【正文】 檢查機(jī)油、柴油、電池、電壓是否正常。 32 4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動(dòng)。 適用范圍 適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。 維修結(jié)束后要 檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)。 內(nèi)容 工程維修人員從前臺(tái)接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去。 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。 正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員 . 值班制度 值班人員在值班 期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。 3 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。 基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1 物業(yè)管理工程維修服務(wù)手冊(cè) 一、崗位職責(zé)與管理制度 1. 工程部行為準(zhǔn)則 目的 規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。 具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng) 目及對(duì)員工的培訓(xùn)。重大故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 不能交接班之情況： 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查 不少于 1次，抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。 適用范圍 適用各管理處客戶報(bào)修處理工作。 維修過程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。 附表 《房屋完好率統(tǒng)計(jì)表》 《房屋設(shè)施零星小修記錄表》 《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表》 《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》 《房屋中 (大 )修工程計(jì)劃表》 《房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表》 《房屋本體維修基金臺(tái)帳》 24 房屋完好率統(tǒng)計(jì)表 NO： FMRW319 統(tǒng)計(jì)時(shí)間（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 總建筑面積（㎡） 基本完好房面積（㎡） 一般損壞房面積（㎡） 嚴(yán)重?fù)p壞房面積（㎡） 危險(xiǎn)房面積（㎡） 房屋完好率（ %） 統(tǒng)計(jì)結(jié)果 統(tǒng)計(jì)人簽名 完好房屋面積 +基本完好面 積 注： 房屋完好率 〓 % 總建筑面積 制表： 審核： 批準(zhǔn)： 25 房屋設(shè)施零星小修記錄表 年 月 日 NO： FMRW320 年 /月 /目 用戶名稱 （樓號(hào)） 養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 （更換使用材料處理方式） 養(yǎng)護(hù)單位 （人） 確認(rèn) 擬制： 核準(zhǔn)： 26 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表 NO： FMRW321 序號(hào) 維保時(shí)間 維保項(xiàng)目 維保情況 維保人 備注 制表： 審核： 批準(zhǔn)： 27 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 NO： FMRW322 外墻瓷片 外墻防漏 外墻清洗 樓頂隔熱層 樓頂防水 樓道內(nèi)涂料 樓道內(nèi)踏步 樓梯扶手 單元門 防火門 管道除銹刷漆 停車場(chǎng)設(shè)施 制表 : 審核 : 批準(zhǔn) : 28 房屋中 (大 )修工程計(jì)劃表 NO： FMRW323 工程名稱 計(jì)劃時(shí)間 計(jì)劃維修人員 工程內(nèi)容 (包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等 ) 工程主任意見： 相關(guān)部門意見 ： 管理處經(jīng)理意見 ： 公司總經(jīng)理意見： 29 房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表 NO： FMRW324 類別 數(shù)目 備注 收取基金總面積 （㎡） 基金收取額度 （元 /㎡） 本月應(yīng)收 （元） 本月支出 （元） 本月使用率 （ %） 本月維修總單數(shù) （單） 本月 1000 元以上維修單數(shù) （單） 上次結(jié)余總數(shù) （元） 本次結(jié)余總數(shù) （元） 說明： 制表： 審核： 批準(zhǔn)： 30 房屋本體維修基金臺(tái)帳 NO： FMRW325 維修位置 維修內(nèi)容 維修材料 材料及人工費(fèi)用 維修時(shí)間 維修人 制表： 審核： 批準(zhǔn)： 31 三、工程部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定 目的 規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。 3)電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。 應(yīng)急發(fā)電機(jī)的操作 操作規(guī)程 1)在市電停電時(shí)，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。 5)檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。 2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對(duì)講電話、風(fēng)扇等是否正常。 釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟 切斷機(jī)房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容 檢查顯示屏上各種顯示是否正常。 3)手盤動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。 水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時(shí)應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。 3)啟動(dòng)消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。 電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。 2)檢查機(jī)房?jī)?nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。 應(yīng)急發(fā)電機(jī)日常巡查、維護(hù)內(nèi)容 1)檢查 油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時(shí)應(yīng)添足。 配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。 3)拆除臨時(shí)接地線，臨時(shí)遮欄及警示牌等。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后 15 日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在 7 日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。 適用范圍 各管理處工程部公共維修。 施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。 緊急情況時(shí)工程人員（接到 通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。 3. 工程部副主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠協(xié)作， 達(dá)到暢順、高效率的工作績(jī)效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系 、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。 4 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。 認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。 適用范圍 適用于各管理處工程部。 上班時(shí)間內(nèi)無具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主任，不得辦私事。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。 維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。 適用范圍 各管理處工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個(gè)月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時(shí)所交的本體維修基金不作退還。 4）當(dāng)高壓電源突然停電時(shí)（非本配電房故障時(shí)）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)，啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電，同時(shí)與上級(jí)供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。 配電房管理規(guī)定 保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。 5)發(fā)電機(jī)正常供電運(yùn)行后，應(yīng)注意觀察各儀表運(yùn)行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機(jī)檢查。 發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán) 禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全， CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。 7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪。 管理規(guī)程 消防聯(lián)動(dòng)監(jiān)控中心須有專人 24 小時(shí)不間斷值班，并嚴(yán)格作好各種記錄。 2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。 4)泵房?jī)?nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。 消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施為消防專用，嚴(yán)禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良好。操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動(dòng)。 管理規(guī)定 保持電梯機(jī)房?jī)?nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過 400C，不得堆放易燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標(biāo)示明確。 有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃和記錄，以及故障處理記錄。 7)市電恢復(fù)供電后，按啟動(dòng)程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。 配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。 2)明確操作內(nèi)容，核對(duì)要停電的設(shè)備。 本體維修基金的 30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修， 70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護(hù)工程。 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。 維修工作