【正文】 建議本項目 的 物業(yè)管理和經營管理工作，可分別交由專業(yè)的物業(yè)管理機構和商業(yè)經營管理機構承擔。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 建立和維護商場品牌 產品的品牌也好，項目的品牌也好，都包括知名度、美譽度和認知度三個方面，商業(yè)物業(yè)是一種長線投資物業(yè)，為了使整個項目處于市場競爭的優(yōu)勢地位，必須建立一個強勢品牌。否則，如果每個商戶只顧個體利益，輕視商場的整體利益，肯定會出現不良的經營行為，最終既損害了消費者的利益，更損害了全體經營者和所有者的利益，對商業(yè)物業(yè)造成的惡果是難以估算的。 商業(yè)物業(yè)的管理主要強調的是兩個方面，一是服務，服務水平和服務質量；二是管理，管理內容和管理能力。環(huán)境清潔衛(wèi)生管理主要包括： ◆ 公共區(qū)域管理； ◆ 公共區(qū)域的擺設與植物管理； ◆ 商場日常清潔； ◆ 玻璃墻幕清潔； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 市調數據顯示， 90 ㎡以內的投資型鋪面市場接受度很高，大型鋪面空置率較高；本項目客戶會會員中，商鋪意向客戶 77%是 90 ㎡以內的小商鋪，因此本項目商鋪應盡量考慮多配置一些小型商鋪。我司在對市場行情的分析、目標消費群體分析 基礎上 結合項目實際情況，提出我 司對產品 競爭力打造的建議。 本項目的商業(yè) 、住 宅、辦公的人流復雜，對管理產生不便。 本項目是一個集商業(yè)大賣場、酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、寫字樓于一體的多功能型物業(yè)，這樣的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 萬達商業(yè)廣場 項目名稱： 大連萬達商業(yè)購物中心 地理位置： 中山大道 818號 商鋪規(guī)模： A、 B、 C三棟， A棟為大洋百貨， B棟 1層為大賣場 、共有 274個鋪面 、 24層為沃爾碼， C棟 1層約 260個 小型產權商鋪 、二層為時代華納；對外銷售部分一 層商鋪 總建筑面積為 1萬平方米左右 商鋪價格： 內街 30000元 /平方米 ，臨街 40000元 /平方米 主力商鋪面積： 1620平方米 銷售情況： 銷售率 約 80%，其中內街，面積在 15 平方米，總價在 50 萬元左右的商鋪銷售狀況較好，而面積在 50平方米，總價在 200多萬元的商鋪銷售狀況相對較差。地段較差，步行超出 5 分鐘范圍的一樓臨街商鋪，平均月租金約 60 元 /㎡；步行超出 10 分鐘范圍的商鋪，平均月租金在 50 元 /㎡以內。 B. 區(qū)域商鋪主要是存量供應。中央街是對這一視點的最好詮釋。 2000年，中國正式加入 WTO。中央街為代表的商業(yè)街，以寶安公園家為代表的社區(qū)商鋪，以西漢正街華美裝飾材料市場為代表的專業(yè)市場 ?? 你方唱罷我登場，好不熱鬧！武漢商業(yè)地產將是百花齊放。中央街為主形成的沌口商圈等為代表的城市邊緣商圈迅速成長。 此后不久，上海西北盛唐和上海恒大又以總價 73200萬元，畝均 ，樓面地價 /㎡，聯合取得江漢區(qū)大興路一塊占地 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 在房地產開發(fā)商看來，這樣的現象應該是很高興的事情， 但是 商業(yè)地產，商鋪投資是一個復雜，系統的科學。武漢市商業(yè)地產是投資與消費比翼雙飛。2020 年以來，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃方案的孕育與誕生，地產開發(fā)加速，漢陽商業(yè)迅速崛起，新 區(qū)商業(yè)初露崢嶸：以中百倉儲、銅鑼灣廣場、 21世紀娛樂中心、湘隆在開發(fā)商樂意購買社區(qū)商鋪的情況下，投資者（消費者）樂意購買社區(qū)商鋪的情況下 ，社區(qū)商鋪是全線飄紅，高歌猛進。這一情況表明：一方面，舊城改造中大量商鋪被拆除；另一方面，商業(yè)地產隨著武漢經濟快速發(fā)展、城市化進程加快以及居民收入水平的提高，新的需求在不斷增長，這一減一增，將預示著商業(yè)用房告缺！這無疑將給商業(yè)地產帶來新的機遇，新的“錢”景。 （六）武漢市政府對商業(yè)市場的規(guī)劃將推動商業(yè)地產的迅速發(fā)展 根據武漢市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃（ 2020～ 2020 年），武漢市商業(yè)網點建設和發(fā)展的主要任務為：通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖，提升功能，加強漢口中心商業(yè)區(qū)的建設；推動中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的繁榮繁華；培育發(fā)展后湖、漢口火車站前、古田二村、十升路、四新等 30 個市級商業(yè)副中心，培育一批專業(yè)特色商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設置一批社區(qū)商業(yè)中心； 逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網點，讓臨街鋪子淡出市場。 一、 鐘家村區(qū)域商鋪市場行情分析 鐘家村區(qū)域商 業(yè) 市場概況 鐘家村區(qū)域是漢陽地區(qū)傳統的商業(yè)中心， 本項目原址上就是漢陽地區(qū)的購物、休閑、娛樂中心；特別是漢商集團與中商、武商、中百曾是武漢 的商業(yè)四巨頭，鐘家村區(qū)域也是武漢市市級商業(yè)中心圈，在武漢 傳統 商業(yè)市場中 占有重要的地位 。 B． 數據統計有 148 家，其中面積小于 60 ㎡的鋪面有 98家，約占 %；面積在 60120㎡的鋪面有 32家，約占 %；面積 120300㎡ 的鋪面有 10家，約占 %，面積 300500㎡的鋪面有 3家，約占 %，面積 500㎡以上 的鋪面有 5家，約占 %。 項目分析： 該項目開發(fā)商實力雄厚 ， 地處建設大道 商務 圈 核心 ，位置優(yōu)越，周邊生活配套設施齊全， 區(qū)域消費群體消費能力強 。 銷售規(guī)模差異較大，有大 型購物中心，也有臨街底層商鋪；從市場接受度來看，臨街底層商鋪較受市場歡迎。 項目 位于漢陽、漢口、武昌三鎮(zhèn)相連的咽喉處，且是漢陽區(qū)傳統的政治、經濟、文化中心，擁有較完善的商業(yè)配套，在消費者中有一定的商業(yè)影響力。 A、 東區(qū) 一層 層高 6M， 24 層 層高 ， 24 層 垂直交通 、平面交通 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 境，是否有足夠多的特色商品和服務，能有全新的購物休驗。 二樓定 位：品牌時尚購物空中商業(yè)步行街；以 30㎡－ 50 ㎡、 50 ㎡－ 70㎡、70 ㎡－ 100 ㎡的投資型商鋪為主。 4層商鋪采用虛分割，將四樓分割成套內建筑面積 15 ㎡左右的小商鋪，由選 擇的房產測繪隊負責辦產權，形成中小型產權商鋪。 房地產產品的使用周期比較長，商業(yè)物業(yè)雖比住宅物業(yè)的使用期限短，但也有 40 年之長，物業(yè)管理的重要性是非常明顯的。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 6．處理商場緊急事件 商場是一個人流集中的公共場所，誰也說不準會在哪一天出個什么事，因此，物業(yè)管理機構及其工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商場內部和外部的突發(fā)事件，做到招之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝，應付和處理好商場的緊急事件。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。制止不正當及惡習性競爭行為，為所有的商家創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境和條件，是商業(yè)管理的重要職責。百貨公司和大型超市在 90 年代初開始，已普遍出現 了引進部分散經營方式，與近期的“一站式”購物理念的興起，都是為了滿足顧客的消費觀念改變的需要。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 分散經營，統一運作 本項目分割成了眾多中小型商鋪，由 眾多不同的商家共同經營，而不是由單一商戶經營，這是消費市場發(fā)展的結果。協調好管理公司與商戶、商戶與商戶之間的關系，這是管理公司進行“口碑”傳播的有效方法之一。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。人性化管理在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關系，不但是全體服務對象業(yè)主、商戶和消費者的需要，也是管理公司自身發(fā)展的需要，沒有誰會愿意花錢聘請對自己 不冷不熱、不理不睬的服務商，在“顧客就是上帝”的買方市場下，如果說消費者是商戶的顧客，也可以說業(yè)務和商戶是管理公司的顧客，對我們的上帝或上帝的上帝稍有不敬或怠慢，也許就是砸自己的飯碗。 本項目地上地下車位共計 有 512個，車輛的及交通的管理顯得更為重要。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。雖然物業(yè)管理是房地產產品的售后服務工作，在房子交付使用后才真正開始向住戶提供服務， 但 在項目營銷策劃過程中，發(fā)展商 就應 將物業(yè)管理作為項目 營銷策劃的重要內容，提前為買家設計好物業(yè)管理的服務藍圖，對市場和買家 做出 了一系列的物業(yè)管理服務承諾，將物業(yè)管理服務融入了項目形象當中去。 1 4 樓功能配置如下： 健身中心約 2000 ㎡、培訓中心約 1700 ㎡、美容美發(fā)美體中心約 500㎡、卡拉 OK、娛樂中 心 2000 ㎡、咖啡酒吧、休閑餐飲約 2000 ㎡，根據市場實際情況還會有所調整。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位要著重考慮不同商業(yè)業(yè)態(tài)的互補，相互促進，共同發(fā)展，形成和諧的商業(yè)生態(tài)圈。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 前期商業(yè)規(guī)劃不盡完善 。剩余商鋪的營銷策劃是本次營銷策劃的重點， 主要是東區(qū)一層約 1567 ㎡，二層約 1845㎡，三層約 1935 ㎡ ，四層約9150㎡；西區(qū)一層約 2495㎡，二層約 2495㎡，三層約 833㎡。 從以上類比性樓盤分析來看， 以上幾個樓盤都擁有絕佳的地段，周邊消費水平較高，整體來講都要略優(yōu)于閩東國際城項目。 二、 參照 性 樓盤情況分析 ： 本項目所在區(qū)域沒有可以比較的在售樓盤，因此 我們選擇了金色華府底 層 商鋪 、萬豪國際底 層 商 鋪 、萬達商業(yè)廣場、漢飛青年城底 層 商 鋪 4個項目作為參照樓盤 ；雖然這四個樓盤所在區(qū)位、項目特性上與本項目有較大的差 異， 與本項目不可比， 但其所處的地理位置特性，物業(yè)類型上有一定的相似性，因此對本項目也有一定的參照性 。 C. 大商鋪較少、且有空置現象。因 此，要成功運作本項目就必須在充分了解、分析市場行情的基礎上，重視商業(yè)策劃及商鋪營銷工作。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 7 社區(qū)商業(yè)高歌猛進 社區(qū)商鋪具有市場基礎穩(wěn)定、投資小、容易出租、轉讓、風險低、產權比其他商鋪年限長等特點，作為住宅小區(qū)的配套設施，雖然不是主流產品，但卻是房地產開發(fā)商進行住宅項目開發(fā)的重要贏利點，也是提高樓盤附加值，增加樓盤“賣點”不可或缺的地產因子。 商業(yè)規(guī)劃的要求，在舊城改造中“洗心革面”，迎來商業(yè)繁華的“第二春”。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。就連一些不是老板的，手中有些閑錢的白領人士和部分的中產階級，也紛紛加入到這一股 “ 旋風 ” 中，讓原本門檻較高，總價動不動就需過百萬的商鋪投資，也實行了親民政策：手里有十幾，二十萬元的閑置資金也可以做一下 “ 鋪主 ” 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 如何做好項目的產品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、經營管理、營銷推廣是商鋪營銷的重中之重，同時營銷執(zhí)行需要有多方高度協調的執(zhí)行力。預計在今冬明春將相繼投資開工建設，拉開了漢正街全面復興的序幕。 6 商業(yè)地產產品銷售普遍稱好 無論是中心城區(qū)還是邊緣郊區(qū)，只要商鋪面市，一般而言，都會出現較好的銷售場面。又據市商業(yè)部門統計 ,目前 ,武漢市城區(qū)人均擁有商業(yè)用房面積約 ㎡ ,但按武漢市 2020~2020年人均占有商業(yè)面積 ㎡的規(guī)劃 ,人均差額 ㎡ ,累計潛在需求近 400萬㎡；無論是從全國商業(yè)地產的發(fā)展形勢、武漢市宏觀經濟的增長方面來看 ,還是從武漢市土地供應計劃 ,市場客觀需求上看 ,整個武漢市商業(yè)地產市場 ,總體趨勢良好 ,商鋪供應量和潛在 需求量都將保持平穩(wěn)上升的趨勢 ,發(fā)展前景看好。武漢作為首批開放零售業(yè)的城市之一，今年底零售業(yè)將完全開放。但在不同區(qū)域、不同的產品項目上，由于缺乏統一的商業(yè)策劃和營銷管理、缺乏合理的商業(yè)布局，以及 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 區(qū)域 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ： 業(yè)態(tài)分類表11 12138202 213835 63 39 87410510152025金融 餐飲 茶社 電纜 電信 服裝、服飾 復印打字 副食 干洗店 糕點 花店 機械 美發(fā)用品 美容、發(fā)廊 攝影沖印 五金電氣 鞋業(yè) 休閑、文體用品 眼鏡店 藥店 醫(yī)院門診業(yè)態(tài) 中管網房地產頻道 作為國內最大、