【正文】 面積約 34980 平方米，度假村具體面積待定。 一、項(xiàng)目概況 開發(fā)背景 綠城房產(chǎn)公司經(jīng)過四年的不懈努力，在杭州之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)將九溪玫瑰園（一期）建設(shè)成為國內(nèi)一流的 別墅住宅區(qū)。玫瑰園二期地塊位處西湖南線風(fēng)景區(qū)，市區(qū)邊緣，面眺錢江，背枕五云，相依九溪煙樹，旁接云棲竹徑，遙聆悠遠(yuǎn)的六和鐘聲，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。住宅區(qū)則憑借度假村提供所需的服務(wù)及游樂設(shè)施。不同檔次的別墅分布特點(diǎn)取決于周邊的自然景觀條件。 從需求來看，城市型別墅的消費(fèi)群體比較成熟和穩(wěn)定，桂花園系列別墅優(yōu)美的生活環(huán)境給消費(fèi)者示范了一種新的生活方式，環(huán)境優(yōu)美，生活便利，成為人們追求的目標(biāo)，由此導(dǎo)致的熱銷和增值培育了更多的消費(fèi)者，因此這一消費(fèi)群體有不斷擴(kuò)大的趨勢。 資料：玫瑰園一期客戶情況構(gòu)成表（截止 2020 年 11 月） 別墅總幢數(shù) 121幢 已售 117幢 未售 4 幢 客 戶 構(gòu) 成 地 杭 州 省 內(nèi) 省 外 境 外 地 域 市區(qū) 地區(qū) 溫州 金華 其他 北京 上海 其他 香港 臺灣 其他 域 人 58 7 7 6 14 6 2 6 7 2 2 構(gòu) 數(shù) 65 27 14 11 成 比 例 % % % % 行 業(yè) 行業(yè) 外貿(mào) 證券 服裝 房產(chǎn) 電子 電器 皮革 醫(yī)療 保健 廣告 集團(tuán) 公司 其他 構(gòu) 人數(shù) 23 12 9 8 8 8 2 5 5 37 成 比例 年 30歲以下 3140歲 4150歲 50歲以上 齡 6 61 32 18 比 例 % % % % 信 媒體 電視 報紙 朋友 玫瑰園業(yè)主 原桂花園系列業(yè)主 其它 息 人 5 27 52 16 17 渠 數(shù) 32 道 比 % % % 例 % 16 玫瑰園公寓共計(jì) 40 套，全部售罄。往往一個人能夠帶動周圍其它人的消費(fèi)?，F(xiàn)代人所追求的物質(zhì)上的享受以及精神上的價值體現(xiàn)，導(dǎo)致了玫瑰園別墅在高檔別墅的市場上供不應(yīng)求。玫瑰園二期別墅的推出，就是這種不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)步的繼承與發(fā)展。 第四階段： 1 個整版 時間：部分別墅外立面裝飾完成后 23 第五階段： 1 個整版 時間：環(huán)境工程完成后 電視廣告： 玫瑰園二期是一個以真山真水取勝的地塊，它的最大特點(diǎn)就是優(yōu)美的自然環(huán)境，在售樓時，關(guān)鍵是要把目標(biāo)客戶拉到現(xiàn)場去感受。 （ 2）入口效果圖 （ 3）單體景觀效果圖 突出環(huán)境藝術(shù)，把單體抽象化，突出意境，不一定要把別墅建筑本身的質(zhì)感強(qiáng)化。在體現(xiàn)玫瑰園二期的環(huán)境特色的基礎(chǔ)上，要注重一些細(xì)節(jié)的描繪，比如：建筑的用材，就要在文字的基礎(chǔ)上，配以圖片的說明，讓人感到玫瑰園二期的確是注重每一個細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)與建造，覺得物有所值。 平面廣告發(fā)布的階段性擬作如下安排： 第一階段： 1 個彩色整版 時間：開盤前一周 開盤前一周在杭報刊登 1 個彩色整版廣告，注明玫瑰園二期的開盤時間，以期能加強(qiáng)購房者的關(guān)注程度。 （二）廣告對象： 一般受眾：主要是為了提高玫瑰園二期的知名度和美譽(yù)度，從市場角度對玫瑰園二期的定位進(jìn)行烘托，使一般受眾認(rèn)可玫瑰園二期，向往玫瑰園二期，提高玫瑰園二 期在人們心里的檔次定位，從而讓目標(biāo)客戶在購買玫瑰園二期的同時，也得到一種社會的認(rèn)同。面眺錢江、背枕五云、相依九溪煙樹、旁接云棲竹徑，遙聆悠悠的六和鐘聲，玫瑰園二期別墅區(qū)的自然環(huán)境得天獨(dú)厚。綠城房產(chǎn)這幾年在別墅開發(fā)上積累了一定的品牌，尤其是玫瑰園一期別墅的成功開發(fā)，將對銷售有很大的幫助。惟獨(dú)西湖高爾夫別墅因其環(huán)境獨(dú)特，又有一大批潛在客戶，將會對玫瑰園二期的銷售構(gòu)成一定的威脅，但根據(jù)南都公司一貫來的作風(fēng)，該別墅的價格將會較高。九溪玫瑰園一期以其尊重自然、建筑與環(huán)境充分融洽的開發(fā) 9 理念和精致的建筑造型使開發(fā)獲得巨大成功，成為國內(nèi)乃至國際一流的別墅園區(qū)。 （ 3）建筑單體的功能設(shè)計(jì)考慮居家生活和社交生活并重，有較大的客廳和起居空間，并有廊道等分隔公共空間和私密空間，空間結(jié)構(gòu)豐富，功能合理，才能顯示別墅生活的高品質(zhì)。在汽車時代即將來臨的現(xiàn)在，沒有必 6 要因?yàn)?15 分鐘車程，就否定了玫瑰園二期的居家功能，而只強(qiáng)調(diào)它的休閑功能。其中：度假村約合120 畝，別墅住宅區(qū)約合 182 畝。九溪玫瑰園（一期）于“自然中見人工”，憑其絕佳的山林生態(tài)別墅特色和開發(fā)者“以人為本”、追求建筑與自然、人與自然相和諧的成熟開發(fā)理念，得到了眾多專家和廣大市民的認(rèn)同 .精美的建筑造型更是為市場所追寵。 （ 2）地形地貌豐富。 （ 3）玫瑰園二期別墅區(qū)提供的產(chǎn)品最大特性是環(huán)境。 戶型面積配比詳見《杭州九溪玫瑰園（二期）產(chǎn)品策劃書》 建筑材料 詳見《杭州九溪玫瑰園（二期）產(chǎn)品策劃書》 8 配套 九溪玫瑰園二期是高檔山林別墅住宅區(qū)與一小型度假村的綜合體。 雖然山水型別墅比城市型別墅有更優(yōu)越的自然環(huán)境和建筑，而且山水無價，不可再生，其投資價值顯而易見，但對依賴公共交通較大的消費(fèi)者來說，至少從心理上，對遠(yuǎn)離城市的山水型別墅的居家生活感到擔(dān)擾，覺得那只是一種理想，因此已有的業(yè)主大多在有城內(nèi)住宅的情況下，選擇山水型別墅作為一種資產(chǎn)和身份的象征，因此總體上看，山水型別墅的消費(fèi)群體相對而言不夠穩(wěn)定和成熟。其中杭州客戶： 28 位，占70%，成份：基本上是各企業(yè)的老總 。以點(diǎn)帶面，進(jìn)行層層推進(jìn)式的銷售。②隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及貨幣金融政策的放寬（主要是指住房貸款、裝修貸款等個人信貸），增強(qiáng)了部分先富了起來的購房者的支付能力。 房地產(chǎn)開發(fā)，沒有實(shí)際距離、心理距離之說，只有適不適合居住之分。但是，因?yàn)槟繕?biāo) 客戶的消費(fèi)需求并不迫切，會以各種理由拒絕，采用電