【正文】 中等學(xué)校及高等院校林立，人文環(huán)境比較不錯(cuò)。 （ 2）該區(qū)域的規(guī)劃遠(yuǎn)景為大規(guī)模居住區(qū) —— 雙馬居住區(qū)及雙林居住區(qū)。初定項(xiàng)目容積率為 1，建筑形式以具有異域風(fēng)情的花園洋房為主，輔以少量小高層；居住區(qū)內(nèi)景觀園林強(qiáng)調(diào)均好、參與性和豐富多彩，同時(shí)配置完善的社區(qū)配套。 考慮這種方式投資回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，故土地價(jià)格以 18 萬(wàn) /畝計(jì)算。根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況以及自身項(xiàng)目預(yù)期潛力，預(yù)計(jì)本案最終實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 2650 元 /平方米，則： 開發(fā)利潤(rùn)約為 200 元 /平方米 (26502226－ 225=199) 銷售利潤(rùn)率為： 200247。 機(jī)會(huì)分析 （ 1）從目前地塊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，除金海灣項(xiàng)目較周邊項(xiàng)目略強(qiáng)外，其他住宅項(xiàng)目開發(fā)模式老化，產(chǎn)品落后，為具備一定水平和特色的住宅開發(fā)留出了市場(chǎng)空間。但價(jià)格較低，基本符合客戶對(duì)于該區(qū)域的認(rèn)識(shí)，銷售情況普遍不錯(cuò)。該地塊地處規(guī)劃當(dāng)中浯水道、淥水道之間，但尚未施工。 （二）地質(zhì)地貌 地塊現(xiàn)狀為幾塊大面積魚塘，其余為荒地。 二、區(qū)域市場(chǎng)狀況 （一） 目前南部區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 隨著天津城市規(guī)模的擴(kuò)展，天津城市發(fā)展的重心將轉(zhuǎn)向市區(qū)南部。地塊隔大沽南路向北規(guī)劃為何莊子居住區(qū)及柳林風(fēng)景區(qū)，因此該地塊具備較好的開發(fā)前景。以此實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的需求引導(dǎo)，拉動(dòng)該區(qū)域整體居住水平的提升。 地鐵站地塊合作建議書 9 以此方式計(jì)算，土地價(jià)值為 18 390＝ 7020 萬(wàn)元。 則 土地開發(fā)利潤(rùn)如下： 由以上成本估算可以看出，除去土地成本之外的其他開發(fā)費(fèi)用總計(jì)約 2226元／平方米。 （ 5）地鐵高架沿地塊南側(cè)由西向北穿越地塊，高架地鐵的運(yùn)行將會(huì)對(duì)地塊內(nèi)部分住宅有一定的噪音影響。 三、項(xiàng)目發(fā)展分析 （一）周邊項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 目前在售項(xiàng)目： 案名 位置 規(guī)模 （萬(wàn)平米） 均價(jià)（元） 銷售狀況 金海灣花園 大沽南路 13 中對(duì)面 20 2500 一期 90％ 幸福家園 復(fù)興門橋 5 2300 一期 90％ 琪林園 海地浯水道雙林居住區(qū) 15 1900 60％ 怡林佳緣 海地浯水道雙林居住區(qū) 16 2020 一期 80％ 地鐵站地塊合作建議書