【正文】 垃圾的收集、清運(yùn) ①樓層垃圾的收集每日一次， 上午 6:308:30； ②垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾清運(yùn)，每日一次，上午 8:009:00； ③其他時(shí)間巡回多次。這些部位和設(shè)施在修之初都是比較整齊和完好的，管理維護(hù)得好，不僅能延長(zhǎng)使用壽命，而且能更好地體現(xiàn)環(huán)境效果。 定期保養(yǎng) 定期保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。 （二）工程設(shè)備管理的內(nèi)容 1. 設(shè)備管理范疇，包括 設(shè)備管理責(zé)任范圍的劃分以及設(shè)備購(gòu)置、驗(yàn)收、安裝、分類(lèi)、編號(hào)、登記、租賃、報(bào)廢等。 （二）保安服務(wù) （三） 工程技術(shù)服務(wù) 1. 公共設(shè)備接管、購(gòu)置、驗(yàn)收、安裝、臺(tái)帳、租賃、報(bào)廢等； 2. 公共設(shè)備運(yùn)行操作； 3. 公共設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)； 4. 公共設(shè)備技術(shù)檔案管理； 5. 公共設(shè)備運(yùn)行和維修記錄； 6. 公共設(shè)備維修備件和器材管理； 7. 公共設(shè)備大中修、改造； 8. 智能化系統(tǒng)管理與維護(hù)； 9. 公共設(shè)施管理與維護(hù)； 10. 業(yè)主裝修登記與監(jiān)管； 11. 業(yè)主請(qǐng)修服務(wù)。 提前與供電公司、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、電?huà)公 司、有線電視臺(tái)簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便住戶(hù)，減少麻煩。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的管理，珠江物業(yè)已在物業(yè)管理服務(wù)中成功導(dǎo)入 ISO9001質(zhì)量管理體系。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。信息采集真實(shí)、科學(xué)。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。 聯(lián)系方式 總部地址：海口市龍昆北路 2 號(hào)龍珠小區(qū) 21 層 網(wǎng)址： 電話(huà)： 66717889 66717383 傳真： 66782163 66781484 第二章 項(xiàng)目概況 品質(zhì) 卓越、個(gè)性飛揚(yáng)的西安 **小區(qū)地處西安市南郊中心樞紐地帶小寨西路，是本區(qū)域少有的風(fēng)水寶地。公司總經(jīng)理吳建社先生編著的國(guó)內(nèi)首部物業(yè)管理專(zhuān)著 《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》 一書(shū)，堪稱(chēng)業(yè)界啟蒙之作，一度是物業(yè)管理從業(yè)人員自修的主流讀物。電梯銷(xiāo)售代理、設(shè)備安裝 維保、室內(nèi)裝飾裝修； 一、組織系統(tǒng) 外部組織體系圖（下圖） 當(dāng)?shù)卣? 珠江物業(yè)酒店管理公司西安分公司 發(fā)展商 街道、公安、工商、稅務(wù) 西安 **小區(qū)物業(yè)管理處 業(yè)主委員會(huì) 1 .1 發(fā)展商與珠江物業(yè)酒店管理公司系委托關(guān)系。同時(shí)我們倡導(dǎo)主動(dòng)管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)積極性和創(chuàng)造性。工作方式有談心、座談、家訪等等。 在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合美國(guó)的 JIT 管理模式，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。 3．對(duì)不屬于本職范圍但屬于本公司的事，要負(fù)責(zé)幫其聯(lián)系到有關(guān)責(zé)任部門(mén)或具體責(zé)任人，并追蹤處理結(jié)果反饋給顧客。 六、家政服務(wù) 房屋修繕?lè)?wù)；日常家居維修服務(wù)；房屋裝飾服務(wù)；室內(nèi)保潔服務(wù)；鐘點(diǎn)工 服務(wù)；搬家服務(wù)；叫醒服務(wù)；兒童托管；老人托管；病人陪護(hù)；專(zhuān)人陪護(hù) 七、有效溝通 溝通，也是服務(wù)。具有專(zhuān)業(yè)維修資質(zhì)證書(shū)的珠江物業(yè)機(jī)電公司已經(jīng)匯集了大量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，為西安 **小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理儲(chǔ)備了雄厚的技術(shù)力量。配電站運(yùn)行電工、蒸汽鍋爐司爐工、電梯工等特殊工種還應(yīng)持有政府勞動(dòng)安全主管機(jī)關(guān)頒發(fā)的特殊工種安全操作許可證。 （七）公共維修 工程技術(shù)部設(shè)立公共維修班。 2 適用范圍 適用于清潔部為小區(qū)業(yè)主日常清潔服務(wù)。 綠化服務(wù) 小區(qū)的環(huán)境綠化除了開(kāi)發(fā)商前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)要 考慮到綠化是小區(qū)建筑環(huán)境及其功能與美觀相結(jié)合的整體，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，達(dá)到與建筑環(huán)境的氣氛協(xié)調(diào)統(tǒng)一的效果外，后期的專(zhuān)業(yè)化管理亦是非常重要的，“三分種，七分管”可見(jiàn)養(yǎng)護(hù)管理的重要性，所以綠化養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍、專(zhuān)業(yè)人員來(lái)完成，才能營(yíng)造一個(gè)四季常情、全年有花、夏有蔭、秋有果、蔥蘢翠綠、五彩繽紛、萬(wàn)紫千紅、賞心悅目的社區(qū)美景。 （八）、業(yè)主請(qǐng)修 工程部設(shè)立請(qǐng)修班，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主的上門(mén)請(qǐng)修服務(wù)，業(yè)主請(qǐng)修是物業(yè)公司面向業(yè)主提供服務(wù)的一個(gè)窗口，員工的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技能等都直接影響到管理公司的整體形象，珠江物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)形成了一套完善的業(yè)主請(qǐng)修服務(wù)規(guī)范。 （五）設(shè)備維修 設(shè)備的維修方法可分兩類(lèi)，一類(lèi)是預(yù)防維修；另一類(lèi)是故障維修。 4. 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度。 2. 綠化工作的 9 項(xiàng)作業(yè) 澆水、除雜草、松土、 施肥、休整、病蟲(chóng)害防治、補(bǔ)植更新、防風(fēng)抗風(fēng)、綠地保護(hù)。 專(zhuān)職禮賓小姐，負(fù)責(zé)“一站式交樓”服務(wù)。 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證體系是一項(xiàng)龐大的文字工程，共計(jì)有 40 余萬(wàn)字、 500 余條的質(zhì)量管理和 質(zhì)量保證體系文件。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專(zhuān)多能，精益求精。 充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。 客戶(hù)服務(wù)部管理處是指揮、控制的樞紐， 24 小時(shí)值班熱線服務(wù)。純居地段，包羅城市品位之精髓，追求永無(wú)止境 …… 。承管的珠江廣場(chǎng)、龍珠新城、海南日?qǐng)?bào)社新址先后被國(guó)家建設(shè)部授予物業(yè)管理國(guó)優(yōu)稱(chēng)號(hào)等行業(yè)頂級(jí)榮譽(yù)。房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之項(xiàng)目策劃、開(kāi)發(fā)咨詢(xún)、銷(xiāo)售代理； 這里將創(chuàng)造財(cái)富主人的財(cái)富傳奇，這里將創(chuàng)造西安物業(yè)管理奇跡。 前期介入 機(jī)構(gòu)組建 驗(yàn)收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓(xùn) 辦理入住 日常管理 內(nèi)部運(yùn)作流程圖（下圖） 內(nèi)部運(yùn)作流程圖說(shuō)明： 在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。首問(wèn)責(zé)任人必須及時(shí)有效地處理或解釋顧客提出的問(wèn)題，并負(fù)有跟蹤處理結(jié)果的責(zé)任。 三、酒店式總臺(tái)服務(wù) 專(zhuān)設(shè)酒店式總臺(tái)，提供 24 小時(shí)熱線服務(wù) 熱線服務(wù) 接受客戶(hù)咨詢(xún)，提供生活服務(wù)； 熱線服務(wù) 受理業(yè)務(wù)投訴，反饋處理結(jié)果； 熱線服務(wù) 受理服務(wù)請(qǐng)求，電話(huà)回訪結(jié)果； 熱線服務(wù) 發(fā)布服務(wù)指令，追蹤落實(shí)指令； 熱線服務(wù) 調(diào)度服務(wù)崗位，遙控追蹤檢查； 熱線服務(wù) 匯總服務(wù)信息，溝通上下左右。 （三）、消防管理 在西安 **小區(qū)消防管理中， 保安員除了正常的 24 小時(shí)值班， 24 小時(shí)巡邏，確保消防通道、消防器材、指示燈、應(yīng)急燈等正常使用外，為了確保廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，及時(shí)有效的處理突發(fā)事件，管理處和有關(guān)單位聯(lián)系，定期舉辦的消防知識(shí)培訓(xùn)，以及聯(lián)合舉辦安全消防演練等工作。高層樓宇中主要有下列地方須配備專(zhuān)職人員進(jìn)行管理。故障維修只能用于非重點(diǎn)設(shè)備，否則將嚴(yán)重影響樓宇正常功能，將產(chǎn)生重大損失和惡 劣影響。 大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。 第六章 酒店式服務(wù) 提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的生活服務(wù)，是管理單位提高住戶(hù)生活品質(zhì)的一項(xiàng)重要保障。內(nèi)部人員分兩類(lèi)，一類(lèi)負(fù)責(zé)監(jiān)視、 電腦錄入及操作，一類(lèi)負(fù)責(zé)調(diào)度控制。