【正文】 展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種 服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng) XX 區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施?，F(xiàn)項(xiàng)目方取得土地并前期投入約 2億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓 4060%項(xiàng)目股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格在 2 億人民幣左右。按功能分：商業(yè)建筑面積為 80827平方米，餐飲娛樂建筑面積為 58983 平方米，辦公建筑面積為 91008 平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 92391 平方米。 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，項(xiàng)目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設(shè)施齊全，李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 2020 年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。 總之，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來越高。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 34 元 /平方米 日 ,在 XX 路、 XX 路口的 XX 數(shù)碼廣場(chǎng)平均售價(jià)為 10000 元 /平方米，日租金 4元 /平方米 日。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)?？梢?，新供應(yīng)量相對(duì)不足，市場(chǎng)存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場(chǎng)從 2020 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市場(chǎng)則從 2020 年的 21%降至 %的新低。 目前項(xiàng)目地塊附近基本沒有其他寫字樓，稍遠(yuǎn)一些的長(zhǎng)征大廈對(duì)外報(bào)價(jià)日租金為 元 /平方米 日。銷售期從項(xiàng)目建設(shè)期第二年（ 2020 年下半年）開始，至經(jīng)營(yíng)期前二年，預(yù)計(jì)銷售第一年的收入為 40%，第二年的收入為 50%，第三年的收入為 10%。 （ 4）稅前利潤(rùn) 扣除建設(shè)投資成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金及附加后，項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為 85517萬(wàn)元。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件和阻礙因素 利條件 ①有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì) XX 綠化苗木基地地處遠(yuǎn)郊，邵毛公路穿基地而過，下至某某市城區(qū)僅 15 公里，上直通某某縣、邵東縣境內(nèi)，兩端延伸四通八達(dá)，交通十分便利。 主要阻礙因素及解決方案 該項(xiàng)目建設(shè)的主要阻礙因素是缺乏資金。另外在綠化苗木基地上建立櫻花觀賞園 50 畝，園內(nèi)設(shè)涼亭，供游人觀賞櫻花和各種奇花異草。其余分苗木場(chǎng)和水庫(kù)休閑娛樂場(chǎng)， 2 個(gè)分場(chǎng)，每個(gè)分場(chǎng)各設(shè)場(chǎng)長(zhǎng)一名，總部負(fù)責(zé)整個(gè)基地的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理。 收入部分： 成本開支： (苗木種子每年分?jǐn)側(cè)种?) 毛利潤(rùn)： 銷售稅金： 銷售費(fèi)用： 管理費(fèi)： 萬(wàn)元 貸款利息： 5萬(wàn)元 所得稅： 實(shí)際可分配利潤(rùn) c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 (1RR) 折現(xiàn)系數(shù)： ／ = 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。建議上級(jí)主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)，并在技術(shù)和資金上給予大力扶持。其他花草苗木 50 畝每年可產(chǎn)花草苗木 50 萬(wàn)株，產(chǎn)值 30 萬(wàn)元。苗木基地設(shè)初中級(jí)職稱 4 人，高級(jí)職稱 1 人，技術(shù)工人 20 人，其他尚缺人員臨時(shí)招用。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 基地共占面積 1500 畝，其中綠化苗木基地 950 畝。區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)明確指出，要把該基地建成大型的現(xiàn)代化的綠化苗木基地，為周圍群眾起到良好的示范帶頭作用，為區(qū)財(cái)政增收，農(nóng)民致富做出積極貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù) 我區(qū)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)，特別是遠(yuǎn)郊的 XX 鄉(xiāng)，農(nóng)村土地面積寬，農(nóng)業(yè)人口多，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入大，效益低，嚴(yán)重影響農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。 綜上合計(jì)，本項(xiàng)目測(cè)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)為 221494 萬(wàn)元。 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況和統(tǒng)計(jì)資料。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。此外作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國(guó)內(nèi)企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍 。 而根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配收入為 13250 元，人均消費(fèi)支出為 10464元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為 306 元，約占 %。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 目前，上海某些市場(chǎng)空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。今后幾年，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購(gòu)房等，并考慮投資性的購(gòu)房因素，需求總量每年將超過 2020 萬(wàn)平方米。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 基地面積 59184 平方米 總建筑面積 323209 平方米 其中： 地上建筑面積 230818 平方米 商業(yè)部分 80827 平方米 辦公部分 91008 平 方米 餐飲娛樂部分 58983 平方米 地下建筑面積 92391 平方米 容積率 建筑密度 38 % 綠化率 25 % 機(jī)動(dòng)車停車泊位 922 輛 非機(jī)動(dòng)車停車泊位 6469 輛 結(jié)論 項(xiàng)目基地位于 XX 路、 XX 路交叉口西南側(cè)，其南面為 XX 超市、西面為規(guī)劃中的 XXX 商業(yè)廣場(chǎng)，位于 XX 區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的 XX 商務(wù)中心，符合 XX 區(qū)對(duì)該地塊的發(fā)展規(guī)劃。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 動(dòng)拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的報(bào)批。 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目占地面積 59184 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為 50 年，規(guī)劃容積率為 ,建筑密度 38%，綠化 25%。此外，對(duì)原 XX商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。 聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集， 競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。由此可見 ，休閑娛樂業(yè)在今后幾年將進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。與外資企業(yè)相比，國(guó)內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。 本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說明 （ 1）項(xiàng)目投資規(guī)模 完成項(xiàng)目總投資為 135977 萬(wàn)元，其中接手項(xiàng)目公司及土地費(fèi)用約為 20200 萬(wàn)元。 項(xiàng)目的損益 （ 1）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì)取，計(jì) 2416 萬(wàn)元。因此，李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 區(qū)政府決定要在財(cái)力、物力等方面給予大力扶助。在綠化苗木占地中，喬木綠化苗占地 600 畝，主要品種有：大葉樟、杜英、廣玉蘭、雪松、櫻花、天竺桂、合歡、白蠟、八月桂、四季桂、蜀柏等。計(jì)劃通過三年培訓(xùn)，使全部工人均成為熟練的技術(shù)工人。苗木基地每年產(chǎn)值 ；水庫(kù)休閑場(chǎng)每年可產(chǎn)鮮魚 4萬(wàn)公斤，產(chǎn)值40 萬(wàn)元；打靶捕獵及游艇休閑產(chǎn)值 10 萬(wàn)元，合計(jì) 50 萬(wàn)元。 。 b、財(cái)務(wù)分析 基本參數(shù)： 銀行貸款利率按 5％ 計(jì)算，固定資產(chǎn)殘值為 萬(wàn)元。 組織管理 基地設(shè)總部，由董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)。其他花草苗木占地 50 畝。該項(xiàng)目已列入?yún)^(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)“十五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需