【正文】 （ 2）項(xiàng)目定位： 基于以上我們認(rèn)為 本項(xiàng)目定位： 各類物業(yè)面積配比根據(jù)“居住舒適度與品質(zhì)”可適當(dāng)調(diào)整。 B）項(xiàng)目區(qū)位 —— 照片 項(xiàng)目位于南徐大道和黃山南 路的交匯處。 19 啟示：本項(xiàng)目 定位策略抓住現(xiàn)有的顯性客戶群，然后引導(dǎo)潛在的隱 性客戶， 提供滿足他們高品質(zhì)居住需求和挖掘精神層次需求的居住產(chǎn)品。 圖：云開甲第效果圖 +項(xiàng)目照片 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 云開甲第 總建 16 萬平米 1 現(xiàn) 一期在售 5 幢 12 層小高層 6 幢 3 32 層高層 129 ㎡、 142 ㎡ 140 ㎡ 、 185 ㎡ 7800 元 送入戶花園 /觀景陽臺(tái) 低炭住宅：新風(fēng)系統(tǒng)、 節(jié)能保溫門窗、空氣能熱水 器 引進(jìn)幼兒園 /小學(xué) 大學(xué)老師 公務(wù)員及事業(yè)單位中高收入者 個(gè)體經(jīng)營戶 或企業(yè)老板 企業(yè)中高層 14 圖：冠城效果圖 +項(xiàng)目照片 ? 中高端市場： 圖：冠城效果圖 +項(xiàng)目照片 特征： 主要滿足首次改善型客戶，同時(shí)兼顧剛需客戶，以“中大戶型”為主“ +輔以“中小戶型”。 （ 6） 、 在 購房 所屬職業(yè) 調(diào)查中？ A、公務(wù)員 % B、教 師 % C、事業(yè)單位 % D、私營企業(yè)主 % E、企業(yè)白領(lǐng) % F、企業(yè)藍(lán)領(lǐng) % G、退休職工 % H、自由職業(yè)者 % I、其它職業(yè) %。 行政片區(qū) 20xx年成交面積 較 20xx年環(huán)比 京口區(qū) 萬平方米 下 降 % 潤州區(qū) 萬平方米 下降 % 鎮(zhèn)江新區(qū)（不含大港） 萬平方米 下降 % 丹徒區(qū) 萬平方米 下降 % 以南徐片區(qū)為首的潤州區(qū)，成為今年鎮(zhèn)江樓市銷售的冠軍， 萬平方米的銷售總量，遙遙領(lǐng)先鎮(zhèn)江市場，比第二位丹徒 成交面積多 %，去 年新增項(xiàng)目較多的片區(qū)之一，其代表樓盤有萬達(dá)廣場、云開甲第、萬科藍(lán)山等 ，再次 表明 政府規(guī)劃與支持力度對(duì)南徐新城房價(jià)的強(qiáng)力支撐 作用 。 3 圖：附鎮(zhèn)江城市發(fā)展圖。 1 鎮(zhèn)江市場定位報(bào)告 一、 國家宏觀政策分析 （一）、 新國八條及限購 細(xì)則的落地，奠定 20xx 年上半年樓市政策市的基調(diào)。 4 （二）、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場分析 （一）鎮(zhèn)江房地產(chǎn)一級(jí)市場（土地）供給分析 歷年 土地成交量 ： 土地供應(yīng)平穩(wěn)增加，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)處在快速發(fā)展階段。 9 （ 5）、 20xx 年鎮(zhèn)江各房產(chǎn)片區(qū)成交均價(jià)： 南徐新城整體成交 價(jià)居住全市第一高 據(jù)統(tǒng)計(jì)，各片區(qū)成交均價(jià) 12 月與 1 月份相比，增大比例分別為：濱江片區(qū) %，學(xué)府片區(qū) %，丁卯片區(qū) %，南徐片區(qū) %，金山片區(qū) %，丹徒片區(qū) %。 （ 7） 、在 年齡結(jié)構(gòu) 調(diào)查中？ A、 18 歲 — 35 歲的 % B、 36 歲 — 50 歲的 % C、 50 歲以上的 %。代表樓盤：南山景園，國信宜和等； 分析： 現(xiàn)在大戶型銷售遭遇政策危機(jī)，銷售放緩，中小戶型銷售 會(huì) 相對(duì)順暢， 相對(duì) 存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） 最成功的競爭：無競爭。 ■□ 東： 黃鶴山 ，距離約為 600 米 。 平層豪宅（ 40200 平米） + 五星級(jí)會(huì)所大堂 （ 一層 5000 平米） + 精裝 SOHO（ 20xx0 平米） 優(yōu)勢：（ 1）平層豪宅定位切合項(xiàng)目“高端住宅”的土地屬性，最大程度地發(fā)揮了項(xiàng)目優(yōu)勢； （ 2）商業(yè)面積控制 5000 平米以下，并轉(zhuǎn)化為頂級(jí)會(huì)所與 5 星級(jí)酒店大堂，形成項(xiàng)目亮點(diǎn)；在整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢后，可考慮商業(yè)面積分割銷售，但建議開發(fā)大企業(yè)長期持有這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) ； （ 3）精裝 SOHO，借助萬達(dá)小戶型高售價(jià)、高租金、資源匯聚等優(yōu)勢，在價(jià)格高點(diǎn)銷售本項(xiàng)目 SOHO 小戶型，而又引領(lǐng)現(xiàn)階段“投資理財(cái)”強(qiáng)烈需求 24 市場，擴(kuò)大客戶來源，化解短期平層豪宅銷售相對(duì)較慢的困境。 環(huán)境污染 ★ 交通情況 ★ 生活配套 ★ 學(xué)區(qū)情況 ★ 社會(huì)治安 ★ 行政人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 23 2 項(xiàng)目定位： （ 1）、 項(xiàng)目 定位原則： 原則 1：板塊影響力： 南徐新城 憑借南山景觀資源及城市資源匯聚優(yōu)勢，成為鎮(zhèn)江中高改善客群最集中板塊； 原則 2：板塊內(nèi)競爭：南徐品牌房企匯集，競爭激烈，樓盤差異化定位是必然； 原則 3：生活方式與附加值競爭：高端公寓樓盤日益關(guān)注舒適型客戶的居住需求，如何賦予比同類競爭樓盤更優(yōu)的生活方式與附加值是競爭關(guān)鍵； 原則 4：土地屬性：本項(xiàng)目具有打造高端項(xiàng)目的優(yōu)秀基因，也有體量小，大量商業(yè)與高端住宅相背的不利因素； 原則 5：企業(yè)需要：此項(xiàng)目一定程度是開發(fā)企業(yè)嘗試高端地產(chǎn)開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目， 更為日后開發(fā)企業(yè)馳騁高端地產(chǎn)積累了經(jīng)驗(yàn)。 20 四、 項(xiàng)目市場定位 （一） 基地資源分析 基地資源概況 A）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ■□ 占地：約 26 畝 ■□ 建筑總面積：約 65200 平米，其中商辦 2500035000 平 米， 酒店式公寓 約 3020040200 平 米 （住宅） 。普遍有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，前者收入比較穩(wěn)定，未來的預(yù)期良好；后者經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)。 代表樓盤：冠城國際 、云開甲第 等； 分析： 現(xiàn)在大戶型銷售遭遇政策調(diào)整危機(jī)，銷售速度大大放緩，短期存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，銷售周期大大拉長，但長期看好。 120 平