【正文】 建議本項(xiàng)目 的 物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理工作，可分別交由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌 產(chǎn)品的品牌也好，項(xiàng)目的品牌也好，都包括知名度、美譽(yù)度和認(rèn)知度三個(gè)方面，商業(yè)物業(yè)是一種長(zhǎng)線投資物業(yè)，為了使整個(gè)項(xiàng)目處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位，必須建立一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌。否則，如果每個(gè)商戶只顧個(gè)體利益，輕視商場(chǎng)的整體利益，肯定會(huì)出現(xiàn)不良的經(jīng)營(yíng)行為，最終既損害了消費(fèi)者的利益，更損害了全體經(jīng)營(yíng)者和所有者的利益，對(duì)商業(yè)物業(yè)造成的惡果是難以估算的。 商業(yè)物業(yè)的管理主要強(qiáng)調(diào)的是兩個(gè)方面，一是服務(wù)，服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；二是管理，管理內(nèi)容和管理能力。環(huán)境清潔衛(wèi)生管理主要包括： ◆ 公共區(qū)域管理； ◆ 公共區(qū)域的擺設(shè)與植物管理； ◆ 商場(chǎng)日常清潔； ◆ 玻璃墻幕清潔； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市調(diào)數(shù)據(jù)顯示， 90 ㎡以內(nèi)的投資型鋪面市場(chǎng)接受度很高，大型鋪面空置率較高；本項(xiàng)目客戶會(huì)會(huì)員中，商鋪意向客戶 77%是 90 ㎡以內(nèi)的小商鋪，因此本項(xiàng)目商鋪應(yīng)盡量考慮多配置一些小型商鋪。我司在對(duì)市場(chǎng)行情的分析、目標(biāo)消費(fèi)群體分析 基礎(chǔ)上 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，提出我 司對(duì)產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)力打造的建議。 本項(xiàng)目的商業(yè) 、住 宅、辦公的人流復(fù)雜，對(duì)管理產(chǎn)生不便。 本項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)大賣場(chǎng)、酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、寫(xiě)字樓于一體的多功能型物業(yè)，這樣的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱： 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)購(gòu)物中心 地理位置： 中山大道 818號(hào) 商鋪規(guī)模： A、 B、 C三棟， A棟為大洋百貨， B棟 1層為大賣場(chǎng) 、共有 274個(gè)鋪面 、 24層為沃爾碼， C棟 1層約 260個(gè) 小型產(chǎn)權(quán)商鋪 、二層為時(shí)代華納；對(duì)外銷售部分一 層商鋪 總建筑面積為 1萬(wàn)平方米左右 商鋪價(jià)格： 內(nèi)街 30000元 /平方米 ，臨街 40000元 /平方米 主力商鋪面積： 1620平方米 銷售情況： 銷售率 約 80%，其中內(nèi)街，面積在 15 平方米，總價(jià)在 50 萬(wàn)元左右的商鋪銷售狀況較好，而面積在 50平方米，總價(jià)在 200多萬(wàn)元的商鋪銷售狀況相對(duì)較差。地段較差，步行超出 5 分鐘范圍的一樓臨街商鋪，平均月租金約 60 元 /㎡；步行超出 10 分鐘范圍的商鋪，平均月租金在 50 元 /㎡以內(nèi)。 B. 區(qū)域商鋪主要是存量供應(yīng)。中央街是對(duì)這一視點(diǎn)的最好詮釋。 2000年，中國(guó)正式加入 WTO。中央街為代表的商業(yè)街，以寶安公園家為代表的社區(qū)商鋪，以西漢正街華美裝飾材料市場(chǎng)為代表的專業(yè)市場(chǎng) ?? 你方唱罷我登場(chǎng)，好不熱鬧！武漢商業(yè)地產(chǎn)將是百花齊放。中央街為主形成的沌口商圈等為代表的城市邊緣商圈迅速成長(zhǎng)。 此后不久，上海西北盛唐和上海恒大又以總價(jià) 73200萬(wàn)元，畝均 ，樓面地價(jià) /㎡，聯(lián)合取得江漢區(qū)大興路一塊占地 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該是很高興的事情， 但是 商業(yè)地產(chǎn)，商鋪投資是一個(gè)復(fù)雜，系統(tǒng)的科學(xué)。武漢市商業(yè)地產(chǎn)是投資與消費(fèi)比翼雙飛。2020 年以來(lái)，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃方案的孕育與誕生，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加速，漢陽(yáng)商業(yè)迅速崛起，新 區(qū)商業(yè)初露崢嶸：以中百倉(cāng)儲(chǔ)、銅鑼灣廣場(chǎng)、 21世紀(jì)娛樂(lè)中心、湘隆在開(kāi)發(fā)商樂(lè)意購(gòu)買社區(qū)商鋪的情況下，投資者（消費(fèi)者）樂(lè)意購(gòu)買社區(qū)商鋪的情況下 ，社區(qū)商鋪是全線飄紅，高歌猛進(jìn)。這一情況表明：一方面，舊城改造中大量商鋪被拆除；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)隨著武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快以及居民收入水平的提高，新的需求在不斷增長(zhǎng)，這一減一增，將預(yù)示著商業(yè)用房告缺！這無(wú)疑將給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)遇，新的“錢”景。 （六）武漢市政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展 根據(jù)武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（ 2020～ 2020 年），武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的主要任務(wù)為：通過(guò)創(chuàng)新業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖，提升功能，加強(qiáng)漢口中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)；推動(dòng)中南路、鐘家村兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心的繁榮繁華；培育發(fā)展后湖、漢口火車站前、古田二村、十升路、四新等 30 個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心，培育一批專業(yè)特色商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設(shè)置一批社區(qū)商業(yè)中心； 逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網(wǎng)點(diǎn)，讓臨街鋪?zhàn)拥鍪袌?chǎng)。 一、 鐘家村區(qū)域商鋪市場(chǎng)行情分析 鐘家村區(qū)域商 業(yè) 市場(chǎng)概況 鐘家村區(qū)域是漢陽(yáng)地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心， 本項(xiàng)目原址上就是漢陽(yáng)地區(qū)的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心；特別是漢商集團(tuán)與中商、武商、中百曾是武漢 的商業(yè)四巨頭，鐘家村區(qū)域也是武漢市市級(jí)商業(yè)中心圈，在武漢 傳統(tǒng) 商業(yè)市場(chǎng)中 占有重要的地位 。 B． 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有 148 家，其中面積小于 60 ㎡的鋪面有 98家，約占 %；面積在 60120㎡的鋪面有 32家，約占 %；面積 120300㎡ 的鋪面有 10家，約占 %，面積 300500㎡的鋪面有 3家，約占 %，面積 500㎡以上 的鋪面有 5家，約占 %。 項(xiàng)目分析： 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 ， 地處建設(shè)大道 商務(wù) 圈 核心 ，位置優(yōu)越，周邊生活配套設(shè)施齊全， 區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)能力強(qiáng) 。 銷售規(guī)模差異較大，有大 型購(gòu)物中心，也有臨街底層商鋪；從市場(chǎng)接受度來(lái)看，臨街底層商鋪較受市場(chǎng)歡迎。 項(xiàng)目 位于漢陽(yáng)、漢口、武昌三鎮(zhèn)相連的咽喉處，且是漢陽(yáng)區(qū)傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，擁有較完善的商業(yè)配套，在消費(fèi)者中有一定的商業(yè)影響力。 A、 東區(qū) 一層 層高 6M， 24 層 層高 ， 24 層 垂直交通 、平面交通 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 境，是否有足夠多的特色商品和服務(wù)，能有全新的購(gòu)物休驗(yàn)。 二樓定 位：品牌時(shí)尚購(gòu)物空中商業(yè)步行街；以 30㎡－ 50 ㎡、 50 ㎡－ 70㎡、70 ㎡－ 100 ㎡的投資型商鋪為主。 4層商鋪采用虛分割，將四樓分割成套內(nèi)建筑面積 15 ㎡左右的小商鋪，由選 擇的房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)負(fù)責(zé)辦產(chǎn)權(quán)，形成中小型產(chǎn)權(quán)商鋪。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期比較長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)雖比住宅物業(yè)的使用期限短，但也有 40 年之長(zhǎng)，物業(yè)管理的重要性是非常明顯的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6．處理商場(chǎng)緊急事件 商場(chǎng)是一個(gè)人流集中的公共場(chǎng)所，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)會(huì)在哪一天出個(gè)什么事，因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員要隨時(shí)保持戒備的工作心理，防范包括來(lái)自商場(chǎng)內(nèi)部和外部的突發(fā)事件，做到招之即來(lái)，來(lái)之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝，應(yīng)付和處理好商場(chǎng)的緊急事件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。制止不正當(dāng)及惡習(xí)性競(jìng)爭(zhēng)行為，為所有的商家創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境和條件，是商業(yè)管理的重要職責(zé)。百貨公司和大型超市在 90 年代初開(kāi)始，已普遍出現(xiàn) 了引進(jìn)部分散經(jīng)營(yíng)方式，與近期的“一站式”購(gòu)物理念的興起，都是為了滿足顧客的消費(fèi)觀念改變的需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一運(yùn)作 本項(xiàng)目分割成了眾多中小型商鋪，由 眾多不同的商家共同經(jīng)營(yíng)，而不是由單一商戶經(jīng)營(yíng)，這是消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果。協(xié)調(diào)好管理公司與商戶、商戶與商戶之間的關(guān)系，這是管理公司進(jìn)行“口碑”傳播的有效方法之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。人性化管理在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關(guān)系，不但是全體服務(wù)對(duì)象業(yè)主、商戶和消費(fèi)者的需要，也是管理公司自身發(fā)展的需要，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)愿意花錢聘請(qǐng)對(duì)自己 不冷不熱、不理不睬的服務(wù)商，在“顧客就是上帝”的買方市場(chǎng)下，如果說(shuō)消費(fèi)者是商戶的顧客，也可以說(shuō)業(yè)務(wù)和商戶是管理公司的顧客，對(duì)我們的上帝或上帝的上帝稍有不敬或怠慢，也許就是砸自己的飯碗。 本項(xiàng)目地上地下車位共計(jì) 有 512個(gè)，車輛的及交通的管理顯得更為重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。雖然物業(yè)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后服務(wù)工作，在房子交付使用后才真正開(kāi)始向住戶提供服務(wù)， 但 在項(xiàng)目營(yíng)銷策劃過(guò)程中，發(fā)展商 就應(yīng) 將物業(yè)管理作為項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃的重要內(nèi)容，提前為買家設(shè)計(jì)好物業(yè)管理的服務(wù)藍(lán)圖，對(duì)市場(chǎng)和買家 做出 了一系列的物業(yè)管理服務(wù)承諾，將物業(yè)管理服務(wù)融入了項(xiàng)目形象當(dāng)中去。 1 4 樓功能配置如下： 健身中心約 2000 ㎡、培訓(xùn)中心約 1700 ㎡、美容美發(fā)美體中心約 500㎡、卡拉 OK、娛樂(lè)中 心 2000 ㎡、咖啡酒吧、休閑餐飲約 2000 ㎡，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況還會(huì)有所調(diào)整。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位要著重考慮不同商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展，形成和諧的商業(yè)生態(tài)圈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前期商業(yè)規(guī)劃不盡完善 。剩余商鋪的營(yíng)銷策劃是本次營(yíng)銷策劃的重點(diǎn)， 主要是東區(qū)一層約 1567 ㎡，二層約 1845㎡，三層約 1935 ㎡ ，四層約9150㎡；西區(qū)一層約 2495㎡，二層約 2495㎡，三層約 833㎡。 從以上類比性樓盤(pán)分析來(lái)看， 以上幾個(gè)樓盤(pán)都擁有絕佳的地段，周邊消費(fèi)水平較高，整體來(lái)講都要略優(yōu)于閩東國(guó)際城項(xiàng)目。 二、 參照 性 樓盤(pán)情況分析 ： 本項(xiàng)目所在區(qū)域沒(méi)有可以比較的在售樓盤(pán)，因此 我們選擇了金色華府底 層 商鋪 、萬(wàn)豪國(guó)際底 層 商 鋪 、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、漢飛青年城底 層 商 鋪 4個(gè)項(xiàng)目作為參照樓盤(pán) ；雖然這四個(gè)樓盤(pán)所在區(qū)位、項(xiàng)目特性上與本項(xiàng)目有較大的差 異， 與本項(xiàng)目不可比， 但其所處的地理位置特性，物業(yè)類型上有一定的相似性，因此對(duì)本項(xiàng)目也有一定的參照性 。 C. 大商鋪較少、且有空置現(xiàn)象。因 此，要成功運(yùn)作本項(xiàng)目就必須在充分了解、分析市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，重視商業(yè)策劃及商鋪營(yíng)銷工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7 社區(qū)商業(yè)高歌猛進(jìn) 社區(qū)商鋪具有市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定、投資小、容易出租、轉(zhuǎn)讓、風(fēng)險(xiǎn)低、產(chǎn)權(quán)比其他商鋪年限長(zhǎng)等特點(diǎn)，作為住宅小區(qū)的配套設(shè)施，雖然不是主流產(chǎn)品，但卻是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要贏利點(diǎn)，也是提高樓盤(pán)附加值，增加樓盤(pán)“賣點(diǎn)”不可或缺的地產(chǎn)因子。 商業(yè)規(guī)劃的要求，在舊城改造中“洗心革面”，迎來(lái)商業(yè)繁華的“第二春”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。就連一些不是老板的，手中有些閑錢的白領(lǐng)人士和部分的中產(chǎn)階級(jí)，也紛紛加入到這一股 “ 旋風(fēng) ” 中，讓原本門檻較高，總價(jià)動(dòng)不動(dòng)就需過(guò)百萬(wàn)的商鋪投資，也實(shí)行了親民政策：手里有十幾，二十萬(wàn)元的閑置資金也可以做一下 “ 鋪主 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 如何做好項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷推廣是商鋪營(yíng)銷的重中之重，同時(shí)營(yíng)銷執(zhí)行需要有多方高度協(xié)調(diào)的執(zhí)行力。預(yù)計(jì)在今冬明春將相繼投資開(kāi)工建設(shè)，拉開(kāi)了漢正街全面復(fù)興的序幕。 6 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品銷售普遍稱好 無(wú)論是中心城區(qū)還是邊緣郊區(qū)，只要商鋪面市，一般而言，都會(huì)出現(xiàn)較好的銷售場(chǎng)面。又據(jù)市商業(yè)部門統(tǒng)計(jì) ,目前 ,武漢市城區(qū)人均擁有商業(yè)用房面積約 ㎡ ,但按武漢市 2020~2020年人均占有商業(yè)面積 ㎡的規(guī)劃 ,人均差額 ㎡ ,累計(jì)潛在需求近 400萬(wàn)㎡；無(wú)論是從全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方面來(lái)看 ,還是從武漢市土地供應(yīng)計(jì)劃 ,市場(chǎng)客觀需求上看 ,整個(gè)武漢市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) ,總體趨勢(shì)良好 ,商鋪供應(yīng)量和潛在 需求量都將保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì) ,發(fā)展前景看好。武漢作為首批開(kāi)放零售業(yè)的城市之一，今年底零售業(yè)將完全開(kāi)放。但在不同區(qū)域、不同的產(chǎn)品項(xiàng)目上，由于缺乏統(tǒng)一的商業(yè)策劃和營(yíng)銷管理、缺乏合理的商業(yè)布局，以及 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ： 業(yè)態(tài)分類表11 12138202 213835 63 39 87410510152025金融 餐飲 茶社 電纜 電信 服裝、服飾 復(fù)印打字 副食 干洗店 糕點(diǎn) 花店 機(jī)械 美發(fā)用品 美容、發(fā)廊 攝影沖印 五金電氣 鞋業(yè) 休閑、文體用品 眼鏡店 藥店 醫(yī)院門診業(yè)態(tài) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、