【正文】 招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標(biāo)的風(fēng)險。 作為評標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進行。 1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)報價的策略主要有： (1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準(zhǔn)確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對手的報價范圍。 (四)招標(biāo)文件示例 A省政府大樓的招標(biāo)文件(部分內(nèi)容)：該項目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，由招標(biāo)人委托代理機構(gòu)于2004年4月組織具體的招標(biāo)活動。 (四)如合同項目內(nèi)容沒有增減，投標(biāo)人所報的投標(biāo)價在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標(biāo)人同意不得以任何理由予以變更。 (3)物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程(10％)： 1)機構(gòu)設(shè)立方案(5％)； 2)運作流程(5％)。 (三)得分統(tǒng)計及評標(biāo)結(jié)果 (1)將每份人圍投標(biāo)統(tǒng)計得出技術(shù)、商務(wù)、答辯和價格評分分別乘以權(quán)重得出其技術(shù)得分、商務(wù)得分、現(xiàn)場答辯和價格得分，各得分相加即為綜合得分。 3．物業(yè)管理服務(wù)費投標(biāo)總報價由人工服務(wù)費和材料購置費兩部分構(gòu)成，其中材料購置費指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運行、維護和保養(yǎng)過程中屬于中標(biāo)人責(zé)任范圍，由中標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費的設(shè)備及各種物料的購置費用。 (2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (3)項目的可行性研究與定位 項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位，投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。 11．費用測算 (1)費用測算的依據(jù) 在測算費用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行全面、具體的測算。 12．成本控制 (1)成本費用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性的基礎(chǔ)上成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費用支控制。 在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準(zhǔn)確。 交接期的工作計劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制訂《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。 5．管理制度的制訂 管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設(shè)施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。 支持系統(tǒng)一般也設(shè)計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項目的支持體系。 物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進行詳細(xì)、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。 (7)測算物業(yè)管理服務(wù)費用(合同總價和單價)。 8．我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(如果有的話)中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 (7)評標(biāo)委員會將按上述修正錯誤的方法調(diào)整入圍投標(biāo)文件中的投標(biāo)報價，調(diào)整后的價格對投標(biāo)人具有約束力。評標(biāo)委員會決定投標(biāo)文件的響應(yīng)性只根據(jù)投標(biāo)文件本身的內(nèi)容，而不尋找外部的證據(jù)。 招標(biāo)代理機構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 地址：G市xxx路xx大廈10樓 聯(lián)系人：張xx電話：xxxxxxx傳真：xxxxxxx郵編：xxxxx 招標(biāo)人：A省政府 地址：xxx中路216號 電話：xxxxxx傳真：xxxxxx郵編：xxxxx聯(lián)系人：陳xx 招標(biāo)人：A省政府 招標(biāo)代理機構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日 附錄3：投標(biāo)人須知(部分) 一、投標(biāo)報價說明 (一)投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的要求，按投標(biāo)文件格式規(guī)定填寫報價表。 6．簽約談判的技巧 (1)在簽約談判時要準(zhǔn)確把握對方的真實意圖，準(zhǔn)確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。 7)包裝整潔美觀。 5)確保資料的真實性。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時間進行調(diào)查。同時，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。 3．登記并取得招標(biāo)文件 物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書指定的地點和方式登記并取得招標(biāo)文件。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。對在招標(biāo)文件和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)整招標(biāo)策略，避免因招標(biāo)方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。 (3)正確編制標(biāo)書。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。 (2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。 附錄l：招標(biāo)文件目錄 目錄 第一部分投標(biāo)邀請函 投標(biāo)邀請函 第二部分投標(biāo)人須知 總則 1．項目說明 2．定義及解釋 3．合格的投標(biāo)人 4．紀(jì)律與保密事項 5．保證 6．投標(biāo)費用 招標(biāo)文件 7．招標(biāo)文件構(gòu)成 8．招標(biāo)文件的澄清和修改 9．實地查驗物業(yè) 投標(biāo)文件的編制 10．投標(biāo)語言及計量 11．投標(biāo)文件的構(gòu)成 12．投標(biāo)函 13．投標(biāo)報價說明 14．投標(biāo)報價貨幣 15．證明投標(biāo)人合格和資格的文件 16．投標(biāo)保證金 17．投標(biāo)人知悉 18．投標(biāo)有效期 19．投標(biāo)文件的式樣和簽署 20．知識產(chǎn)權(quán) 投標(biāo)文件的遞交 21．投標(biāo)文件的密封標(biāo)記 22．投標(biāo)截止時間 23．遲交的投標(biāo)文件 24．投標(biāo)文件的修改與撤回 開標(biāo)與評標(biāo) 25．開標(biāo) 26．評標(biāo)委員會 27．評標(biāo)原則和評標(biāo)方法 28．初步評審及詳細(xì)評審 29．投標(biāo)文件的修正和澄清 30．中標(biāo)人 31．拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)利 授予合同 32．合同授予標(biāo)準(zhǔn) 33．中標(biāo)通知書 34．簽訂合同 35．中標(biāo)服務(wù)費 36．履約保證金 第三部分物業(yè)管理服務(wù)需求書 1．概況 2．物業(yè)管理項目及范圍 3．物業(yè)管理要求 4．物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)要求 5．獎懲辦法 6．物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費支付時間 7．其他 第四部分物業(yè)管理服務(wù)合同格式 第五部分投標(biāo)文件格式 格式一投標(biāo)函格式 格式二投標(biāo)報價表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式 格式六物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標(biāo)信封 附錄2：投標(biāo)邀請函格式 投標(biāo)邀請函 ———： G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標(biāo)代理機構(gòu)”)受A省政府(以下簡稱“招標(biāo)人”)的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo)。 二、評標(biāo)原則和評標(biāo)方法 (一)評標(biāo)基本原則：評標(biāo)工作應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》以及國家和地方政府有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定，評標(biāo)委員會只對確定為實質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)進行評價和比較。 (4)管理服務(wù)人員的配備方案(15％)： 1)人員配備(8％)； 2)人員資質(zhì)、培訓(xùn)(4％)； 3)人員考核(3％)。 (2)評標(biāo)委員會以書面形式寫出評標(biāo)結(jié)果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標(biāo)人(得分相同時以低價者優(yōu)先)為中標(biāo)候選人。該項費用應(yīng)設(shè)專門賬戶由招標(biāo)人和中標(biāo)人共同管理，材料購置費支付須報招標(biāo)人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結(jié)余，應(yīng)將余額退回招標(biāo)人，具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 (3)方案中對招標(biāo)文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計劃、具體項目的實施方案等。 如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會形象的