【正文】 客源分析 —— 擴(kuò)大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二萬人組團(tuán)的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費(fèi)量。 （ 3）、產(chǎn)品定位對比分析 業(yè)種 個案 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題） 同區(qū)域內(nèi) F 城 集購 物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的 大集合購物中心 第四鄰里中心 服務(wù)湖東 2萬人組團(tuán)，集餐飲、賣場、健身、休閑等的社 區(qū)服務(wù)中心 其他區(qū)域 美麗新世界 面向時尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體 的購物場所 玄妙廣場 以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一 體的購物廣場 目前競爭個案的定位基本上都集中在購物中心，考慮到本案的社會效應(yīng)要求，建議本案走差異化競爭策略，不宜定位為 旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文 娛樂休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 玄妙廣場： 玄妙廣場位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積 2 萬多平米，建筑面積 萬平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價達(dá)到了 2 萬 /平方米的高價。 該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來規(guī)劃建設(shè)中政府機(jī)構(gòu)、公司、大廈云集（包括園區(qū)管委會行政中心大廈、 6 幢政府公、檢、法等辦公大樓、能容納 8 萬人的國際會展中心、 2 萬人居住社區(qū)和公眾廣場、 XX 等重要項目）。 歷年商業(yè)營業(yè)用房空置面積走勢分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 圖四 ：蘇州市歷年空置面積（萬平米）走勢圖4860300306090空置面積 48 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 ※ 從圖三可以看出 ： 從空置面積的走勢來看，總體趨勢呈現(xiàn)較快速度下降。 （ 5）、相城區(qū) 相城區(qū)的商業(yè)近年來有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項目有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運(yùn)作的國際服裝城。 值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對施工面積、新開工面積的不斷上升，說明市場需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營業(yè)用房，“減空”效果明顯。 恩格爾系數(shù)偏高 省內(nèi)城市 人均消費(fèi)支出 (元 ) 食品支出 (元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。 項 目 金額 (元 /人 ) 比重 (%) 比重排名 家庭總收入 11511 100 —— 工薪收入 6960 1 經(jīng)營凈收入 104 4 財產(chǎn)性收入 126 3 轉(zhuǎn)移性收入 4321 2 不同家庭收入水平懸殊。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省平均水平。 ? 鑒于貴司誠意委托我司代理“ XXXX”項目，雙方本著互惠、互利、真誠合作的原則， 中原 收取 以銷售總金額的 ％ 的代理費(fèi)率以起 ， 詳細(xì)收費(fèi)方式以最終協(xié)商確定的策劃代理合同為準(zhǔn)。 ? 皇都廣場 皇都廣場位于深圳市政府規(guī)劃 CBD 中心區(qū)南，政府全力打造中心區(qū)，規(guī)劃瞄準(zhǔn)國內(nèi)、外一流的目標(biāo)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理， CBD 未來前景輝煌，中心區(qū)氣勢恢宏。成為集咨詢、策劃代理、交易、研究等服務(wù)為一體的專業(yè)地產(chǎn)代理公司。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 二、 平臺資源，創(chuàng)造價值 策劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫 ? 中原 地產(chǎn)設(shè)有專門的 地產(chǎn)研究 中心，擁有一整套完善的深圳歷年來開發(fā) 、租賃 的房地產(chǎn)項目的基本資料數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)市場變化隨時更新，為項目提供及時準(zhǔn)確的市場資料和成熟交易案例。 因?yàn)橛辛酥昂桶l(fā)展商業(yè)成功合作春風(fēng) 提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價值。 ■ 蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對總收入的拉動作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯， 2020 年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、寧波、廣州的 80%左右，僅相當(dāng)于深圳的%。 近年來，蘇州的房價大幅上升，教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用居高不下，對居民的消費(fèi)行為產(chǎn)生了較大影響。 （ 2）、新區(qū) 新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂餐飲，以及預(yù)計今年 10 月份開業(yè)的百潤發(fā)購物廣場。 但這些縣級市內(nèi)居民的消費(fèi)地點(diǎn)傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時間，這些縣級市面臨 市區(qū)商業(yè)對區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場挑戰(zhàn)明顯，市場客源將大幅縮水，從而形成市場需求相對不足。 ■ 充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。在社區(qū)服務(wù)中心的二期 25000 平方米的規(guī)劃中涵括了 23000 平方米的商業(yè)用房和 2020 平米的公共服務(wù)空間。 機(jī)會： ● 蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，商業(yè)前景可觀。 ※ 如能夠得到總平面圖，借以分析交通動線、景觀視線，則我們將進(jìn)一步對業(yè)種分布作出建議。 對策：建議本案走差異化競爭策略，定位戶外休閑 +運(yùn)動型市場，避開和 F 城、第四鄰里中心等商業(yè)項進(jìn)行同質(zhì)競爭。建議開間盡量控制在 45 米之間?？偨ㄖ娣e 萬平方米，規(guī)劃鋪位 288 個，面積介于 之間，平均單價達(dá) 8500 元 /平米。同時，一深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項目的運(yùn)作；一定程度上也給資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)能力強(qiáng)的開發(fā)商以市場機(jī)會，有效地引導(dǎo)商業(yè)項目的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢發(fā)展。居民可支配收入的不斷增加和消費(fèi)性支出的比例不斷加大，對商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動了商業(yè)營業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚(yáng)。 預(yù)測：在未來幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢。 市區(qū)商品零售價格總指數(shù)（ %）走勢圖 9095100105110115指標(biāo)值 1980年 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年2020 年，走勢呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場商品零售價格相對穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項支出的比重上升較大， 2020 年居民人均交通通信、教育文化娛樂和居住支出占消費(fèi)支出的比重為 %，比上年提高了 個百分點(diǎn)；居民消費(fèi)不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 居民生活改善的事實(shí)。 二、居民收入特點(diǎn)分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢，2020年市區(qū)居民人均可支配收入為 10617元，列全省首位，同比增長 %。 ●但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他 4 市拉開了一定的差深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意。 銷售籌備階段 ? 中原 全程參與項目各項方案的修改對接。 占地面積5000 ㎡，總建 28,500㎡，共 28層，其中商業(yè)面積 1至 5層， 崗廈片區(qū)素 以深圳出名的餐飲休閑聞名。 項目策劃代理模式 中原商業(yè)項目部 項目策劃代理工作說明書 目錄 一、 專業(yè)誠信的合作伙伴 _______________________________________ 3 二、 平臺資源，創(chuàng)造價值 _______________________________________ 4 三、 中原商業(yè)項目部成功代理 的項目 ______________________________ 5 四、 規(guī)范服務(wù)，優(yōu)質(zhì)保證 _______________________________________ 8 五、 項目操作流程 ____________________________________________ 10 六、 項目合作方式及條件 ______________________________________ 11 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 XXX： 感謝貴司邀請 中原商業(yè)項目部 參與 “ XXXX” 的 策劃 代理 銷售 \招商 執(zhí)行合作商談，我司將高度重視本次與貴司 本 次合作的機(jī)會！ 通過與貴司項目營銷策劃負(fù)責(zé)人 XXX 的溝通交流和對現(xiàn)有項目資料的研判，并仔細(xì)分析討論了本項目的市場因素和各項資源，我司謹(jǐn)以真誠向貴司表示： 中原商業(yè)項目部 有決心 把 “ XXX”項目 運(yùn)做成功 ，使之成為市場矚目的精品樓盤，創(chuàng)造樓市佳績！并與貴司攜手打造“ XXX”地產(chǎn)品牌。 中原工商鋪商業(yè)項目部 提供全程的 策劃顧問和招商 代理服務(wù)， 2020 年 1 月份中原 開始制訂并完成 該項目的項目定位和招商策略 定位， 同期緊密配合發(fā)展商，積極 入 場駐點(diǎn)工作，通過準(zhǔn)確的 市場定位和 營銷 推廣 手法 先是在中原內(nèi)部通過強(qiáng)大的集團(tuán)網(wǎng)絡(luò) ， 短短三個 月完成 70%招商代理 目標(biāo)， 街鋪單位租金大大突破發(fā)展商預(yù)期目標(biāo)， 并樹立了 中原工商鋪商業(yè)項目部成功操作整體綜合性商業(yè)項目的團(tuán)隊形象 ； ? 潤恒大廈 項目位于福田區(qū)崗廈彩田路，屬于深圳市政府規(guī)劃的中心區(qū)東區(qū)。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 五、 項目操作流程 前期籌備階段 ? 雙方簽署合作協(xié)議后，中原 將結(jié)合目前項目及市場情況出具《項目市場 調(diào)研報告及項目 初步 定位 》，確保項目定位準(zhǔn)確，降低項目開發(fā)風(fēng)險。 從蘇南 5 市的居民收入來看，呈現(xiàn)如下幾個特點(diǎn)： 蘇南 5 市居民可支配收入涇渭分明 ●隨著改革開放的不斷深入，市場機(jī)制的逐步完善，國家各項經(jīng)濟(jì)政策的出臺，作為長江三角洲重要的新科技前沿陣地的蘇州近幾年外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，帶動了整個城市經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)張，城