 一 概述 二 競爭對(duì)手 三 已銷售樓盤客戶群分析 四 分析總結(jié) 項(xiàng)目定位 一 定位依據(jù) 二 項(xiàng)目 SWTO 分析 三 綜合評(píng) 營 銷 策 略 一 項(xiàng) 目營銷目標(biāo)： 二 項(xiàng)目總體營銷策略 整體營銷思路 推廣策略 執(zhí) 行 一 推廣主線 二 推廣步驟 1 引導(dǎo)期 2 公開期及強(qiáng)銷期 3 持續(xù)期 市 場 背 景 一 概 述 ? 國家停止別墅用地審批，別墅市場的土地存量日益減少，項(xiàng)目的時(shí)間價(jià)值更優(yōu)，升值潛力很大。別墅均依自然地勢(shì)地貌而建，盡覽青柳綠樹的大氣從容，充分體現(xiàn)物業(yè)的高貴典雅。 我們將就這一個(gè)工作目標(biāo)，提出我們項(xiàng)目的整體營 銷思路： 低價(jià)介入市場，強(qiáng)勢(shì)出擊，把產(chǎn)品品質(zhì)，價(jià)格，營銷方式等各方面都做成市場標(biāo)桿，帶給客戶需求和心理的滿足，形成良好口碑，借勢(shì)完成銷售任務(wù) 推廣策略 ⑴ 品牌形象塑造 項(xiàng)目定位：京北最有品味的歐式養(yǎng)生別墅 主訴求點(diǎn)：私密性，生態(tài)環(huán)境，品質(zhì) 由于本地人對(duì)別墅的認(rèn)識(shí)僅限于一處度假休閑的地方而已。 ③ 行政、金融、