【正文】 竣工驗(yàn)收管理 1 竣工驗(yàn)收的定義 竣工驗(yàn)收是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接手續(xù)的過程。 E] 保安費(fèi)。 B） 人身保險(xiǎn) 人身保險(xiǎn)是以人的生命和身體為標(biāo)的保險(xiǎn)。在物業(yè)管理過程中，所管物業(yè)難免會(huì)受到自然災(zāi)害的影響或意外 事故的破壞，因此，應(yīng)充分利用保險(xiǎn)，減少損失，在意外事故發(fā)生后能盡快恢復(fù)正常運(yùn)作。 。 1. 管理部的主要業(yè) /租戶管理任務(wù)： 管理部的主要任務(wù)就是“服務(wù)”。 3. 交班人員應(yīng)將本班工作進(jìn)行情況做好詳細(xì)記錄，并向接班人員如實(shí)反映。 E] 對(duì)于遺失郵件或字跡不清楚等特殊事項(xiàng)應(yīng)妥善處理，并及時(shí)上報(bào) 。 熱誠幫助客人，主動(dòng)自覺地為客戶著想。 3] 總臺(tái)作為形象輸出的窗口。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，管理部能更好地制定一套完善的客戶服務(wù)措施，提高軟件服務(wù)。 3 清除雜草及松土 根據(jù)季節(jié)、草坪生長(zhǎng)狀況對(duì)所轄草坪內(nèi)的雜草進(jìn)行清除并對(duì)土地進(jìn)行相應(yīng)的松土以利草皮的生長(zhǎng)和規(guī)范。 綠化分類 1 外部綠化草坪及植物。如果不認(rèn)真走馬觀花有問題也看不見；如果標(biāo)準(zhǔn)不高，熟視無睹，檢查了也不頂用。 消耗品物料的領(lǐng)用。 C] 各種設(shè)備嚴(yán)格按照使用說明正確操作，正確使用。 2] 每年春季（ 5月）秋季（ 9月）對(duì)場(chǎng)外墻外玻璃進(jìn)行清洗，使之保持干凈、整潔。 10)發(fā)現(xiàn)不潔之處立即清掃。 垃圾處理 1)收集所有業(yè) /租戶垃圾到垃圾車。 2)打掃辦公室及會(huì)議室地面衛(wèi)生，保證地面清潔，無紙屑。 3)用玻璃刮將玻璃上的水滴刮試干凈，使之光亮、無灰塵、無手印。 2)由保安將各轄區(qū)樓門打開。 衛(wèi)生間 1] 衛(wèi)生潔具做到清潔，無水跡，無異味。 3 驗(yàn)房 管理部收到申請(qǐng)表后，通知工程部驗(yàn)房，工程部填寫驗(yàn)收合格報(bào)告，并 交到財(cái)務(wù)部（單 元內(nèi)若有損壞，應(yīng)注明地點(diǎn)及應(yīng)賠金額）。 處理投訴 1] 開通投訴熱線： 2] 詳盡記錄投訴人姓名、鋪號(hào)名稱、聯(lián)系電話。 e) 業(yè) /租戶裝修完畢手續(xù)。 根據(jù) 驗(yàn)樓 表格所示進(jìn)行 講解 。 移交驗(yàn)收 a) 按《設(shè)備移交清單》對(duì)樓宇各類設(shè)備按規(guī)格進(jìn)行對(duì)照檢查； b) 發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施與移交清單不符或有缺漏的，管理處應(yīng)以書面形式通知發(fā)展商及 /或承包商予以解決對(duì)各單元的水、 c) 電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在《接管檢查記錄表》中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)書面通知發(fā)展商 /及承包商 予以解決。而作為業(yè)主之代理人亦有必要解釋有關(guān)之設(shè)備及供應(yīng) 之能量，予業(yè) /租戶認(rèn)識(shí)。 業(yè) /租戶應(yīng)出示證明： 1] 本人身份證明的原件及復(fù)印件。 3] 承包商提交二次裝修圖紙。 4] 工程部驗(yàn)收完畢將填寫竣工驗(yàn)收單，并簽署意見、蓋章。 對(duì)于某個(gè)人違紀(jì)的投訴，應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電 6] 話、簽字。 3] 1] 財(cái)務(wù)部在《驗(yàn)收合格報(bào)告》收到 15日內(nèi)將租賃定金退還業(yè) /租戶。 6] 保持衛(wèi)生間空氣清新，無異味。 6)清潔總臺(tái)衛(wèi)生先用濕布后用干布將臺(tái)面擦拭干凈。 4)清潔玻璃，使之光亮、無手印。 7)用拖把將辦公室內(nèi)兩玻璃門之間的走廊拖抹干凈。 5) 地庫垃圾的清掃要做到地面無紙屑等其他可見的臟物。 5] 擦拭、清洗、擦亮天花照明燈件（包括拆裝）（半年一次）。 2] 嘔吐的清潔工作 A] 如有發(fā)生顧客的嘔吐現(xiàn)象，發(fā)生在哪一層哪一區(qū)，該區(qū)的清潔員工應(yīng)迅速趕到嘔吐地點(diǎn)。 3] 清潔人員不提私自拔動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生意外事故。物料用完后，再行到倉庫領(lǐng)取。 3] 檢查與測(cè)定、考核相結(jié)合。 4 不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車輛跨越。 8 定期洗塵 由于草坪緊靠道路，人與車輛流動(dòng)多塵土飛揚(yáng)，會(huì)影響樹木生長(zhǎng)和美化效果 故 養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)定期對(duì)草坪及樹木、用水噴淋清洗。 形象宣傳 1 從視覺角度 1] 設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)顏色、員工工作牌、標(biāo)志圖案、便箋等等。 2]票務(wù)代購： 為方便業(yè) /租戶商務(wù)出差預(yù)定飛機(jī)票火車票的需要， 總臺(tái) 設(shè) 有辦理此項(xiàng)工作的機(jī)構(gòu)。 D] 按時(shí)保質(zhì)、保量完成上級(jí)所賦予的工作任務(wù)。 總臺(tái)服務(wù)接待中注意事項(xiàng) 應(yīng)答顧客和業(yè) /租戶的詢問時(shí)要站立說話，不能坐著回答。 9. 交接班檢查記錄： 1] 應(yīng)按規(guī)定的交接班檢查事項(xiàng)逐一做好記錄，檢查情況正常記“√”號(hào)，不正常情況“”號(hào)。 4. 業(yè) /租戶檔案管理 業(yè) /租戶檔案資料的管理主要是收集、整理、歸檔及使用四個(gè)環(huán)節(jié)。 。 物業(yè)管理中常見的災(zāi)害和事故 1） 自然災(zāi)害 自然災(zāi)害如：水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、雹災(zāi)、蟲災(zāi)燈，自然災(zāi)害可以造成物業(yè)損壞，也可造成人員傷亡。在保險(xiǎn)單上“業(yè)務(wù)性質(zhì)”欄填寫保險(xiǎn)項(xiàng)目。 《物業(yè)管理合同》 /《 業(yè)主公約 》 的規(guī)則 1 《 物業(yè)管理合同 》是物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的。 D] 審核施工單位提交的技術(shù)資料，看是否符合規(guī)程規(guī)范的要求。 D] 健全專職和兼職的消防組織，以主要行政負(fù)責(zé)人擔(dān)任防火責(zé)任人，建立義務(wù)消防制度。 1. 商務(wù)服務(wù) 項(xiàng) 目 價(jià)格 (RMB) 1 文件打印 (激光打印輸出 ) 1) 中文打字 (A4) /頁 2) 表格 /頁 3) 英文打字 (A4) /頁 2 文件復(fù)印 1) A4 紙張 /頁 2) A3 紙張 /頁 3 傳真 1) 市內(nèi) /頁 2) 國(guó)內(nèi) /頁 3) 國(guó)際 /頁 4) 圖形 (另定 ) 4 代辦各類保險(xiǎn) (免費(fèi) ) 5 代訂飲用水 (免費(fèi) ) 菲瑪斯純水 /桶 6 市內(nèi) 速遞服務(wù) 加收手續(xù)費(fèi) /單 7 代訂境內(nèi)外書刊 加收手續(xù)費(fèi) /單 8 機(jī)票確認(rèn) /單 9 賓館預(yù)定 /單 10 文件塑封 (A4) /張 11 名片印制 (雙面、套色 ) /100張 12 代辦機(jī)票 1) 國(guó)內(nèi) /單 2) 國(guó)際 /單 13 辦公文具供應(yīng) (詳見文具價(jià)目表 ) 14 文件裝訂 1) 薄訂 /份 2) 厚訂 /份 2. 保安服務(wù) 1. 臨時(shí)服務(wù)： 15元 /人 /小時(shí) 2. 長(zhǎng)期服務(wù)： 3500元 /崗 (每天二班，每班 1人 ) 3. 清潔服務(wù) 清 潔 項(xiàng) 目 單 位 單 價(jià) (元 ) 備 注 化纖地毯清洗 每平方米 一般清洗 重污清洗 羊毛機(jī)織地毯清洗 每平方米 一般清洗 重污清洗 羊毛手織、藝術(shù)毯清洗 價(jià)格面議 大理石地坪清洗上蠟 (二底二面 ) 每平方米 木地板清洗上蠟、拋光 (二底二面 ) 每平方米 PVC清洗、上蠟 (一底一面 ) 每平方米 辦公家具上蠟 價(jià)格面議 清洗皮質(zhì)沙發(fā) 只 視被污程度定價(jià) 布藝沙發(fā)清潔 只 視被污程度定價(jià) 辦公椅 (布質(zhì) )清潔 只 視被污程度定價(jià) 玻璃清潔 (內(nèi)部單面 ) 每平方米 單元日常保潔 價(jià)格面議 一次性大清洗 價(jià)格面議 4. 工程服務(wù) 1. 安裝類 (所列價(jià)格不包括材料費(fèi) ) (A類 )： 序號(hào) 服 務(wù) 項(xiàng) 目 價(jià) 格 (RMB) 1 日光燈 (單管 ) 30元 /盞 (明裝 ) 40元 /盞 (暗裝 ) 2 日光燈 (雙管 ) 40元 /盞 (明裝 ) 50元 /盞 (暗裝 ) 3 導(dǎo)軌燈、普通燈、裝飾燈 20元 /盞 4 電源插座、開關(guān) 20元 /只 5 裝鎖 15元 /只 (抽斗 ) 25元 /只 (門 ) 6 柜臺(tái)門 15元 /扇 7 布線 4元 /米 (明線 ) 8元 /米 (暗線 ) 2. 保安服務(wù) 1. 臨時(shí)服務(wù)： 15元 /人 /小時(shí) 2. 長(zhǎng)期服務(wù)： 3500元 /崗 (每天二班，每班 1人 ) 3. 清潔服務(wù) 清 潔 項(xiàng) 目 單 位 單 價(jià) (元 ) 備 注 化纖地毯清洗 每平方米 一般清洗 重污清洗 羊毛機(jī)織地毯清洗 每平方米 一般清洗 重污清洗 羊毛手織、藝術(shù)毯清洗 價(jià)格面議 大理石地坪清洗上蠟 (二底二面 ) 每平方米 木地板清洗上蠟、拋光 (二底二面 ) 每平方米 PVC清洗、上蠟 (一底一面 ) 每平方米 辦公家具上蠟 價(jià)格面議 清洗皮質(zhì)沙發(fā) 只 視被污程度定價(jià) 布藝沙發(fā)清潔 只 視被污程度定價(jià) 辦公椅 (布質(zhì) )清潔 只 視被污程度定價(jià) 玻璃清潔 (內(nèi)部單面 ) 每平方米 單元日常保潔 價(jià)格面議 一次性大清洗 價(jià)格面議 4. 工程服務(wù) 1. 安裝類 (所列價(jià)格不包括材料費(fèi) ) (A類 )： 序號(hào) 服 務(wù) 項(xiàng) 目 價(jià) 格 (RMB) 1 日光燈 (單管 ) 30元 /盞 (明裝 ) 40元 /盞 (暗裝 ) 2 日光燈 (雙管 ) 40元 /盞 (明裝 ) 50元 /盞 (暗裝 ) 3 導(dǎo)軌燈、普通燈、裝飾燈 20元 /盞 4 電源插座、開關(guān) 20元 /只 5 裝鎖 15元 /只 (抽斗 ) 25元 /只 (門 ) 6 柜臺(tái)門 15元 /扇 7 布線 4元 /米 (明線 ) 8元 /米 (暗線 ) 物業(yè)管理的法規(guī)依據(jù) 物價(jià)局對(duì)管理費(fèi)的審批及管理 物管部門經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)后，物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確 定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司替業(yè) /租戶到保險(xiǎn)公司投保，既方便業(yè) /租戶也可以收少量的服務(wù)費(fèi)。 。 、電爐、電烙鐵、電熨斗、電視機(jī)等電器設(shè)備。 屬“物管處”自身服務(wù)質(zhì)量，了解事實(shí) ， 出具處理意見。 3. 對(duì)顧客的合理要求，要盡量迅速作出答復(fù)。 E] 如遇運(yùn)輸部門特殊原因，如車、船、飛機(jī)改班、停班，應(yīng)及時(shí)通知顧客以 防止延誤顧客寶貴時(shí)間而誤事。 6]報(bào)刊零售： 在總臺(tái)周圍設(shè)立一些供客人使用的座椅，銷售一些報(bào)刊供客人閱讀、休息，既增加文化氛圍。 2] 對(duì)所有經(jīng)營(yíng)管理者的行為加以規(guī)范等。 6 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。 3 澆水 根據(jù)植物的特點(diǎn)，每日或隔日澆水。 2 美化生活。 2] 管理員巡查。 2] 常用清潔工具由清潔主管辦理領(lǐng)用手續(xù)，按實(shí)際需求分配給清潔員工。 D] 使用設(shè)備時(shí)如發(fā)生故障，不得強(qiáng)行繼續(xù)操作 。 11]拂去墻身表面的天花的灰塵（每月一次）。 5)用拖把清潔地面，保證無水跡、無腳印。 5)補(bǔ)齊卷筒紙。 2)用雞毛撣撣去欄桿上的灰塵，每日用濕布擦拭一遍欄桿。 入口處地面清潔 1)每天將地面清掃干凈，確保地面無紙屑。 2] 樓道兩側(cè)及電梯間上方的四個(gè)空調(diào)風(fēng)口無塵土。 4] 場(chǎng)內(nèi)椅子、花盆上無塵、 無 污。 2 業(yè) /租戶拜訪內(nèi)容 1] 讓業(yè) /租戶了解物業(yè)管理處的運(yùn)作。 2] 物業(yè)管理公司在開發(fā)單位竣工后從技術(shù)角度、法律角度驗(yàn)收，并辦理書面的交收手續(xù)，避免日后引起投訴。 3] 辦理 動(dòng)火證 ，配備滅火器。 管理部應(yīng)辦事項(xiàng)： 1] 驗(yàn)明來客身份證明 。而于收集后將資料整理匯報(bào)物業(yè)主任； 2） 定期對(duì)大廈清潔、綠化進(jìn)行更換及巡視； 3） 遇有緊急事故，協(xié)助處理善后工作； 4） 接受及處理客戶投訴，并予記錄，及向上級(jí)報(bào)告； 5） 協(xié)助追收管理費(fèi)之工作； 6） 記錄大廈管理日志，跟進(jìn)所列問題； 7） 定時(shí)巡視檢查清潔及綠化設(shè)施之情況； 8） 定期整理大廈之業(yè) /租戶資料； 總臺(tái) /接待 1） 傳真、打字、復(fù)印、國(guó)內(nèi)國(guó)際長(zhǎng)途服務(wù)員工職責(zé)； 2） 票務(wù)代定員工職責(zé)； 3） 郵件收遞員職責(zé)； 清潔主管 1） 對(duì)管理處清潔總體工作負(fù)責(zé)； 2） 定期對(duì)本班人員的考勤，做好各項(xiàng)工作的監(jiān)督、檢查、評(píng)比； 3） 負(fù)責(zé)清潔用品的保管、發(fā)放及采購計(jì)劃的編制； 4） 定期對(duì)部門員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和考核； 清潔領(lǐng)班