【正文】 . 18 四、 青巖古鎮(zhèn)客源市場分析 .................................. 24 (一 ) 國外客源市場分析 ................................................................................. 24 (二 ) 國內(nèi)客源市場分析 ................................................................................. 24 (三 ) 貴陽市客源市場分析 .............................................................................. 25 五、 青巖古鎮(zhèn)目標市場定位及市場細分 ........................ 26 (一 ) 目標市場定位 ........................................................................................ 26 (二 ) 市場功能定位 ........................................................................................ 26 (三 ) 市場細分 ............................................................................................... 26 六、 青巖古鎮(zhèn)市場預測及目標 ................................ 27 (一 ) 市場預測 ............................................................................................... 27 (二 ) 市場目標 ............................................................................................... 27 第三章 青巖古鎮(zhèn)旅游市場定位 ................................................................................. 28 一、 青巖古鎮(zhèn)旅游市場 的 SWOT 分析 ........................... 28 (一 ) S－優(yōu)勢 ................................................................................................. 28 (二 ) W－劣勢 ............................................................................................... 29 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預可行性研究報告 3 (三 ) O－機會 ................................................................................................ 29 (四 ) T－威脅 ................................................................................................ 30 二、 青巖古鎮(zhèn)旅游的系統(tǒng)定位 ................................ 30 (一 ) 產(chǎn)業(yè)定位 ............................................................................................... 30 (二 ) 主題定位 ............................................................................................... 30 (三 ) 發(fā)展目標定位 ........................................................................................ 31 (四 ) 功能定位 ............................................................................................... 31 第四章 青巖古鎮(zhèn)旅游商業(yè)模式設(shè)計 .......................................................................... 31 一、 古鎮(zhèn)開發(fā)及運作的總體概念設(shè)計 .......................... 31 (一 ) 古鎮(zhèn)旅游資源核心的總體概念 ................................................................ 31 (二 ) 古鎮(zhèn)文化核心的總體概念 ....................................................................... 31 (三 ) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運作的總體概念 ....................................................................... 32 二、 賣點、產(chǎn)品與贏利模式 .................................. 33 (一 ) 賣點策劃與分析 ..................................................................................... 33 (二 ) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ............................................................................................... 34 (三 ) 項目盈利結(jié)構(gòu)模式 ................................................................................. 39 三、 經(jīng)濟杠桿與商業(yè)模式整合 ................................ 42 (一 ) 青巖開發(fā)所需的經(jīng)濟杠桿運用說明 ......................................................... 42 (二 ) 商業(yè)模式整合 ........................................................................................ 44 四、 建設(shè)性項目開發(fā)與投融資 ................................ 48 (一 ) 青巖 開發(fā)階段性 ..................................................................................... 48 (二 ) 階段性開發(fā)項目概要 .............................................................................. 50 (三 ) 青巖開發(fā)階段性投資結(jié)構(gòu) ....................................................................... 52 (四 ) 企業(yè)階段性投資開發(fā)項目和盈利模式 ..................................................... 53 五、 營銷與管理 ............................................ 56 (一 ) 項目營銷結(jié)構(gòu) ........................................................................................ 56 (二 ) 管理構(gòu)架初步思路 ................................................................................. 58 六、 財務初步預測 .......................................... 59 (一 ) 分階段投資估算 ..................................................................................... 59 (二 ) 分階段收入估算 ..................................................................................... 63 第五章 項目總投資預估及評價 ................................................................................. 68 一、 項目財務估算的主要說明 ................................ 68 二、 投資計劃與資金籌措表 .................................. 70 三、 總成本費用估算表 ...................................... 71 四、 折舊攤銷表 ............................................ 72 五、 利潤表 ................................................ 73 六、 借款還本付息表 ........................................ 74 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預可行性研究報告 4 七、 現(xiàn)金流量表（全投資） .................................. 75 八、 現(xiàn)金流量表（自有資金） ................................ 76 九、 資金來源與運用表 ...................................... 77 第六章 風險分析 ...................................................................................................... 78 一、 財務風險分析 .......................................... 78 二、 開發(fā)運作風險分析 ...................................... 79 三、 市場風險分析 .......................................... 80 四、 競爭風險分析 .......................................... 81 五、 行業(yè)風險分析 .......................................... 81 六、 法律、政策風險分析 .................................... 82 青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預可行性研究報告 5 第一章 青巖古鎮(zhèn)旅游資源分析 一、 青巖古鎮(zhèn)概況 青巖，始建于明朝洪武 11 年（公元 1378 年），為貴州省四大歷史文化古鎮(zhèn)之一，1992 年評為貴州省級歷史文化名城， 2020 年評為國家歷史文化名鎮(zhèn)，入圍央視 “ 魅力中國 !魅力名鎮(zhèn) ” 25 強。同時， 各種文化經(jīng)過 600 多年的碰撞、磨合，至今已達到融洽、包容境界， 典型代表如四教并存現(xiàn)象， 構(gòu)成與其它地域不同的具有濃郁地方特色的青巖文化，這 是 青巖古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的 文化支撐 。 因此，“石頭城”古鎮(zhèn)是青巖可開發(fā)利用的最直接的也是最優(yōu)的旅游資源。 所以，選址的成功 造就了青巖的長盛不衰、文人輩出、商業(yè)繁榮。二是要青巖古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目預可行性研究報告 15 強力推進改 革創(chuàng)新，激發(fā)旅游業(yè)發(fā)展的動力和活力。兩者存在很大的差異，究其原因主要是因為一方面青巖有多處可進入處，一些游客并沒有通過賣票關(guān)卡直接進入；另一方面 2020－ 2020 年統(tǒng)計的范圍是青巖全鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，而非青巖古鎮(zhèn)內(nèi)。 通過對青巖古鎮(zhèn)與貴州省景區(qū)景的比較分析看出，貴州目前還沒有一個綜合型旅游接待中心，這無疑又為青巖提供了一個可供發(fā)展的方向。 鳥瞰平遙古城，更令人稱奇道絕。 明清時的民宅，均是土木結(jié)構(gòu)瓦屋面樓房，多為三坊一照壁。 4 條主要街道，由此向四面延伸，無數(shù)小街小巷又從這 4 條主街上岔出，伸向四面八方。 平遙火