【正文】 高科技、服務(wù)業(yè)等行業(yè)高層，大型企業(yè)，經(jīng)濟實力較強的相對退隱、離退休人士，海外客戶以及一部分的投資客都會是我們的潛在顧客 項 目 定 位 根據(jù)市調(diào)報告和我們對北京市場的研究，而且在我們對項目競爭對手及北京市場消費者的需求狀況進行了梳理以后，并結(jié)合項目所獨具的區(qū)位 優(yōu)勢，我們將項目的主題進行了定位： －京北最具有品味的歐式養(yǎng)生別墅 一、定位依據(jù) 其理由有以下幾點： ① 本項目自然生態(tài)優(yōu)勢和周邊旅游景區(qū)無匹無對，景觀之美不作第二人想。 二 項目整體營銷策略： 項目整體營銷思路 我們在前面的分析篇中已提出我們項目的工作目標即： 制造項目關(guān)注，重塑市場形象，提升產(chǎn)品價值，增強產(chǎn)品感受，成為市場熱點。 這類人群屬于普通大眾群體，依照普通規(guī)律參考，可以用 DM派送，電話拜訪，手機短信，樣板房 /現(xiàn)場 /展示廳展示，等方式達到傳播效果。 ④ DM（直郵） 直接宣傳單張和項目資料派送。工地現(xiàn)場制作樣板房：以展示入住效果。 ? 具體內(nèi)容 ： （ 1） 正式公開推出需整合引導(dǎo)期有望客戶與配合各種媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成定購。 （ 3）針對未售產(chǎn)品作產(chǎn)品修正，選擇機會點，讓已購客源產(chǎn)生信心。 ■ 目標：第三階段強銷；困難產(chǎn)品突破；未成交客戶檢討及追蹤。 2 媒介組合 報紙：報紙 +雜志軟文跟蹤報道＋硬廣告 ，投放密度一般 手機短信：移動全球通為主 戶外廣告 3 營銷手段 人際推介優(yōu)惠 樣板房 /現(xiàn)場 /展 示廳展示 樣板房試住 通過各地北京同鄉(xiāng)會推介 通過參加各種社會活動推介 參加房展會，房博會 具體執(zhí)行： ? 時間： 2020 年 10 月中旬開盤后，強銷期 3 個月。展示中心最好位于項目附近，備選地點為項目樣板間，視具體情況而定。網(wǎng)絡(luò)媒體被廣泛應(yīng)用于營銷推廣上，有自建網(wǎng)頁和借已有網(wǎng)站，和兩者俱備等手法。針對這類人群我們對此可采用覆蓋范圍較廣的方式，如報紙北京青年報，晚報，京華等；新浪、搜狐等網(wǎng)絡(luò)媒體。盡管存在一些不利因素，但也存在諸多利好因素。 四 分析總結(jié)： 對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié) 我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下： 市場：在北京的房地產(chǎn)市場中別墅項目，從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，我們預(yù)定的競爭對手都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的 項目。 市場背景概況 一 概述 二 競爭對手 三 已銷售樓盤客戶群分析 四 分析總結(jié) 項目定位 一 定位依據(jù) 二 項目 SWTO 分析 三 綜合評 營 銷 策 略 一 項 目營銷目標： 二 項目總體營銷策略 整體營銷思路 推廣策略 執(zhí) 行 一 推廣主線 二 推廣步驟 1 引導(dǎo)期 2 公開期及強銷期 3 持續(xù)期 市 場 背 景 一 概 述 ? 國家停止別墅用地審批，別墅市場的土地存量日益減少，項目的時間價值更優(yōu)，升值潛力很大。別墅均依自然地勢地貌而建，盡覽青柳綠樹的大氣從容，充分體現(xiàn)物業(yè)的高貴典雅。 我們將就這一個工作目標，提出我們項目的整體營 銷思路： 低價介入市場，強勢出擊，把產(chǎn)品品質(zhì)，價格，營銷方式等各方面都做成市場標桿，帶給客戶需求和心理的滿足，形成良好口碑，借勢完成銷售任務(wù) 推廣策略 ⑴ 品牌形象塑造 項目定位：京北最有品味的歐式養(yǎng)生別墅 主訴求點：私密性，生態(tài)環(huán)境，品質(zhì) 由于本地人對別墅的認識僅限于一處度假休閑的地方而已。 ③ 行政、金融、