【正文】 的目標(biāo)達(dá)成體系 跨界營(yíng)銷體系 圈層營(yíng)銷體系 入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷布局 關(guān)鍵詞： 彌河畔，第一城市別墅 推廣主題： 壽光首席地中海風(fēng)情水岸城市別墅 壽光只有一條彌河， 只有一個(gè)原生墅！ 資源戰(zhàn)： 2020年 34月 精準(zhǔn)傳播體系 一級(jí)渠道：項(xiàng)目包裝 圍擋、門口、指示牌 二級(jí)渠道：深耕區(qū)域 周邊道路、路旗、交通指示牌 三級(jí)渠道：全市告知 DM單頁(yè)、報(bào)紙、戶外、高炮、網(wǎng)絡(luò) 渠道拓展體系 + 現(xiàn)有資源：民間協(xié)會(huì)組織成員、汽車 4S店會(huì)員，高檔商場(chǎng)、酒店會(huì)員；移動(dòng)通訊、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè) VIP客戶 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員 渠道拓展方向 教育培訓(xùn) 高爾夫 休閑運(yùn)動(dòng) 投資理財(cái) 名車品牌 藝術(shù)協(xié)會(huì) 藝術(shù)品 文藝界 慈善 媒體 商會(huì) 其它 社交 奢侈品協(xié)會(huì) 跨界的資源：整合多種資源平臺(tái) 平 臺(tái) 左岸綠洲的業(yè)主購(gòu)買的 ， 再不是單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品 ， 而是一種 : 生活與社交平臺(tái) ！ 關(guān)鍵詞： 城市別墅，巔峰者的選擇 推廣主題： 城市別墅，生活之巔 一個(gè)世界水準(zhǔn)的私家名邸 產(chǎn)品戰(zhàn)： 2020年 5月 關(guān)鍵詞： 醇正地中海風(fēng)情濃郁開(kāi)啟！ 推廣主題： 事業(yè)已經(jīng)登峰，生活即將造極！ 左岸綠洲之外，誰(shuí)能為你的居所， 鋪排下 300畝綠意與水面！ 生活體驗(yàn)戰(zhàn)： 2020年 9月以后 營(yíng)銷推廣三大戰(zhàn)役回顧 資源戰(zhàn) 產(chǎn)品戰(zhàn) 生活體驗(yàn)戰(zhàn) 放大資源優(yōu)勢(shì) 確立宜居標(biāo)準(zhǔn) 地中海風(fēng)情城市別墅 樹立產(chǎn)品概念 實(shí)景展示體驗(yàn) 生活情景導(dǎo)入 4大亮點(diǎn)的構(gòu)建 精準(zhǔn)傳播體系 1 2 3 銷售保障體系 4 5 6 策略下的目標(biāo)達(dá)成體系 跨界營(yíng)銷體系 圈層營(yíng)銷體系 入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷布局 銷售組織 保障體系 高積累的 人員直銷體系 超級(jí)銷售團(tuán)隊(duì)體系 渠道及圈層開(kāi)發(fā)體系 人員直銷的本質(zhì) 直銷的本質(zhì)是通過(guò)高效的推廣實(shí)現(xiàn)快速的客戶積累 和其心理預(yù)期提升，最終帶來(lái)的項(xiàng)目的高銷售速度 和高成交價(jià)格。 本項(xiàng)目的藍(lán)海戰(zhàn)略 ? 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析 資源 品牌 區(qū)位 產(chǎn)品 項(xiàng)目傍依 300畝彌河生態(tài)景觀帶，擁有500畝自然風(fēng)光，采用地中海建筑風(fēng)格，大師級(jí)規(guī)劃理念，在自然資源和產(chǎn)品方面具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 繁榮的商品房市場(chǎng)也推動(dòng)了土地市場(chǎng)交易 ， 壽光房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇 ， 吸引了多家外地開(kāi)發(fā)商積極搶灘入駐 ， 全市 2020年房地產(chǎn)項(xiàng)目也都是 “ 量?jī)r(jià)齊升 ” ， 一片繁榮 。 ?12月 10日，二手房營(yíng)業(yè)稅二改五 國(guó)家政策出現(xiàn)調(diào)整信號(hào) ， 短短幾天內(nèi)連推組合拳 ， 并且國(guó)務(wù)院公開(kāi)表示要 “ 遏制 ” 房?jī)r(jià) ， 顯示出政府開(kāi)始伸出調(diào)控之手 。圣城驕子 墅領(lǐng)天下 —— 項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃提案 報(bào)告關(guān)鍵詞： 地中海風(fēng)情 城市別墅 比肩市府 彌河畔 原生態(tài) 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 豪宅標(biāo)桿 報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題 五、營(yíng)銷策略總綱及執(zhí)行 四、項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略思考 一、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) ?設(shè)定目標(biāo) ?提出問(wèn)題 ?解決問(wèn)題 二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 目標(biāo) 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目目標(biāo) 片區(qū)：壽光新門戶，新城 CBD 比肩市政府，緊鄰新區(qū)政務(wù)中心。 ?最后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資尚不積極。 壽光 2020年樓市總結(jié) ——“量?jī)r(jià)齊升 ” 2020年壽光市受房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)上行影響 ， 樓市成交量及成交價(jià)格均出現(xiàn)上揚(yáng) ， 尤其下半年價(jià)格的攀升較快 ， 以往相對(duì)保守 、 平穩(wěn)的市場(chǎng)特征已不在 。 藍(lán)海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競(jìng)爭(zhēng)所形成的 “ 紅海 ” ， 拓展新的非競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)空間 ,考慮的是如何創(chuàng)造需求 ， 突破競(jìng)爭(zhēng) 。 人員直銷的 6大成功秘訣 第一成功秘訣：高形象入市，快速啟動(dòng)市場(chǎng) 第二成功秘訣：以中帶高，實(shí)現(xiàn)大量聚客 第三成功秘訣：形象不斷升級(jí)提升客戶心理 第四成功秘訣：房源與蓄客客戶最佳比例為 1： 第五成功秘訣：多次開(kāi)盤，價(jià)格小幅穩(wěn)步攀升 第六成功秘訣：產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)際形象與承諾一致，并及時(shí)配合銷售。 對(duì)于豪宅客戶，不能從身份上去歸類，因?yàn)榭蛻羧后w較少，歸類會(huì)限制目標(biāo)客戶群體量，而更多是從臵業(yè)特征中尋找共性，并在共性中尋找與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。 11月 27日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年繼續(xù)執(zhí)行積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 寬松貨幣政策不改變，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極未出現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)決定房地產(chǎn)不會(huì)面臨大幅調(diào)整。 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，劍指開(kāi)發(fā)商囤地炒地，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)， “ 分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。 項(xiàng)目 SWOT分析 通過(guò)項(xiàng)目的 SWOT分析，發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的資源優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造高附加值成為關(guān)鍵。 雙會(huì)所，高爾夫球場(chǎng)，高檔商業(yè)區(qū)，濕地公園，充分詮釋國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。 排他性的 4大亮點(diǎn)