【正文】 彩。若擁有較大的花園面積，還可設(shè)置部分半室外空間，強(qiáng)調(diào)戶外活動(dòng)的便利，體現(xiàn)人與自然、建筑與自然的充分融合。九溪玫瑰園一期 的物管經(jīng)驗(yàn)是玫瑰園二期的一大優(yōu)勢(shì)。 從未來發(fā)展趨勢(shì)看，城市型別墅因城市近郊土地存量減少，地價(jià)上升過快，近年內(nèi)雖然銷售良好，但供應(yīng)量未見大幅增長，而且在不 增加大面積新增城市用地的前提下，這類別墅的供應(yīng)量在近期不可能大幅放大。西湖高爾夫別墅 開 發(fā) 商：浙江西湖高爾夫置業(yè)有限公司 地理位置：杭州之江國家旅游度假區(qū)內(nèi) 售樓電話： 511187 5116878 規(guī) 模：首期占地 170 畝，共建造 70 余套獨(dú)立別墅 戶型面積： 350500 平方米 花園面積： 500800 平方米 容 積 率： 左右 別墅風(fēng)格：歐美（暫定） 外墻材料：涂料、片巖、清水磚 售 價(jià)： 400600 萬元 /幢（暫定） 物業(yè)管理：浙江南都物業(yè)管理公司 物 管 費(fèi)：未定 開盤時(shí)間： 2020 年 5 月 銷售情況：已預(yù)定 40 套（高爾夫俱樂部有會(huì)員 300 余人，預(yù)定主 要針對(duì)俱樂部會(huì)員，現(xiàn)主要問題是戶型圖尚在設(shè)計(jì)）。我公司要想在激烈的競爭中占據(jù)有利位置不僅充分利用企業(yè)良好的品牌效應(yīng)，以及玫瑰園一期成功的樣板，同時(shí)還必須加快二期別墅的建設(shè)速度。從某種意義上講，別墅的消費(fèi)并不僅僅是物質(zhì)消費(fèi)，更是精神消費(fèi)。 17 四、營銷策略 （一）總體策略 玫瑰園二期的營銷目的總體上應(yīng)以借助玫瑰園一期品牌為主，促銷為輔。 玫瑰園一期示范效應(yīng)的延展； 玫瑰園二期優(yōu)越的地理位置以及優(yōu)美的自然環(huán)境。 （四）銷售定價(jià)： 玫瑰園二期共建造別墅 104 幢，而目前預(yù)訂的人數(shù)已超過180 余人，尚有許多來詢問、有意向的人還未計(jì)算在內(nèi)。 根據(jù)銷售部現(xiàn)在積累的相關(guān)資料，需請(qǐng)銷售部 對(duì)已預(yù)訂的180 余位潛在客戶進(jìn)行一次趨向分析，初步判斷其開盤時(shí)真正下單的可能性，用價(jià)格、折扣控制銷售進(jìn)度，形成按進(jìn)度而延伸的提價(jià)空間，爭取為公司多創(chuàng)效益。 目標(biāo)客戶：年齡在 35— 60 歲之間的事業(yè)有成、有一定的文化層次，懂得生活品質(zhì)和情調(diào)的人。在這樣的環(huán)境中生活，可以放松心情，鍛煉身體 ，享受一種健康人生。在這期間銷售人員需及時(shí)通知已預(yù)約客戶，便于他們能在開盤前完成定位工作。 作為一種新型高效的媒介，網(wǎng)絡(luò)廣告越來越顯示其優(yōu)越性，成為一條傳遞信息的有效途徑之 一。 別墅的物業(yè)管理是最重要的，特別是遠(yuǎn)離城市的別墅，因而，要針對(duì)消費(fèi)者表現(xiàn)出來的顧忌 ，來消除對(duì)別墅的抗性。策劃部 二 OO 一年三月 。 效果圖： （ 1）環(huán)境效果圖 25 環(huán)境效果圖不應(yīng)過于強(qiáng)調(diào)其原有自然環(huán)境，應(yīng)結(jié)合整治后的道路、建筑為襯托，來反映源于自然高于自然的環(huán)境效果。 24 在高檔場所放置一些小型的宣傳畫冊(cè)： 玫瑰園二期的目標(biāo)客戶是一些成功人士，他們有自己的生活方式，也有相對(duì)集中的活動(dòng)場所，因此，可以在一些特定場所，設(shè)置一些小型的宣傳畫冊(cè)，在不經(jīng)意間可以獲取玫瑰園二期的信息。 第三階段： 34 個(gè)整版、 46 個(gè)半版 時(shí)間：銷售中期 銷售中期，根據(jù)銷售狀況在杭報(bào)或錢報(bào)刊登整版或半版廣告，介紹玫瑰園二期產(chǎn)品（規(guī)劃、建筑、配套等）和銷售狀況（提價(jià)通知等）。 玫瑰園二期別墅區(qū)的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝都參照國外純別墅區(qū)的模式進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，配套先進(jìn)，設(shè)施完整，同時(shí)中國傳統(tǒng)的的居住思想在這里得到了充分體現(xiàn)，這是一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。綠城房產(chǎn)在杭州房地產(chǎn)界一直 起著探索者、領(lǐng)頭羊的作用，秉持“真誠、善意、精致、完美”的開發(fā)理念，用心做產(chǎn)品，成熟一個(gè)產(chǎn)品，活躍一片市場。 20 五、廣告計(jì)劃 （一）廣告原則： 廣告內(nèi)容力求平實(shí)，以敘述產(chǎn)品創(chuàng)意思想、產(chǎn)品特點(diǎn)為主，不擺噱頭，不?；ㄕ?；設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)經(jīng)典、優(yōu)美，基本形象確定后，不宜多變，以保持視覺的統(tǒng)一性和延續(xù)性。以上現(xiàn)象說明，①一期別墅的成功開發(fā)，大大促進(jìn)了二期的銷售工作。 （三）樓盤宣傳主標(biāo)語 方案一：“山水之間 理想家園” 方案二：“名勝風(fēng)景中的山水別墅” 文案： “二十世紀(jì)西方建筑史上的田園詩人賴特認(rèn)為：‘建筑和自然、人應(yīng)充分有機(jī)地融合’。 關(guān)系營銷： 玫瑰園二期這類房產(chǎn)的消費(fèi)群有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是從眾心理。 消費(fèi)的從眾性，一是反映在名人效應(yīng)上，其次反映在購買時(shí)好朋友的推薦，有時(shí)，幾個(gè)生意場上的朋友一起買下幾套。追求高度物質(zhì)文明的同時(shí)又親近自然，享受高尚生活方式的同時(shí)又享受物業(yè)增值，于是愿意顯示資產(chǎn)實(shí)力的、追求良好居住社區(qū)環(huán)境的、投資增值的人群都會(huì)成為玫瑰園二期的目標(biāo)客戶。 售 價(jià)：獨(dú)立別墅 2780 元 /平方米起，雙聯(lián)別墅 2680 元 /平方 米起，花園 580 元 /平方米起 (不加系數(shù) ) 廣 告 語：喚醒一生激情 配套情況：會(huì)館、網(wǎng)球場、游泳池、智能化布線、紅外監(jiān)控、 24 小時(shí)保安巡邏 物業(yè)管理：浙江萬安物業(yè)管理有限公司 物 管 費(fèi)： 元 /平方米（暫定） 開盤時(shí)間： 2020 年 5 月 交付時(shí)間： 2020 年底 付款方式：一次性付款、 8 成 30 年按揭付款 銷售狀況：已預(yù)售 60% 景月灣別墅 開 發(fā) 商：浙江經(jīng)貿(mào)房地產(chǎn)公司 地理位置：之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，未來世界東側(cè) 售樓電話： 709096 7096688511 5128 12 樓盤規(guī)模： 180 畝， 70 余幢獨(dú)立別墅、 50 余幢聯(lián)式別墅 住宅類型：山地別墅、聯(lián)式別墅 外墻材料：涂料、片巖 戶型面積： 220480 平方米 花園面積： 350 平方米左右、聯(lián)式別墅 70 平方米 售 價(jià)：獨(dú)立別墅 4980 元 /平方米起（加位置系數(shù)），花園 1280 元 /平方米 (不加系數(shù) )；聯(lián)式別墅 4380 元 /平