【正文】 因此，收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)設(shè)立過(guò)渡期條款來(lái)約束交易對(duì)方行為防范風(fēng)險(xiǎn)。 因此，收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)律師和會(huì)計(jì)師甚至房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的調(diào)查，調(diào)查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及或有債務(wù)、對(duì)外擔(dān)保、稅務(wù)、重大合同、勞動(dòng)用工、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)情況等各個(gè)方面。妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建筑設(shè)施工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； 需要政府審批的各類(lèi)證照是否已批的風(fēng)險(xiǎn)，如動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，是否已超過(guò)出讓合同規(guī)定的動(dòng)工期限，是否獲得延期開(kāi)工，有無(wú)被政府收回的可能；項(xiàng)目建設(shè)中各類(lèi)合同的風(fēng)險(xiǎn)：尤其是在建、停建、緩建項(xiàng)目的，合同情況更復(fù)雜，有無(wú)履行糾紛、合同違約或解除糾紛，是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位的不當(dāng)工程簽證風(fēng)險(xiǎn)； 違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)：如超規(guī)劃建房； 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)； 不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)； 1物業(yè)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)。（ 3）交易行為的可行性受到法律的嚴(yán)格限制，如擬收購(gòu)的資產(chǎn)為項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)的話，則該資產(chǎn)的交易受《城市房地產(chǎn)管理法》第 3 38 條的限制，特別是開(kāi)發(fā)投資需達(dá) 25%的限制。通過(guò)收購(gòu)股權(quán) 可以獲得土地資源 ,拿到現(xiàn)成的土地 ,快速形成銷(xiāo)售額 ,使企業(yè)快速進(jìn)入某個(gè)城市?？焖偕蠞q的土地價(jià)格令很多開(kāi)發(fā)商“望地興嘆” ,而通過(guò)股權(quán)收購(gòu)獲得土地資源的方式正被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采用，股權(quán)收購(gòu)已成為一種以較低的成本有效獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的途徑和方式。 三、股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程 股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的基本流程大致可以分為以下幾個(gè)步驟： 前期準(zhǔn)備階段 主要包括了解項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營(yíng)情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、收購(gòu)中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立收購(gòu)小組，包括收購(gòu)方自身專(zhuān)業(yè)人員（如開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等，以便于后續(xù)收購(gòu)的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開(kāi)展。 ㈢項(xiàng)目公司資產(chǎn)不實(shí)的風(fēng)險(xiǎn) 在并購(gòu)項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在實(shí)物與賬目不相符的情況，賬物不符主要表現(xiàn)在以 下三個(gè)方面： 有物無(wú)賬，即資產(chǎn)未進(jìn)行資產(chǎn)登記和財(cái)務(wù)處理，長(zhǎng)期滯留賬外或被借用。 ㈡ 通過(guò)完善、周密的并購(gòu)協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn) 并購(gòu)協(xié)議是并購(gòu)交易的法律表現(xiàn)，完善、周密的并購(gòu)協(xié)議條款是主動(dòng)防范各類(lèi)已知和未 知法律風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。即在并購(gòu)協(xié)議中，對(duì)于過(guò) 渡期內(nèi)交易各方的權(quán)利與義務(wù)予以明確，提出先期進(jìn)駐并參與項(xiàng)目公司的管理等具體措施，如派駐總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，以便適當(dāng)?shù)?、及時(shí)地、準(zhǔn)確地實(shí)現(xiàn)管理權(quán)交接。 故為了使得項(xiàng)目公司的現(xiàn)狀得以維持，以及防止交易對(duì)方利用其尚對(duì)項(xiàng)目公司的實(shí)際控制權(quán)，變相從公司獲取其他利益，或者采取惡意行為致使項(xiàng)目公司資產(chǎn)價(jià)值減少、債務(wù)增加。 簡(jiǎn)而言之，盡職調(diào)查在企業(yè)并購(gòu)中具有從法律上、財(cái)務(wù)上、項(xiàng)目可行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、判斷風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特作用。歸納起來(lái)主要有： 土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：包括出讓金支付與否、土地出讓合同中有無(wú)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開(kāi)發(fā)條件限定、有無(wú)帶征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬不清、項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險(xiǎn)； 項(xiàng)目主體的風(fēng)險(xiǎn)：包括開(kāi)發(fā)主體與審批主體是否一致、實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目與審批項(xiàng)目是否一致的風(fēng)險(xiǎn)； 動(dòng)拆遷風(fēng)險(xiǎn)：尚未完成拆遷安置的，拆遷安置補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人，所有 的拆遷風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給受讓人，尤其是物權(quán)法實(shí)施后，動(dòng)拆遷個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件，被拆遷人享有法定優(yōu)先權(quán)安置房； 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)劃有無(wú)調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開(kāi)發(fā)需求，規(guī)劃有無(wú)超過(guò)期限，需要重新申報(bào)的能否獲得批準(zhǔn)； 項(xiàng)目相鄰關(guān)系的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)：物權(quán)法規(guī)定，建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。（ 2）交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅負(fù)較重，收購(gòu)方應(yīng)繳納印花稅、契稅以及交易手續(xù)費(fèi)等，被收購(gòu)方即轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增