【正文】 五、關(guān)于既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。2000年12月31日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行清結(jié)算時，應(yīng)對該項(xiàng)目的全部收入和扣除項(xiàng)目進(jìn)行整體清結(jié)算，先計算整個項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征率第十二條 納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。第二章 納稅申報第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算。三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。第十四條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。在結(jié)算和稅款清算時，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計算：凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用面積占開發(fā)土地總面積的比例計算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。（填有或無）⑶是否取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）⑷納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）四、其他需說明情況：企業(yè)蓋章年月日附送資料（原已提供過的可不再提供）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請項(xiàng)目立項(xiàng)書施工許可證、預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算書、項(xiàng)目竣工決算報表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單不動產(chǎn)銷售明細(xì)表商品房分層平面圖主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。選項(xiàng) D必須是經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的才按核定征收辦法征收土地增值稅。【解析】根據(jù)《土地增值稅暫行條件》，無論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。該個人2007年5月轉(zhuǎn)讓的自有住房，是2003年8月以20萬元的價格購入，居住時間在3年以上5年以下，按規(guī)定應(yīng)減半征收土地增值稅。5． D【解析】土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，則不予征稅。A轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅，應(yīng)在受讓人機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅C．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅D．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅19．以下情形中納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的有（）。A抵押期滿以國有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù)B農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)C．房產(chǎn)所有人通過當(dāng)?shù)亟逃窒虍?dāng)?shù)匦W(xué)捐贈的房屋D以房地產(chǎn)作價入股投資后將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓E．房地產(chǎn)評估增值5．下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，需繳247?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需50萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。A400 D75012．某服裝生產(chǎn)企業(yè)2007年12月轉(zhuǎn)讓一幢90年代末建造的生產(chǎn)車間，取得轉(zhuǎn)讓收入400萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計25萬元?！驹擃}針對“土地增值稅扣除項(xiàng)目”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】6.【正確答案】 ABCD【答案解析】 稅法規(guī)定，土地、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供應(yīng)稅房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料?！驹擃}針對“土地增值稅征稅范圍”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】2.【正確答案】 B【答案解析】 轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為是違法行為；房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍；政府出讓土地的行為及取得的收入不在土地增值稅的征稅之列。，說法正確的是（）。，以下屬于應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金的是（）。，取得收入560萬元。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，其中：利息支出20萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但比銀行的同期同類貸款利率計算的利息多出3萬元，其他開發(fā)費(fèi)用20萬元。【該題針對“土地增值稅的清算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】10.【正確答案】 B【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：(1)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；(3)房地產(chǎn)評估報告；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證；(5)其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。A與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)B．合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)C．轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位D繼承房產(chǎn)的子女6．土地增值稅的稅率形式是（）。此外，該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算比例為10％,該公司應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。A工商營業(yè)執(zhí)照原件B土地使用權(quán)證書C．公司法人的戶口簿D．稅務(wù)登記證原件21．個人轉(zhuǎn)讓自用3年以上的房屋繳納土地增值稅時，不需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的資料是（）。A與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的土地出讓金B(yǎng)與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的建筑安裝工程費(fèi)C．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用D轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交納的營業(yè)稅E．與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的“三通一平”支出12．下列項(xiàng)目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的有（）。A633 （2）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額為（）萬元。11． C【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（400－100）＋（1000＋6000）5％＝650萬元）。二、多項(xiàng)選擇題1．A C DE【解析】土地增值稅的特點(diǎn)：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象、征稅面比較廣、采用扣除法和評估法計算增值額、實(shí)行超率累進(jìn)稅率、實(shí)行按次征收。14．AB C D【解析】稅法規(guī)定，土地、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供應(yīng)稅房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。年月日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，本公司取得商品房預(yù)售許可證。第五條納稅人有下列情況之一的，縣（市）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，可依照《實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，指定經(jīng)政府批準(zhǔn)的評估機(jī)構(gòu)確定納稅人的轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后據(jù)以計算征收土地增值稅。第十條個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用的住房，應(yīng)提供房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書及有關(guān)證明其住居時間的材料，由縣（市）地方稅務(wù)局核實(shí)后按規(guī)定征免稅。二、根據(jù)國稅發(fā)［2006］187號第二條規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：，其成本、費(fèi)用可以扣除；、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。請遵照執(zhí)行。財政部 國家稅務(wù)總局二○○六年三月二日福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知[發(fā)文日期：20051014]福建省地方稅務(wù)局 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。住宅按1%—2%預(yù)征。第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，由主管地稅機(jī)關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項(xiàng)目金額和增值額；對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非。福建省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅若干具體政策問題的通知[發(fā)文日期：20050621]福建省地方稅務(wù)局 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：最近陸續(xù)接到各地反映一些地方稅相關(guān)政策問題，經(jīng)研究，在國家稅務(wù)總局未作出明確之前，我省暫統(tǒng)一如下：一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)后土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定問題。沒有真實(shí)合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項(xiàng)目。第十條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預(yù)征土地增值稅辦法。六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。一、各地應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎(chǔ)資料庫，為確定科學(xué)合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準(zhǔn)確、公平、合理奠定基礎(chǔ)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之五計算扣除。納稅人以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以本期收到價款的當(dāng)天或合同約定本期應(yīng)收價款日期的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間。9640100％＝％應(yīng)繳納土地增值稅＝636040％－96405％一2544一482＝2062（萬元）第三篇：土地增值稅自查報告附件3:福建省土地增值稅清算項(xiàng)目基本情況說明一、企業(yè)基本情況企業(yè)名稱：成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業(yè)類型：經(jīng)營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯(lián)系電話：二、商品房項(xiàng)目開發(fā)情況㈠土地取得情況本公司年月日受讓于國有建設(shè)用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權(quán)利和義 1務(wù)。對于選項(xiàng) D，缺少了“又無正當(dāng)理由”的條件?！窘馕觥客恋卦鲋刀愒瓌t上在房地產(chǎn)的坐落地納稅，但如果自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地不在一地時，則在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。10． D【解析】應(yīng)扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”和“其他扣除項(xiàng)目”的金稅＝1000010％＋1000020％＝ 3000（萬元）。（5）在售房、抵債等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用（不合印花稅）900萬元。AA5日 B7日 20．納稅人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅。公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬元，其中建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占用土地支付的金額占全部支付金額的1人。A出讓國有土地C．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)D．處于抵押期間的房地產(chǎn)4．下列可以不征或免征土地增值稅的有（）。3525100％＝％【該題針對“土地增值稅應(yīng)納稅額的計算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】8.【正確答案】 A【答案解析】 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值額＝560－420－6－(560－420)5%(1+7%+3%)－560%＝560－＝(萬元)增值率＝247。，建造了一個生產(chǎn)車間，后因技術(shù)改造，轉(zhuǎn)讓了該生產(chǎn)車間，有關(guān)收入與支出如下：（1）取得收入500萬元，并按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，‰，教育費(fèi)附加征收率3%）。另知，該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為5％。（）。【該題針對“土地增值稅扣除項(xiàng)目”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】4.【正確答案】 B【答案解析】 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除?！驹擃}針對“土地增值稅的清算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】三、計算題。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)車間應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。 17李某因改善居住條件，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住四年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房款24萬元。A企業(yè)雙方出讓房產(chǎn)使用權(quán)B．稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣扣押的欠稅單位的房產(chǎn)C．某國有企業(yè)與一外國企業(yè)合作建房后出售D．某外商投資企業(yè)以房產(chǎn)對外投資，參股分紅E．土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為6．下列項(xiàng)目中，應(yīng)征收土地增值稅的有（）。A擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的 B申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的C．依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的D．符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的 E．設(shè)置賬薄，但漲簿混亂難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的三、計算題（每題的備選項(xiàng)中，只有一個最符合題意，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2007年有關(guān)經(jīng)營情況如下：（1）2月1日與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。B【罰析】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付