【正文】 律師提醒：務(wù)必核對(duì)清楚新證上的內(nèi)容（如產(chǎn)權(quán)人名，身份證號(hào)碼、地址等）。律師提醒：該物業(yè)必須有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)清晰且為混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)（樓齡超過二十年不受理）。如是商業(yè)貸款約715天下款，公積金或組合貸款約12個(gè)月下款（下款至房主名下）房主收到銀行貸款同時(shí)交付房屋。信息配對(duì)：進(jìn)行房產(chǎn)出售出租登記，注明隨物設(shè)施；立即開始客戶配對(duì)，在房友網(wǎng)內(nèi)選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶進(jìn)行篩選，或電話聯(lián)系有需求較接近客戶的銷售人員根據(jù)客戶需求范圍及承受能力于系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行合適房源的搜索；列出意向（房源）客戶－列出購買意向的排序－按客戶購買力（房源實(shí)際成交可能）排序－選定主要客戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員；信息搜尋時(shí)，可一邊搜索邊與客戶進(jìn)行交談，避免冷落客戶；配對(duì)過程中，應(yīng)適時(shí)轉(zhuǎn)換系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業(yè)主（客戶）聯(lián)系方式；委托簽署：業(yè)主房產(chǎn)出售/租①、委托簽署是對(duì)客戶的承諾，確定房屋的真實(shí)性，有效性及安全性，出于對(duì)客人的承諾，避免出現(xiàn)一房多售等購房陷井，同時(shí)也讓業(yè)主感受到認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，產(chǎn)生信賴； ②、無償幫客戶進(jìn)行房屋出售，對(duì)符合市場(chǎng)價(jià)的委托房屋可進(jìn)行報(bào)刊發(fā)布，客源更為廣泛，加快銷售過程；客戶求購/租：①、首先讓客戶對(duì)所介紹的產(chǎn)品產(chǎn)生興趣。這樣今后就有借口再打電話給他。第二篇：二手房交易流程二手房交易流程買賣雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財(cái)產(chǎn)權(quán)科買賣雙方與經(jīng)紀(jì)方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價(jià)20%)買房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀(jì)方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀(jì)方買方向擔(dān)保人，原按揭銀行提出贖樓申請(qǐng)，擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保審批，銀行發(fā)放贖樓擔(dān)保貸款，擔(dān)保人辦理贖樓和注銷抵押登記買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)公司評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進(jìn)行首期款監(jiān)管。（2）買賣合同中下家以及配偶的身份證原件以及復(fù)印件、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件、戶口本原件以及復(fù)印件（如果是單身需提供單身證明，單身證明開具單位為此人戶口本所在地的民政局），如有未成年子女則需提供出生證明以及戶口本（如有離婚狀態(tài)出現(xiàn)則需提供原先的離婚協(xié)議書）。（8）買賣合同中上家的身份證復(fù)印件以及原件。（2）買賣合同中下家以及配偶的身份證原件以及復(fù)印件、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件、戶口本原件以及復(fù)印件（如果是單身需提供單身證明，單身證明開具單位為此人戶口本所在地的民政局），如有未成年子女則需提供出生證明以及戶口本（如有離婚狀態(tài)出現(xiàn)則需提供原先的離婚協(xié)議書）。（4）契稅完稅證明原件。（11）房屋產(chǎn)調(diào)原件1份。注明：一、商業(yè)貸款需提前1天通知銀行。⑶、電話接聽注意技巧：①、反客為主，不要一味回答客戶的問題，被客戶牽著走，要正確引導(dǎo)客戶?？蛻粲蟹慨a(chǎn)求購求租需求時(shí)：①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進(jìn)一步了解客人需求； ②、當(dāng)客戶超過一個(gè)人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關(guān)系。如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過戶前先進(jìn)行還貸解押的手續(xù)，時(shí)間330天不等，每個(gè)銀行不一樣。（3）經(jīng)濟(jì)收入證明原件及復(fù)印件。建議提前了解交易方式，以加快交費(fèi)的速度。十、銀行放款銀行根據(jù)審批約定，將房款打進(jìn)買方或賣方指定的銀行帳號(hào)中。律師提醒：依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，不管是個(gè)人還是企業(yè)、團(tuán)體，都應(yīng)切實(shí)履行自身責(zé)任，如實(shí)申報(bào)納稅，千萬不要貪小便宜而做出偷稅、漏稅或瞞稅等違法行為。律師提醒：簽約前查冊(cè)是為了讓您初步了解該房屋的登記情況（如產(chǎn)權(quán)人、地址、面積等情況、有沒有抵押、有沒有被查封或被規(guī)劃等信息）以及能否正常交易，以保障買方的切身權(quán)益。C、經(jīng)紀(jì)人將委托情況于系統(tǒng)內(nèi)作詳細(xì)跟進(jìn)；D、門店主管對(duì)委托簽名確認(rèn)；E、門店主管當(dāng)日晚結(jié)進(jìn)行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內(nèi)委托上交運(yùn)營管理部；⑵、中介服務(wù)協(xié)議書： A、門店主管審核委托內(nèi)容：①、協(xié)議書內(nèi)容必須由銷售人員填寫；②、協(xié)議書要求有客戶身份證號(hào)碼、聯(lián)系電話、所看房產(chǎn)詳細(xì)地址、報(bào)價(jià)、系統(tǒng)客源編號(hào)；③、客戶必須對(duì)委托內(nèi)容予以確認(rèn)；④、客戶必須對(duì)所看的房產(chǎn)或獲取信息予以確認(rèn)；⑤、晚結(jié)進(jìn)行即時(shí)分析，針對(duì)問題進(jìn)行說明；B、經(jīng)紀(jì)人于系統(tǒng)內(nèi)將客戶資料進(jìn)行完善，并將帶看詳細(xì)作即時(shí)跟進(jìn)（保證質(zhì)量）；C、門店主管核實(shí)、確認(rèn)；D、每周一門店將協(xié)議書上交運(yùn)營管理部。約客戶到公司：⑴、讓客戶對(duì)公司加深了解，感受更多的信息和服務(wù)；⑵、有助于與客戶加強(qiáng)溝通及進(jìn)行基礎(chǔ)感情維護(hù)，對(duì)客戶的需求了解更加深入；⑶、帶看是簽約的基礎(chǔ)，客戶到公司，有助于簽署中介服務(wù)協(xié)議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時(shí)，也確保銷售人員自身的人身安全；⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費(fèi)用，只需支付成功簽訂購買協(xié)議后的傭金比例；⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買賣雙方交付相關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔(dān)保貸款。（5）雙方提供上海農(nóng)村商業(yè)銀行軟卡復(fù)印件2張。二手房交易流程中貸款所需的資料一、商業(yè)貸款（1）買賣合同中上家以及配偶的身份證原件以及復(fù)印件、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件、戶口本原件以及復(fù)印件（如果是單身需提供單身證明，單身證明開具單位為此人戶口本所在地的民政局），如有未成年子女則需提供出生證明以及戶口本（如有離婚狀態(tài)出現(xiàn)則需提供原先的離婚協(xié)議書）。三、營業(yè)稅以及契稅窗口：（1）買賣合同1本原件。五、交易過戶受理窗口：（1）買賣合同1本原件。（外地人需提供）（8）首付款轉(zhuǎn)賬憑條復(fù)印件1張。（5）雙方提供上海農(nóng)村商業(yè)銀行軟卡復(fù)印件2張。B、故意說某個(gè)問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請(qǐng)留下電話再聯(lián)系。邀請(qǐng)入座：替客戶放置好隨身物品，引導(dǎo)客戶入座；取出名片，將有字的一方遞向客戶，進(jìn)行自我介紹；詢問客戶姓名、稱呼；及時(shí)遞水（協(xié)助進(jìn)行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時(shí)有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；了解需求：與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購/租，還是其他）對(duì)客戶要素予以分析：⑴、基本情況：①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域⑵、確定需求：①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價(jià)格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況⑶、進(jìn)行分析：①、客戶的經(jīng)濟(jì)條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活